ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2024 року 
м. Київ

cправа №  903/639/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Волковицька Н. О. - головуючий, Краснов Є. В., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури 
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 у справі
за позовом заступника керівника Володимирської окружної прокуратури 
до: 1) Нововолинської міської ради,
2) ОСОБА_1 ,
3) ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Краєвиди Волині»,
про визнання незаконним та скасування рішення в частині, визнання недійсним договору.

У судовому засіданні взяли участь представники: прокуратури - Гудков Д.   В., ОСОБА_1 - Бейлик М.   Б., Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Краєвиди Волині» - Хробак  Г.   В.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У червні 2023 року заступник керівника Володимирської окружної прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Волинської області з позовною заявою до Нововолинської міської ради, ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ), в якій просив:
- визнати незаконним та скасувати абзац 3 пункту 1 рішення Нововолинської міської ради від 25.06.2020 № 37/32 «Про клопотання ОСОБА_1 » (далі - спірне рішення від 25.06.2020 № 37/32);
- визнати недійсним договір від 17.08.2020 № 1329 про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва (договору подальшого відчуження) від 26.04.2019 № 922, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (далі - договір від 17.08.2020 № 1329).
1.2. На обґрунтування позовних вимог Прокурор із посиланнями на положення статті 19 Конституції України, частини 3 статті 24, статей 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 22, 26, 27, 30 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», статей 21, 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України 18.10.2018 № 1328 (далі - Порядок №   1328) арґументовані тим, що після придбання ОСОБА_1 26.04.2019 об`єкта незавершеного будівництва до нього перейшли всі зобов`язання, визначені попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, укладеного між ОСОБА_2 та Нововолинською міською радою. Спірне рішення унеможливлює належне виконання ОСОБА_1 істотних умов договору, а також перешкоджає досягненню мети, визначеної «Програмою забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014- 2018 роки», затвердженою рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013 № 29/60, «Програмою забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2019- 2023 роки», затвердженою рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013 № 2/6. При цьому спірним рішенням зменшено зобов`язання ОСОБА_1 у частині «використання предмета договору під медичний центр з мінімально встановленими розмірами - не менше 1465,2  кв.  м», визначених виконавчим комітетом Нововолинської міської ради в умовах продажу від 19.06.2017, а також в умовах договорів купівлі-продажу від 18.07.2017 та від 26.04.2019. Прокурор звертав увагу на те, що з розробленого проекту, затвердженого 27.06.2019, вбачається, що об`єктом будівництва є восьмиповерховий будинок, в якому перший поверх загальною площею 699,1  кв.  м відведено під приміщення громадського призначення, а поверхи від другого по восьмий - під будівництво квартир. Проте у розробленому та затвердженому проекті «будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованим приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 » відсутні відомості про будівництво медичного центру площею не менше існуючої споруди - тобто не менше 1465,2 кв. м, як це передбачено у пункті 4.1 договору купівлі-продажу від 26.04.2019 № 922.
Прокурор також наголошував на тому, що внесені зміни до зобов`язань ОСОБА_1 шляхом укладення договору від 17.08.2020 № 1329 у частині «зміни предмету договору та зменшення площі необхідного медичного центру» порушують інтереси суспільства - територіальної громади м. Нововолинська, оскільки звужує права та можливості громади на отримання належної медичної допомоги у належних умовах та закладах, що передбачено статтею 49 Конституції України. За таких обставин укладений договір від 17.08.2020 № 1329 суперечить інтересам держави та суспільства, оскільки обмежує права громадян на охорону здоров`я.
1.3. Місцевий господарський суд, взявши до уваги повідомлені Прокурором у заяві від 28.07.2023 № 50/1-1943ВИХ-23 обставини, вирішив подальший розгляд справи здійснювати з урахуванням складу її учасників (сторін), в тому числі щодо відповідача 2 - ОСОБА_1 як фізичної особи, а не фізичної особи-підприємця. 
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Волинської області від 25.10.2023 у справі №   903/639/23 (суддя Якушева І. О.) позов задоволено повністю; визнано незаконним і скасовано абзац 1 пункту 1 рішення від 25.06.2020 № 37/32; визнано недійсним договір від 17.08.2020 № 1329.
2.2. Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд із посиланнями, зокрема, на положення статті 26, частин 4, 5 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» зазначив, що після придбання 26.04.2019 об`єкта незавершеного будівництва ОСОБА_1 до нього перейшли усі зобов`язання, визначені попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, укладеним між ОСОБА_2 та Нововолинською міською радою, зокрема, перейшли зобов`язання, узгоджені у пункті 4.1 договору від 18.07.2017, які знайшли відображення у договорі від 26.04.2019, а саме: «використовувати предмет договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди» (існуюча площа забудови складала 1465,2   кв. м). Чинне на той час законодавство не передбачало будь-яких винятків, за яких невиконані зобов`язання можна було змінити для нового власника.
Проте за наслідками змін, внесених спірним рішенням від 25.06.2020 № 37/32, неправомірно змінено зобов`язання з «використання предмета договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди» на «використання предмета договору під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру», чим зменшено зобов`язання ОСОБА_1 у частині «використання предмета договору під медичний центр з мінімально встановленими розмірами - не менше 1465,2 кв. м», визначених виконавчим комітетом Нововолинської міської ради в умовах продажу від 19.06.2017, а також в умовах договорів купівлі-продажу від 18.07.2017 та від 26.04.2019.
Окрім цього, спірне рішення від 25.06.2020 № 37/32 унеможливлює належне виконання ОСОБА_1 істотних умов договору, а також перешкоджає досягненню мети, яка визначена: «Програмою забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014- 2018 роки», затвердженою рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013 № 29/60, «Програмою забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2019- 2023 роки», затвердженою рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013 № 2/6. 
Внесені зміни до зобов`язань ОСОБА_1 шляхом укладення договору від 17.08.2020 № 1329 у частині «зміни предмета договору та зменшення площі необхідного медичного центру» порушує інтереси суспільства - територіальної громади міста Нововолинська, оскільки звужує права та можливості громади на отримання медичної допомоги у належних умовах та закладах, що передбачено статтею 49 Конституції України. За таких обставин укладений договір від 17.08.2020 № 1329 суперечить інтересам держави та суспільства, оскільки обмежує права громадян на охорону здоров`я.
Крім цього, місцевий господарський суд, звернувши увагу на положення частини 1 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання спірного договору від 17.08.2020 № 1329), пункт 2 Порядку № 1328, зазначив, що вказані положення законодавства передбачають, що після укладання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 26.04.2019 договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва під час дії зобов`язань, визначених попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, зміни до договору купівлі-продажу від 26.04.2019 повинні були вноситись шляхом укладання договору про внесення змін між Нововолинською міською радою та ОСОБА_1 . Натомість договір від 17.08.2020 № 1329 укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , яка не мала права на його укладення, адже вибула із зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, укладеним між нею та Нововолинською міською радою, оскільки відчужила придбане нею комунальне майно ОСОБА_1 на підставі договору від 26.04.2019. З огляду на викладене договір від 17.08.2020 № 1329 укладено між сторонами, одна з яких - ОСОБА_2 не була уповноважена на його укладання.
Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що оспорюваний договір укладено 17.08.2020, позовну заяву надіслано до суду 16.06.2023, а тому, враховуючи норму статті 257 ЦК України, Прокурор не пропустив позовної давності за вимогою про визнання недійсним договору від 17.08.2020 № 1329.
Місцевий господарський суд також дійшов висновку, що оскільки у цій справі Нововолинська міська рада має бути відповідачем, адже вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, тому Прокурор правомірно звернувся з позовом до суду самостійно.
2.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 ( Павлюк І. Ю. - головуючий, судді: Розізнана І. В., Грязнов В. В.) рішення Господарського суду Волинської області від 25.10.2023 у справі №   903/639/23 скасоване; прийнято нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог. 
2.4. Постанова аргументована тим, що, враховуючи передбачену законодавством можливість внесення змін до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, беручи до уваги рішення Нововолинської міської ради від 22.12.2017 №  21/24 та від 19.09.2018 № 26/21, які не визнані у визначеному законом порядку недійсними та є чинними, Нововолинська міська рада правомірно прийняла рішення від 25.06.2020 № 37/32.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам щодо недійсності договору від 17.08.2020 № 1329, апеляційний господарський суд зазначив, що наведена позовна вимога не підлягає задоволенню, оскільки не є ефективним способом захисту прав позивача та потребуватиме вжиття додаткових засобів захисту, адже Прокурор, звернувшись з такою вимогою, не заявив вимогу про застосування наслідків недійсності договору від 17.08.2020 № 1329.
Крім того, Прокурором не доведено, яким чином заявлені позовні вимоги відновлять порушене право територіальної громади, яке, на думку Прокурора, полягає у забезпеченні виконання ОСОБА_1 умов договору з подальшого відчуження від 26.04.2019, зокрема, використання предмета договору під багатоквартирний будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру.
Беручи до уваги також те, що Прокурором не спростовані твердження скаржників про знесення об`єкта приватизації, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що визнання договору недійсним та скасування рішення не забезпечить виконання ОСОБА_1 умов договору з подальшого відчуження від 26.04.2019, зокрема, використання предмета договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди.
Водночас суд апеляційної інстанції зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту, враховуючи встановлені обставини справи щодо укладення договору суперфіцію, не є ефективним для захисту порушеного права.
Вимоги, заявлені Прокурором до відповідачів у цій справі, визнані за результатами розгляду справи судом апеляційної інстанції необґрунтованими, а отже, строки позовної давності в даному випадку не застосовуються. 
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 у справі № 903/639/23, перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати, а рішення Господарського суду Волинської області від 25.10.2023 - залишити в силі.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК   України). 
3.3. Скаржник наголошує на тому, що, відмовляючи у задоволенні позову, судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, а саме положення частин 1, 2 статті 26, частини 7 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання спірного договору), Порядку № 1328 та статей 79, 86, 236, 237 ГПК України.
3.4. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник зауважує, що судом апеляційної інстанції застосовано норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04.04.2023 у справі № 902/311/22, від 29.04.2021 у справі №   908/1260/20, від 13.01.2022 у справі № 922/2054/21, Вищого господарського суду України від 28.09.2017 у справі № 910/32399/15, що свідчить про порушення норм процесуального права, а саме статей 13, 76, 79, 86, 236 ГПК України при оцінці доказів у справі.
У тексті касаційної скарги скаржник також, посилаючись на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 20.12.2022 у справі №  914/1688/21, від 09.08.2022 у справі № 921/504/20, від 06.09.2022 у справі № 910/9228/21, від 22.02.2022 у справі № 910/2330/21, від 24.05.2022 у справі № 910/3100/21 від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 та від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 04.10.2022 у справі № 914/2476/20, від 08.11.2022 у справі № 917/304/21, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 22.10.2019 у справі № 923/876/16, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 18.10.2022 у справі № 912/4031/20, від 13.09.2022 у справі № 910/9727/21 наголошує, що, вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити. У контексті наведених доводів скаржник звертає увагу на те, що визнання недійсним договору від 17.08.2020 № 1329 про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.04.2019 забезпечить поновлення зобов`язання ОСОБА_1 перед територіальною громадою щодо здійснення будівництва медичного центру площею не менше 1465,2 кв. м відповідно до договору купівлі-продажу від 26.04.2019, який змінено внаслідок прийняття та укладання незаконних, всупереч статті 203 ЦК України, частині 1 статті 26, частинам 4, 7 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», рішення Міськради та договору про внесення змін.
Окрім того, скаржник зауважує, що суд апеляційної інстанції у своєму рішенні зазначив про необхідність знесення об`єкта приватизації, разом з тим не надав належної оцінки тій обставині, що згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (наявний у матеріалах справи) власником об`єкта незавершеного будівництва - незавершеної будівництвом поліклініки на 600 відвідувань в зміну /літ. A-3/ (готовністю 52 %) є ОСОБА_1 . При цьому відповідачем не надано жодних належних та допустимих доказів про те, що об`єкт незавершеного будівництва, який придбано ОСОБА_1 за договором від 26.04.2019, знищено. Посилання суду апеляційної інстанції, на те що об`єкт незавершеного будівництва перебував в аварійному стані, а також на те, що дозвіл надавався на будівництво нового об`єкта, а не на об`єкт незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань не свідчать про факт його знищення.
3.5. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник наголошує на відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання спірного договору), щодо можливості внесення змін до договорів купівлі-продажу в частині зміни, шляхом зменшення зобов`язання, що покладалося на покупця.
3.6. Представник ОСОБА_1 у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову - без змін.
3.7. Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Краєвиди Волині» (далі - ОК «ЖБК «Краєвиди Волині») у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову - без змін.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, рішенням Нововолинської міської ради від 16.12.2013 № 29/6 було затверджено «Програму забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014- 2018 роки».
Відповідно до пункту 4 додатку «Перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2017 році» до «Програми забезпечення оформлення права власності та процесу приватизації об`єктів комунальної власності міста Нововолинська на 2014- 2018 роки» (зміни внесено рішенням Нововолинської міської ради від 24.02.2017 № 14/11) віднесено приватизацію незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань на АДРЕСА_1 , способом продажу на аукціоні.
Згідно з інвентаризаційною справою № 100494 на об`єкт незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань на АДРЕСА_1 його загальна площа становить 1 465,2 кв. м.
На підставі листа виконавчого комітету Нововолинської міської ради від 19.06.2017 № 02-50/1409 у газеті «Наше місто» 22.06.2017 опубліковано оголошення про продаж на аукціоні незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань на АДРЕСА_1 та умови продажу вказаного об`єкта.
За умовами продажу незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань на АДРЕСА_1 незавершене будівництво поліклініки продається із земельною ділянкою площею 0,1942 га під медичний центр площею, не менше існуючої споруди (пункт 1).
Також за умовами продажу покупець зобов`язаний завершити будівництво об`єкта протягом трьох років з підписання договору купівлі-продажу (пункт 3).
Згідно з протоколом продажу об`єкта аукціону від 14.07.2017, затвердженого розпорядженням виконавчого комітету Нововолинської міської ради від 14.07.2017 № 66-р, переможцем аукціону з продажу незавершеного будівництва поліклініки на 600 відвідувань на АДРЕСА_1 визнано ОСОБА_2 
18.07.2017 між Нововолинською міською радою та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, - незавершене будівництво поліклініки на 600 відвідувань в зміну /літ. А-3/ (готовність 52 %) та земельної ділянки, кадастровий номер 0710700000:02:020:0030, площею 0,1942 га (цільове призначення землі - для обслуговування поліклініки).
За умовами пункту 4.1 договору купівлі-продажу від 18.07.2017 покупець зобов`язаний завершити будівництво упродовж трьох років з дати підписання договору; використовувати предмет договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди; покупцю забороняється відчуження об`єкта до завершення будівництва та введення в експлуатацію; зміни зовнішнього вигляду будівлі та профілю використання погоджувати з міськвиконкомом.
20.02.2019 Нововолинською міською радою прийнято рішення № 29/11 «Про надання згоди на подальше відчуження об`єкта приватизації», яким надано згоду на відчуження вказаного об`єкта на користь ОСОБА_1 .
Між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 26.04.2019 укладено договір купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва (договір подальшого відчуження), на підставі якого об`єкт - незавершене будівництво поліклініки на 600 відвідувань в зміну /літ. А-3/ (готовність 52 %) відчужено на користь останнього. Вказаний договір погоджено першим заступником Нововолинського міського голови Сторонським  В. В.
За умовами пункту 4.1 договору купівлі-продажу від 26.04.2019 покупець зобов`язаний завершити будівництво упродовж трьох років з дати підписання договору купівлі-продажу від 18.07.2017 № 1646; використовувати предмет договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди; покупцю забороняється відчуження об`єкта до завершення будівництва та введення в експлуатацію; зміни зовнішнього вигляду будівлі та профілю використання погоджувати з міськвиконкомом.
Рішенням Нововолинської міської ради від 25.06.2020 № 37/32 «Про клопотання ОСОБА_1 » надано згоду на внесення змін до пункту 4.1 договору подальшого відчуження від 26.04.2019 № 992, а саме: абзац 2 викладено в редакції «завершити будівництво об`єкта - до 18.07.2023», абзац 3 викладено в редакції: «зобов`язаний використовувати предмет договору під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру».
Договором від 17.08.2020, укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , внесено зміни до пункту 4.1 договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва (договору подальшого відчуження) від 26.04.2019 та викладено абзац 2 у наступній редакції: «завершити будівництво об`єкта - до 18.07.2023», абзац 3 у наступній редакції: «зобов`язаний використовувати предмет договору під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру».
Також судами попередніх інстанцій встановлено, що 29.06.2020 між ОСОБА_1 (власник) та ОК «ЖБК «Краєвиди Волині» (землекористувач) укладено договір суперфіцію, згідно з пунктом 1 якого власник надає в користування землекористувачу, а землекористувач приймає в користування від власника земельну ділянку площею 0,1942 га, кадастровий номер 0710700000:02:020:0030.
Метою надання в користування земельної ділянки є здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об`єктів нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування, згідно із затвердженим проектом будівництва з дотриманням цільового призначення, наданої в користування земельної ділянки (пункт 2 договору суперфіцію).
Відповідно до пункту 8.1 договору суперфіцію право власності на зведені суперфіціарієм об`єкти нерухомості на земельній ділянці, відповідно до цього договору належить суперфіціарію. Суперфіціарій має право володіти, користуватися і розпоряджатися зведеними ним будівлями та спорудами.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права правокористувачем земельної ділянки з кадастровим номером 0710700000:02:020:0030 є ОК «ЖБК «Краєвиди Волині» на підставі договору про право забудови земельної ділянки (договір суперфіцію) від 29.06.2020.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані рішення та постанову в межах доводів та вимог касаційної скарги.
5.3. Предметом спору є вимоги про визнання незаконним та скасування абзацу 3 пункту 1 спірного рішення від 25.06.2020 № 37/32 та визнання недійсним договору від 17.08.2020 № 1329.
Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 1 статті 2 ГПК України встановлено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. 
Відповідно до частин 1- 4 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. 
Згідно із частиною 2 статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.
Статтею 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що сільські, селищні, міські ради - є органами місцевого самоврядування, представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. 
У відповідності до вимог частини 3 статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Відповідно до положень статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
У статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.
Майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об`єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Конституцією України передбачено, форми та засоби реалізації права територіальних громад на місцеве самоврядування і вказано, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території (частина 1 статті 144). Тобто, вирішення питання щодо приватизації об`єктів комунального майна здійснюється органами місцевого самоврядування на пленарних засіданнях.
Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.
Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація державного або комунального майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями;
Відповідно до частин 4, 5 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час прийняття спірного рішення) зобов`язання, визначені у договорі купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбавають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.
Відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов`язаннями, можливо виключно за згодою органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Порядок надання згоди органами приватизації встановлюється Фондом державного майна України.
Згідно із частиною 7 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання спірного договору) у разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта до нового власника переходять невиконані зобов`язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації.
Як убачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, спірне майно (об`єкт незавершеного будівництва) початково було продано Нововолинською міською радою як продавцем ОСОБА_2 на умовах договору купівлі-продажу від 18.07.2017, який підпадає під регулювання положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».
У подальшому спірне майно за погодженням Нововолинської міської ради, що підтверджується рішення від 20.02.2019 № 29/11 «Про надання згоди на подальше відчуження об`єкта приватизації» вибуло від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 на умовах договору купівлі-продажу від 26.04.2019.
Відтак, як правильно зазначено судами попередніх інстанцій, після придбання 26.04.2019 об`єкта незавершеного будівництва ОСОБА_1 до нього перейшли усі зобов`язання, визначені попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, укладеним між ОСОБА_2 та Нововолинською міською радою, зокрема, до ОСОБА_1 перейшли зобов`язання, узгоджені у пункті 4.1 договору від 18.07.2017, які знайшли своє відображення у договорі від 26.04.2019, а саме: «використовувати предмет договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди» (існуюча площа забудови складала 1465,2 кв. м).
Таким чином, зазначений договір купівлі-продажу від 26.04.2019 також підпадає під регулювання норм Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», оскільки передбачає перехід до нового власника невиконаних зобов`язань, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації.
При цьому зазначені зобов`язання зберігають свою дію для осіб, які придбавають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов`язань, які з огляду на момент укладення договору в 2019 році, зберігали свою дію.
У той же час Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до частини 1 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.
Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
Процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, укладених органами приватизації, визначена Порядком №   1328. 
Згідно з пунктом 2 Порядку № 1328, внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна (надалі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між органом приватизації та власником об`єкта приватизації (надалі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна (надалі - договір про внесення змін). Якщо об`єкт приватизації був відчужений власником державного (комунального) майна під час дії зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу цього майна, зміни до договору купівлі-продажу вносяться шляхом укладання договору про внесення змін до нього між органом приватизації та власником об`єкта приватизації, до якого відповідно до законодавства перейшли зобов`язання, визначені для власника державного (комунального) майна договором купівлі-продажу.
У Порядку № 1328 визначено, що зміни до договорів купівлі-продажу щодо перенесення строків виконання зобов`язань на пізніший строк порівняно зі строком, установленим договором купівлі-продажу, вносяться за таких умов: обґрунтованість необхідності внесення таких змін; недопущення зменшення суми встановлених умовами договору купівлі-продажу зобов`язань, що може виникнути внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів (пункт 3 Порядку № 1328).
Аналіз наведених норм права свідчить про те, що обов`язку укладення договору про внесення змін з певних (чітко визначених) підстав зазначене законодавство не містить. Разом з цим спеціальне законодавство, що регулює договірні приватизаційні відносини, передбачає можливість укладення договорів про внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна. 
Верховний Суд зазначає про те, що сторони договору можуть реалізувати передбачену чинним законодавством можливість внесення змін до договорів купівлі-продажу за умови дотримання умов та вчинення дій, передбачених Порядком № 1328. 
Подібні за змістом правові висновки викладено Верховним Судом у постанові від 13.01.2022 у справі № 922/2054/21.
Як убачається з матеріалів справи, звертаючись із позовом у цій справі на обґрунтування позову, позивач вказував на те, що спірне рішенням від 25.06.2020 № 37/32, а відповідно й спірний договір від 17.08.2020 № 1329 порушують положення статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Порядку № 1328, адже за наслідками їх прийняття (укладення) зменшено зобов`язання ОСОБА_1 у частині «використання предмета договору під медичний центр з мінімально встановленими розмірами - не менше 1465,2   кв.   м», визначених виконавчим комітетом Нововолинської міської ради в умовах продажу від 19.06.2017, а також в умовах договорів купівлі-продажу від 18.07.2017 та від 26.04.2019.
Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, зазначив, зокрема, про те, що за наслідками змін, внесених спірним рішенням від 25.06.2020 №   37/32, неправомірно змінено зобов`язання з «використання предмета договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди» на «використання предмету договору під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру», чим зменшено зобов`язання ОСОБА_1 у частині «використання предмета договору під медичний центр з мінімально встановленими розмірами - не менше 1465,2 кв.м», визначених виконавчим комітетом Нововолинської міської ради в умовах продажу від 19.06.2017, а також в умовах договорів купівлі-продажу від 18.07.2017 та від 26.04.2019.
Проте апеляційний господарський суд, вирішуючи спір у справі (скасовуючи рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та увалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову), що розглядається, обмежившись посиланням на правомірність прийняття спірного рішення з огляду на передбачену законодавством можливість внесення змін до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації та беручи до уваги рішення Нововолинської міської ради від 22.12.2017 №  21/24, та від 19.09.2018 № 26/21, які не визнані у визначеному законом порядку недійсними та є чинними, а також те, що заявлена вимога про визнання недійсним договору від 17.08.2020 № 1329 не є ефективним способом захисту прав позивача та потребуватиме вжиття додаткових засобів захисту, залишив поза увагою положення статей 236, 237, 267, 270, 282 ГПК України щодо обов`язку, визначеного процесуальним законом, стосовно повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Так, розглядаючи спір у цій справі, суд апеляційної інстанції не дослідив підстав позову, наведених позивачем у позовній заяві, не з`ясував обставин, пов`язаних із цими підставами позову, зокрема, апеляційний господарський суд залишив поза увагою доводи позивача та відповідні висновки місцевого господарського суду про порушення положень статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Порядку № 1328 під час прийняття спірного рішення та укладання спірного договору шляхом зменшення загального обсягу інвестицій, визначених виконавчим комітетом Нововолинської міської ради в умовах продажу від 19.06.2017, а також в умовах договорів купівлі-продажу від 18.07.2017 та від 26.04.2019. Так, Прокурор у позовній заяві звертав увагу на те, що з розробленого проекту, затвердженого 27.06.2019, вбачається, що об`єктом будівництва є восьмиповерховий будинок, в якому перший поверх загальною площею 699,1  кв.  м відведено під приміщення громадського призначення, а поверхи від другого по восьмий - під будівництво квартир. Водночас позивач акцентував увагу на тому, що у розробленому та затвердженому проекті «будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованим приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 » відсутні відомості про будівництво медичного центру площею не менше існуючої споруди - тобто не менше 1465,2 кв. м, як це було передбачено у пункті 4.1 договору купівлі-продажу від 26.04.2019. 
При цьому, встановлюючи обставини справи, суд апеляційної інстанції також не звернув уваги на посилання Прокурора та відповідні висновки місцевого господарського суду стосовно порушень положень частини 3 статті 228  ЦК  України, оскільки спірний договір від 17.08.2020 № 1329 суперечить інтересам держави та суспільства крізь призму обмеження прав громадян на охорону здоров`я, адже внесені зміни до зобов`язань ОСОБА_1 шляхом укладення договору від 17.08.2020 № 1329 у частині зміни предмета договору та зменшення площі медичного центру порушують інтереси територіальної громади міста Нововолинська, оскільки звужує права та можливості громади на отримання медичної допомоги у належних умовах та закладах, що передбачено статтею 49 Конституції України. 
Суд апеляційної інстанції також залишив поза увагою як доводи Прокурора, так і аргументи суду першої інстанції про те, що відповідно до положень пункту 2 Порядку № 1328, внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна здійснюється шляхом укладання між органом приватизації та власником об`єкта приватизації договору про внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна. Проте у даному випадку спірний договір від 17.08.2020 № 1329 укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , яка вибула із зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу комунального майна від 18.07.2017, укладеним між нею та Нововолинською міською радою, оскільки відчужила придбане нею комунальне майно ОСОБА_1 на підставі договору від 26.04.2019. 
Верховний Суд також критично оцінює доводи суду апеляційної інстанції з посиланням на правові висновки, викладені об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, оскільки суд апеляційної інстанції послався на нерелевантну судову практику. Так, висновки у наведеній справі № 905/77/21 здійснено виходячи із встановлених обставин виконання оспорюваного правочину шляхом сплати коштів та/або передання іншого майна, а тому задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. Проте у справі №  903/639/23 предметом спору є договір від 17.08.2020 № 1329, за умовами якого внесено зміни до пункту 4.1 договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва (договору подальшого відчуження) від 26.04.2019 та викладено абзац 2 у наступній редакції: «завершити будівництво об`єкта - до 18.07.2023», абзац 3 у наступній редакції: «зобов`язаний використовувати предмет договору під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями медичного центру». Тобто за спірним договором від 17.08.2020 № 1328 кошти або інше майно передано не було. 
Крім цього, Верховний Суд звертає увагу на те, що визнання правочину недійсним як спосіб захисту являє собою самостійний, не тотожний з іншими способами захисту майнових цивільних прав та інтересів (відновлення становища, яке існувало до порушення права, припинення дії, яка порушує право, припинення правовідношення тощо) спосіб захисту, метою застосування якого передусім є припинення регулятивної сили правочину як юридичного факту, тобто визнання його таким, що не породжує наслідків (анулювання цих прав та обов`язків, що виникли у сторін при вчиненні правочину або припинення їх на майбутнє, якщо за недійсним правочином права й обов`язки передбачалися лише на майбутнє), для недопущення розвитку на підставі правочину відповідних йому правовідносин, а також встановлення заборони на виконання правочину. Якщо ж правочин виконувався, то визнання правочину недійсним слугує відновленню стану, який існував до порушення права. 
Суд касаційної інстанції також зазначає, що згідно із частиною 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (частина 2 статті 73 ГПК України).
Частиною 1 статті 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Отже, під час розгляду справ у порядку господарського судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. При цьому доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Зазначаючи про те, що визнання договору від 17.08.2020 № 1329 недійсним та скасування спірного рішення від 25.06.2020 № 37/32 не забезпечить виконання ОСОБА_1 умов договору з подальшого відчуження від 26.04.2019, зокрема, використання предмета договору під медичний центр площею не менше існуючої споруди, з огляду на знесення об`єкта приватизації (незавершеного будівництва поліклініки), суд апеляційної інстанції наведених вище норм процесуального законодавства не врахував та не звернув увагу на те, що доводи ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Краєвиди Волині» щодо знесення об`єкта приватизації, у зв`язку із аварійністю не підтверджено будь-якими належними доказами у розумінні вимог чинного законодавства.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
Оскільки зазначеного апеляційний господарський суд не зробив, фактично не дослідив в повному обсязі доводи позовної заяви та докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд, зважаючи на приписи статті 300 ГПК України, позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам. Враховуючи викладене, є підстави констатувати, що під час розгляду справи допущено порушення норм процесуального права і такі порушення впливають на можливість повного та всебічного розгляду справи.
Колегія суддів вважає, що доводи відзивів на касаційну скаргу побудовані на мотивах, з яких виходив  суд апеляційної інстанції, а тому не спростовують необхідність надання оцінки обставинам, на яких акцентував Верховний Суд, як і навпаки, підтверджують необхідність правильного визначення змісту позовних вимог та мети, з якою звернувся Прокурор у межах цієї справи, та визначив такий склад учасників судового процесу. 
У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову скасувати і передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, що 
Враховуючи висновки щодо направлення цієї справи на новий розгляд до апеляційного господарського суду, Верховний Суд не вбачає наразі підстав для формування правового висновку щодо застосування положень статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання спірного договору) у спірних правовідносинах.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. За змістом частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
6.2. З огляду на викладене та зважаючи на наведені положення законодавства, колегія суддів вважає, що ухвалену у справі постанову суду апеляційної інстанції необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції резюмується, а касаційну скаргу - задовольнити частково. 
Під час нового розгляду суду апеляційної інстанції необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог Прокурора, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже, і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення заявленого позову.
7. Розподіл судових витрат
7.1. У зв`язку з тим, що судом касаційної інстанції не змінюється рішення та не ухвалюється нове, відповідно до статті 129 ГПК України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити частково.
Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 у справі № 903/639/23 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Північно-західного апеляційного господарського суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                      Н. О. Волковицька

Судді                                                                                Є. В. Краснов

                                                                                О. В. Случ