ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2024 року 
м. Київ

cправа №  910/4114/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В., 
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 (Тищенко А. І. - головуючий, судді Скрипка І. М.,  Михальська Ю. Б.) у справі 
за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"
до Київського квартирно-експлуатаційного управління
про визнання договору укладеним,
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Осадчук Т. А., відповідача - Науменко Я. М., Тодерян В. М.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У березні 2023 року Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київського квартирно-експлуатаційного управління про визнання укладеним з 01.12.2022 договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1, в редакції, викладеній у пункті 2 прохальної частини позовної заяви.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов договору від 30.12.2022 №3666 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, протягом 10 робочих днів з моменту отримання примірників договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою не підписав його. Відповідач у визначений в абзаці 4 пункту 6.5 розділу ІІ договору оренди термін не надав позивачу ані підписаний примірник договору, ані обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 30.12.2022 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Київське квартирно-експлуатаційне управління (орендар) та Комунальним підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (балансоутримувач) був укладений договір оренди № 3666 (далі - договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець та позивач передали, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 613,80 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.
Орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі майна підписується відповідачем і позивачем одночасно із підписанням договору (пункт 2.1 розділу ІІ договору).
За актом приймання-передачі майна від 01.12.2022 позивач передав відповідачу в орендне користування нерухоме майно, загальною площею 613,80 кв.м., а саме підвал - 122,60 кв.м.; 1 поверх - 141,20 кв.м.; 2 поверх - 178,0 кв.м.; 3 поверх - 172,0 кв.м., що розміщене за адресою: АДРЕСА_1.
Пунктом 11.1 розділу ІІ договору передбачено, що його укладено на строк, визначений у пункті 11 умов, а саме до 29.11.2025 включно. Перебіг строку починається з дня набрання чинності цим договором. Даний договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі майна і закінчується датою припинення цього договору.
Умовами пункту 8.2 розділу І договору оренди сторонами погоджено, що компенсація витрат балансоутримувача та компенсація витрат за користування земельною ділянкою компенсуються орендарем у порядку, передбаченому пунктом 6.5 договору.
Згідно з пунктом 6.5 розділу ІІ договору оренди протягом 5 робочих днів з дати укладення цього договору балансоутримувач зобов`язаний надати орендарю для підписання два примірники договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою.
Орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про компенсацію витрат балансоутримувача та за користування земельною ділянкою підписати і повернути позивачу примірник договору, або подати позивачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню відповідачем за договором (абзац 4 пункту 6.5 розділу ІІ договору оренди).
Як зазначає позивач та підтверджується наявною в матеріалах справи розпискою, 28.11.2022, тобто до дати укладення договору оренди нерухомого майна, солдат - ОСОБА_1 , отримав для ознайомлення, підписання та подальшого оформлення в Департаменті комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проект договору оренди нерухомого майна та проект договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою з додатками за адресою: АДРЕСА_1, які підготовлені відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020.
Крім того, позивач, разом з листом № 062/15/1/05-2227 від 25.11.2022 направив відповідачу проект договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою з додатками за адресою: АДРЕСА_1 . Факт отримання проекту договору відповідачем не заперечується.
Однак, як вказує позивач, станом на березень 2023 року відповідачем залишені без відповіді та реагування звернення позивача, підписаний примірник договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою відповідач не повернув, будь-які зауваження або заперечення щодо укладення спірного договору не направив.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.06.2023 у справі №910/4114/23 (суддя Кирилюк Т. Ю.) позов задоволено частково.
Вирішено вважати укладеним з дня набрання чинності рішенням суду договір між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" та Київським квартирно-експлуатаційним управлінням про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою за адресою АДРЕСА_1 , в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.
Рішення аргументовано тим, шо зважаючи на бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з позивачем договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат за користування земельною ділянкою, з огляду на наявність необхідних для цього документів та погоджених сторонами умов, позов необхідно задовольнити частково, з огляду на те, що днем укладення відповідного господарського договору є день набрання чинності рішенням суду про визнання договору укладеним та виникнення з цієї дати договірних зобов`язань між сторонами.
3.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 у справі № 910/4114/23 рішення суду першої інстанції скасовано. У задоволенні позову відмовлено. 
Постанова аргументована тим, що аналіз пункту 6.5. договору № 3666 свідчить, що хоча такий обов`язок і визначений умовами договору, проте він не може застосовуватися в обов`язковому порядку до правовідносин між сторонами, коли балансоутримувач орендованого майна не несе фактичних витрат по утриманню такого майна чи фактично не здійснює сплату земельного податку.
Обов`язок укласти такий договір у відповідача виникає у разі, якщо позивач фактично несе витрати пов`язані із утриманням майна та сплатою земельного податку, та після документального підтвердження таких витрат. Окрім того, у разі укладання договору на відшкодування витрат останній повинен містити всі істотні умови договору, не повинен порушувати права та обов`язки сторін, повинен бути справедливим для обох сторін, та можливим належним чином його виконувати.
Розмір витрат балансоутримувача на обслуговування і утримання об`єкта оренди безумовно залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів за обслуговування та ремонт будівлі, та інші послуги балансоутримувача, і з огляду на викладене правова природа відшкодування (компенсації) витрат балансоутримувача полягає в економічному відшкодуванні (компенсації) елементів понесених витрат, пов`язаних з послугами з надання майна в оренду, у відповідних його складових, а не сплати таких платежів авансовим платежем.
Відповідно до пункту 3.1. договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою в редакції позивача, плата за об`єкт компенсації витрат балансоутримувача та компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою визначена на підставі статей 286, 287 Податкового кодексу України, рішення Київської міської ради від 18 жовтня 2018 року № 1910/5974 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року № 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві», від 13 лютого 2020 року № 129/8299 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 06 грудня 2018 року № 253/6304 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» і становить:
- компенсація витрат балансоутримувача без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 1 632 грн. 71 коп. одна тисяча шістсот тридцять дві гри. 71 коп. на місяць;
- компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою без ПДВ, за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 0 грн. 76 коп. нуль грн. 76 коп. на місяць.
Предметом договору на відшкодування витрат, пов`язаних з утриманням орендованих приміщень, є фактичні витрати, понесені балансоутримувачем. У зв`язку із чим, визначаючи ціну договору у редакції, наданій позивачем, на балансоутримувача покладений обов`язок доведення належними доказами суми фактичних витрат, понесених в рамках виконання договору.
Разом з тим, позивачем у проекті запропонованого до укладення договору наперед визначено фіксований щомісячний платіж.
Підставою для нарахування таких витрат позивач посилається на Методику розрахунку, затверджену рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №  415/1280, зі змінами внесеними рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 № 21/4085 та від 06.12.2018 № 253/6304.
Позивачем також долучені податкові декларації за 2022-2023 роки та загальноприйнятий для всіх нежитлових приміщень наказ КІІ "Київжитлоспецексплуатація" від 25.06.2011 № 109 про встановлення розміру накладних витрат на утримання нежилих будинків і приміщень. До наказу КП "Київжитлоспецексплуатація" від 25.06.2011 № 109 долучено додаток - розрахунок розміру накладних витрат на утримання нежилих будинків приміщень, що закріплені за КП «Київжитлоспецексплуагація» на праві повного господарського відання з 01.01.2011 (для розрахунку експлуатаційних витрат) який складається з:
- орендованої площі нежилих будинків і приміщень на яку нараховується орендна плата в межах витрат на утримання;
- накладні витрати, пов`язані з утриманням нежилих будинків і приміщень, всього на місяць в т. ч.: витрати на виготовлення технічної документації по нежитлових будинках, земельних ділянках та визначення їх експертної оцінки; амортизація інших основних засобів; витрати, пов`язані з поточним ремонтом, заміною замків та дверних полотен в приміщеннях, що будуть надаватися в оренду; плата праці працівників, зайнятих на обслуговуванні нежитлового фонду; обов`язкові платежі на фонд оплати праці; охорона приміщень; утримання адмінбудинку, всього (з них: технічне обслуговування та ремонт інженерних конструкцій та комунікацій будинку; комунальні послуги: послуги телефонного зв`язку; охорона адмінбудику); податки, збори, обов`язкові платежі; інші витрати, всього (з них: автопослуги; обслуговування ксерокопіювальної техніки; матеріали, знос МШП та необоротних активів; інформаційні послуги; послуги банку; інші); інші операційні витрати (послуги нотаріуса, держмито, оплата лікарняних).
Разом з тим, вказаний розрахунок є загальним, та повинен визначатися для кожного об`єкту окремо та розмежовуватися у калькуляції, яка повинна бути додатком до договору на відшкодування вартості експлуатаційних витрат.
У той самий час, наведені витрати у даному розрахунку не підтверджуються жодними документами, ні договорами, ні актами наданих послуг/виконаних робіт, ні платіжними інструкціями/дорученнями, ні будь-якими іншими доказами які б свідчили про те, що позивач дійсно несе дані витрати.
Відтак, позивачем жодними належними, допустимими та достовірними доказами не доведено суду обґрунтованості зазначення у пункті 3.1. договору саме наведених у ньому сум, порядку їх обрахунку.
Крім того, рішення Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва», крім додатку №3 (Методика розрахунку орендної плати) втратило чинність згідно рішення Київської міської ради від 23.07.2020 № 50/9129, а сама Методика розрахунку орендної плати, затверджена рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва», станом на дату прийняття рішення судом першої інстанції втратила чинність згідно рішення Київської міської ради від 20.04.2023 № 6320/6361.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. КП "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою в якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 у справі № 910/4114/23 скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Заявник стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у взаємозв`язку із положеннями статей 509, 628, 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частини 1 статті 175, статті 182 Господарського кодексу України (далі - ГК України), а також в умовах зміни законодавства під час судового розгляду справи.
Покладення договором оренди на відповідача зобов`язання з утримання орендованого ним нерухомого майна узгоджується з положеннями статті 322 ЦК України, відповідно до якої власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, а також з положеннями статей 796, 797 ЦК України, частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п.п. 4, 17 Методики розрахунку орендної плати (Додаток 3 до рішення Київської міської ради 21.04.2015 №  415/1280), примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.
Втрата чинності Методики розрахунку орендної плати станом на дату прийняття рішення судом першої інстанції сама по собі, не є підставою для припинення зобов`язань відповідача, що виникли на підставі договору оренди, отже, не впливає на зміст зобов`язань відповідача з укладення з позивачем договору про компенсацію витрат, оскільки воно встановлено умовами п. 8.2. розділу І та п. 6.5. розділу II договору оренди.
Відповідач не подавав позивачу обґрунтованих зауважень до сум витрат, які підлягають відшкодуванню відповідачем за договором, обов`язок позивача надати відповідачу документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню останнім, не настав, і в такому випадку, відповідно до п. 6.5. розділу II договору оренди, у відповідача виникає зобов`язання підписати і повернути позивачу примірнику договору.
Умови договору оренди не передбачають обов`язку позивача з надання відповідачу документального підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню, у випадку неподання відповідачем обґрунтованих зауважень до сум цих витрат.
Предметом позову у цій справі є визнання договору укладеним, тобто встановлення договірних відносин, а не стягнення витрат по утриманню нерухомого майна, обов`язок сплати яких ґрунтуються на недоговірних зобов`язаннях з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційні зозоб`язання), факт понесення яких на момент звернення з позовом потребує доведення.
Визнанням договору укладеним, з урахуванням того, що договір набуває чинності з дня набрання чинності рішення суду, суд встановлює обов`язок відповідача з відшкодування витрат, які виникнуть у майбутньому впродовж всього строку дії договору. Отже, на етапі укладення договору сторони можуть погодити лише алгоритм визначення цих витрат. Фактичні витрати по утриманню орендованого нерухомого майна на етапі укладення договору не можуть бути понесені позивачем.
4.2. У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржену постанову. 
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
5.3.  За змістом статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно з частиною першою статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Відповідно до частини першої статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частинами 2, 3 статті 180 ГК України передбачено, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Згідно з частиною 5 статті 180 ГК України ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України. 
Згідно зі статтею 181 ГК України господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
У частині 1 статті 640 ЦК України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Відповідно до частини 1 статті 641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.
Згідно з часинами 1, 2 статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.
Відповідно до частини 1 статті 187 ГК України спори, які виникають при укладенні договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону або в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
За змістом статті 182 ГК України за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів. У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку. Зобов`язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні. Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
5.4. Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 613,80 кв. м. Згідно з умовами договору, сторони домовилися щодо укладення договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Неукладення між сторонами вказаного договору зумовило виникнення спору, який є предметом розгляду у цій справі.
Як слідує із оскарженої постанови, апеляційний господарський суд відмовляючи у задоволенні вимог акцентував увагу на тому, що у разі укладання договору на відшкодування витрат останній повинен містити всі істотні умови договору, не повинен порушувати права та обов`язки сторін, повинен бути справедливим для обох сторін, та можливим належним чином його виконувати. Зокрема, суд також вірно вказав про необхідність надання правової оцінки істотним умовам договору на відшкодування витрат, пов`язаних з утриманням орендованих приміщень. 
Відповідно до пункту 3.1. договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою в редакції позивача, плата за об`єкт компенсації витрат балансоутримувача та компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою визначена на підставі статей 286, 287 Податкового кодексу України, рішення Київської міської ради від 18 жовтня 2018 року № 1910/5974 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року № 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві», від 13 лютого 2020 року № 129/8299 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 06 грудня 2018 року № 253/6304 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» і становить:
- компенсація витрат балансоутримувача без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 1 632 грн. 71 коп. одна тисяча шістсот тридцять дві гри. 71 коп. на місяць;
- компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою без ПДВ, за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 0 грн. 76 коп. нуль грн. 76 коп. на місяць.
Суд апеляційної інстанції оцінюючи вказану умову договору зазначив, що позивачем жодними належними, допустимими та достовірними доказами не доведено суду обґрунтованості зазначення у пункті 3.1. договору саме наведених у ньому сум, порядку їх обрахунку. Наведені витрати не підтверджуються жодними документами, ні договорами, ні актами наданих послуг/виконаних робіт, ні платіжними інструкціями/дорученнями, ні будь-якими іншими доказами які б свідчили про те, що позивач дійсно несе дані витрати.
5.5. Верховний Суд не убачає підстав для спростування зазначеного висновку суду апеляційної інстанції. 
Позови про спонукання до укладення договору і позови про врегулювання розбіжностей за договором є різними способами захисту, однак вони можуть мати спільний характер у тому числі, коли відповідач під час судового розгляду позову про спонукання до укладення договору, відмовляючись від підписання такого договору на запропонованих позивачем умовах, наведе ґрунтовні заперечення щодо цих умов.
В такому випадку, на суд покладається обов`язок оцінити умови договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов та всіх доводів сторін, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства. 
Отже, якщо особа, яка зобов`язана укласти договір, ухиляючись від підписання договору, який є для неї обов`язковим, під час розгляду справи зазначила про розбіжності з умовами запропонованого проекту, то суд, зобов`язаний їх розглянути. Фактично вирішення судом спору про спонукання до укладення договору як при ухиленні від укладення договору, так і при виникненні розбіжностей щодо його умов, зводиться по суті до внесення визначеності в правовідносини сторін і встановлення судом умов, що не врегульовані сторонами в досудовому порядку.
Аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.11.2023 у справі №    922/1307/22. 
Під час розгляду спору відповідачем заперечувались умови спірного договору, запропонованого позивачем, щодо визначення ціни. Зважаючи на відповідні доводи, апеляційний господарський суд і досліджував обґрунтованість заявлених позивачем вимог. Саме у контексті таких обставин, предметом оцінки були обставини на яких ґрунтується здійснений розрахунок задля компенсації витрат балансоутримувача. Отже, доводи скаржника про те, що він не зобов`язаний надавати документальне підтвердження таких витрат є безпідставними і не враховують обов`язку суду досліджувати розбіжності які мають сторони щодо умов договору, який позивач хоче укласти. 
Крім того, посилаючись на те, що на етапі укладення договору сторони можуть погодити лише алгоритм визначення цих витрат, скаржник не враховує, що апеляційний господарський суд і зауважив, що позивачем не обґрунтовано належним чином підстави спірного розрахунку за умови визначення його у фіксованому розмірі.  У цьому контексті суд апеляційної інстанції і вказав на те, що вказаний розрахунок є загальним, та повинен визначатися для кожного об`єкту окремо та розмежовуватися у калькуляції, яка повинна бути додатком до договору на відшкодування вартості експлуатаційних витрат.
Додатково суд зазначив, що Методика розрахунку орендної плати, станом на дату прийняття рішення судом першої інстанції, втратила чинність. Однак, у контексті зазначеного, суд апеляційної не вказував на те, що втрата чинності Методики припиняє зобов`язання щодо укладення договору на компенсацію витрат. Верховний Суд зауважує, що саме ненаведення належного та достатнього обґрунтування алгоритму, за яким визначається розмір витрат, який підлягає відшкодуванню і було основною підставою для відмови у задоволенні позову.
У свою чергу, колегія суддів відхиляє посилання скаржника на можливість укладення договору в наведеній редакції з посиланням на приписи статті 635 ЦК України та статті 182 ГК України. Так, зміст зазначених статей вказує на те, що попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. У той же час, з укладеного між сторонами договору оренди, який позивач вважає одночасно попереднім договором, не вбачається узгодження всіх істотних умов договору про відшкодування витрат балансоутримувача і суди попередніх інстанцій також не встановили зазначеного. 
Верховний Суд зазначає, що згідно з пунктом 3 частини другої статті. 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. Зі змісту вказаної норми права вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті. 287  ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
Однак, колегія суддів не вбачає підстав для формування висновку щодо застосування частини другої статті 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», статей 509, 628, 635 ЦК України та частини першої статті 175, статті 182 ГК України. Вказані приписи законодавства та доводи скарги не спростовують основного висновку, який був підставою для відмови у задоволенні позову, а саме відсутність будь-якого обґрунтування визначення витрат балансоутримувача. 
5.6. У зв`язку із цим, Верховний Суд вважає, що оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування норм матеріального і процесуального права не знайшли підтвердження, відсутні підстави для скасування постанови апеляційного господарського суду.
6.  Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд
6.1. За змістом пункту  1 частини  1 статті  308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.2.  Відповідно до частини  1 статті  309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею  300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржену у справі постанову необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувану постанову, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями  300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" залишити без задоволення. 
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 у справі №  910/4114/23 залишити без змін.  
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не  підлягає.

Головуючий                                                                                Н.  О.  Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ