ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2024 року 
м. Київ

cправа №  910/11425/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
позивача - Чернюка О. О. (адвоката),  
відповідача - Іванова О. В. (адвоката),

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 (колегія суддів: Гончаров С. А. - головуючий, Яковлєв М. Л., Шаптала Є. Ю.) у справі

за позовом Приватного підприємства "Альянс Новобуд"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"
про визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У липні 2021 року Приватне підприємство "Альянс-Новобуд" (далі - ПП "Альянс Новобуд") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" (далі - ТОВ "Соул") про визнання недійсним інвестиційного договору від 16.03.2020 № 1-03 ПФЗ.

1.2. Позовні вимоги ПП "Альянс Новобуд" обґрунтовані тим, що інвестиційний договір від 16.03.2020 № 1-03 ПФЗ суперечить вимогам статті 8, пунктів 4, 5 статті 26, частини 3 статті 30, частини 3 статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

1.3. Обґрунтовуючи позовні вимоги,  ПП "Альянс Новобуд" зазначало, що спірним договором відповідач фактично передав позивачу передбачені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" правомочності   замовника будівництва, які, на думку позивача, нерозривно пов`язані з правом власності та/або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва, та можуть перейти до іншої особи лише за умови отримання належним чином оформленого права на використання під будівництво земельної ділянки та/або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій). Проте, за доводами позивача, земельна ділянка, на якій має проводитися будівництво,     у встановленому законом порядку позивачу не передавалася. Крім того, позивач посилався на те, що умови спірного договору суперечать частині 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" в частині визначення механізму фінансування будівництва.

1.4. Водночас позивач вважав, що інвестиційний договір суперечить Закону України "Про оренду землі". З посиланням на частини 1, 2 статті 81 Закону України "Про оренду землі" позивач зазначав, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано в заставу, крім передбачених частиною 2 цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву. Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. 

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 у справі №   910/11425/21 відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог ПП "Альянс Новобуд" до ТОВ "Соул" про визнання недійсним інвестиційного договору від 16.03.2020 №   1-03 ПФЗ. 

2.2. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ПП "Альянс Новобуд", господарський суд першої інстанції виходив із того, що об`єктом забудови є земельна ділянка, яку відповідач отримав для житлової забудови, а саме для будівництва житлового комплексу. При цьому, за висновком місцевого господарського суду, законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування, тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду, в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не передбачають передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір, тощо). Таким чином, відповідач як особа, що отримала земельну ділянку в оренду, користуючись можливістю вибору форм організації будівництва, його фінансування, уклав із позивачем інвестиційний договір, за яким передав позивачу окремі функції замовника будівництва. З урахуванням викладеного господарський суд першої інстанції зазначив, що право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем - ТОВ "Соул" шляхом укладення інвестиційного договору.

2.3. Крім того, місцевий господарський суд визнав помилковим твердження позивача про те, що сторони фактично ототожнили будівельний майданчик та орендовану відповідачем земельну ділянку, оскільки замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки, за висновком суду, є саме відповідач, тоді як позивач має виконувати лише окремі функції замовника будівництва. За таких обставин господарський суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позивач не довів суперечності укладеного сторонами інвестиційного договору вимогам Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

2.4. При цьому місцевий господарський суд зазначив, що позивач не є власником чи користувачем земельної ділянки, яка розташована на просп. Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі м Києва, загальною площею 9376,00   м2, а тому, за висновком суду, позивач не є тією особою, яка може вимагати усунення будь-яких порушень прав на цю землю, в тому числі шляхом визнання недійсним інвестиційного договору.

2.5. Господарський суд першої інстанції також зазначив, що відсутність у позивача ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність пункту 4.3.8 та інвестиційного договору в цілому, оскільки набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача. Включення в інвестиційний договір пункту 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва, за висновком суду, не порушує вимог законодавства.

2.6. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 у справі у справі № 910/11425/21 та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги ПП "Альянс Новобуд" задоволено в повному обсязі. Вирішено визнати недійсним інвестиційний договір від 16.03.2020 № 1-03ПФЗ, укладений між ПП "Альянс-Новобуд" та ТОВ "Соул".

2.7. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, зазначив, що право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва. При цьому, за висновком апеляційного господарського суду, функції замовника будівництва не можуть передаватися на підставі договору, оскільки вони не є відчужуваним правом. Функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи в разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій). Делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках, прямо передбачених законом.

2.8. За таких обставин апеляційний господарський суд визнав помилковими доводи ТОВ "Соул" про те, що позивачу було передано частину функцій замовника будівництва, та констатував, що умови інвестиційного договору фактично передбачають передачу відповідачем позивачу всіх функцій замовника будівництва.

2.9. З урахуванням установлених фактичних обставин справи апеляційний господарський суд зазначив, що інвестиційний договір фактично передбачає відчуження за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачем як користувачем земельної ділянки комунальної власності, наданої йому для забудови, позивачу, який не є користувачем земельної ділянки згідно з договором оренди земельної ділянки від 28.03.2005, і це, за висновком апеляційного господарського суду,  суперечить вимогам законодавства.

2.10. Постановою Верховного Суду від 19.09.2023 скасовано постанову апеляційного господарського суду від 24.05.2022 у справі № 910/11425/21, а справу № 910/11425/21 передано на новий розгляд до апеляційного господарського суду. 

2.11. Верховний Суд, скасовуючи постанову апеляційного господарського суду та направляючи цю справу на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду, визнав висновки апеляційного господарського суду передчасними та зазначив, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, оцінив пункти договору без урахування позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 01.08.2019 у справі №   921/1204/15-г/6, відповідно до якої законодавством не встановлено виключного переліку форм організації будівництва, його фінансування, тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду, в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не передбачають  передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір, тощо).

2.12. За результатами нового апеляційного розгляду постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 у справі № 910/11425/21 та ухвалено нове рішення, яким задоволено в повному обсязі позовні вимоги ПП "Альянс-Новобуд" до ТОВ  "Соул" про визнання недійсним інвестиційного договору.

Вирішено визнати недійсним інвестиційний договір від 16.03.2020 № 1-03ПФЗ, укладений між ПП "Альянс-Новобуд" та ТОВ "Соул".

2.13. Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, зазначив, що земельна ділянка у встановленому законом порядку під забудову позивачу не передавалася, позивач не є користувачем такої земельної ділянки, а тому він не зможе набути у власність зазначений об`єкт будівництва. Оскільки в цьому випадку суб`єктом права користування земельною ділянкою є відповідач, то лише відповідач і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що умови інвестиційного договору щодо передачі позивачу частини об`єкта будівництва (пункт 6.2.1 договору) суперечать висновку щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (право власності набуває той, хто має речове право на землю).

2.14. Крім того, апеляційний господарський суд, посилаючись на висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, зазначив, що умови інвестиційного договору спрямовані на передачу права забудови земельної ділянки в обхід визначеної законом процедури, і це, за висновком суду, є порушенням статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, частини 3 статті 413, статей 375, 377 Цивільного кодексу України, статей 81,120 Закону України "Про оренду землі", та є підставою недійсності наведеного договору.

2.15. При цьому апеляційний господарський суд, дослідивши умови спірного договору в їх сукупності, зазначив, що інвестиційний договір в цілому не міг бути вчинений сторонами без частин, які підлягають визнанню недійсними, а тому такий договір слід визнати недійсним.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї 

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 у справі № 910/11425/21, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Соул" із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначену постанову, а рішення Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 у справі № 910/11425/21 залишити в силі.

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Соул" зазначає, що оскаржувана постанова ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Соул", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.  

3.3. ТОВ "Соул" вважає, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, неправильно застосував приписи статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 23, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність" та не врахував висновки щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладені в постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.

3.4. ТОВ "Соул" зазначає, що апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові з урахуванням аналізу пункту 4 частини 1 статті 1, частини 2 статті 8, частин 4- 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України, частин 1, 2 статті 81 Закону України "Про оренду землі" дійшов помилкових висновків про те, що: (1) функції замовника будівництва не можуть передаватися на підставі договору, так як є невідчужуваним правом; (2) функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи тільки у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій), (3) делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках прямо передбачених законом.

3.5. ТОВ "Соул" вважає такі висновки помилковими та зазначає, що окремі функції замовника будівництва можуть передаватися за договором, у тому числі в частині залучення до забудови інших юридичних осіб, виконання робіт з будівництва іншими особами без оформлення статусу замовника будівництва на цих осіб, оскільки саме замовник будівництва (ТОВ "Соул") затверджує проектну документацію і несе юридичну відповідальність за введення об`єкта в експлуатацію і вводить цей об`єкт у експлуатацію саме замовник будівництва, а також сплачує орендну плату за земельну ділянку.

3.6. За доводами скаржника, апеляційний господарський суд проаналізував лише приписи пункту 4 частини 1 статті 1, частини 2 статті 8, частин 4, 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України, частин 1, 2 статті 81 Закону України "Про оренду землі", однак не взяв до уваги приписи статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 23, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність", у яких прямо передбачено право передачі функцій замовника будівництва.

3.7. Крім того, ТОВ "Соул" зазначає, що всупереч приписам частини 5 статті 310 і частини 1 статті 316 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд під час нового розгляду справи не виконав у повному обсязі вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 19.09.2023 у цій справі № 910/11425/21, зокрема, не врахував позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 01.08.2019 у справі №   921/1204/15-г/6, неповно перевірив доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, а також не надав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи.

3.8. При цьому апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що умови договору, які стосуються передачі позивачу частини об`єкта будівництва, суперечать приписам статті 120 Земельного кодексу України, статей 375, 377 Цивільного кодексу України щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (право власності набуває той, хто має речове право на землю). Проте ТОВ "Соул" вважає помилковим посилання апеляційного господарського суду на статтю 120 Земельного кодексу України, оскільки приписи цієї статті не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.

3.9. З урахуванням викладеного скаржник зазначає, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, неправильно застосував приписи статті 120 Земельного кодексу України та не врахував висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі №   910/10865/19, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 19.05.2020 у справі №   910/10752/19.   

3.10. ПП "Альянс Новобуд" у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Соул" просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, а оскаржувану постанову залишити без змін. На думку ПП "Альянс Новобуд", апеляційний господарський суд дійшов правильних висновків про те, що інвестиційний договір не відповідає вимогам статей 8, 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 413 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 1022 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі".

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 16.03.2020 позивач (сторона-2) та відповідач (сторона-1) уклали інвестиційний договір №   1-03 ПФЗ, у пункті 2.1 якого погодили, що предметом цього договору є зобов`язання та права сторін щодо проектування та будівництва об`єкта на земельній ділянці шляхом передачі повноважень (функцій) замовника будівництва стороні-2 та отримання кожною зі сторін своєї частини в збудованому об`єкті та/або іншої вигоди (майна та/або коштів, та/або майнових прав, та/або результатів виконаних робіт чи наданих послуг) в порядку та на умовах, визначених в договорі.

4.2. У розділі 1 інвестиційного договору наведено визначення термінів, а саме:

- земельна ділянка, яка визначена в додатку № 1 (План земельної ділянки) до договору - земельна ділянка площею 9376,00 м2, розташована на просп. Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі м. Києва, з цільовим призначенням: для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями підземною автостоянкою;

- будівельний майданчик - територія земельної ділянки, щодо якої у встановленому чинним законодавством України порядку оформлено договір оренди земельної ділянки та всі дозволи і погодження, необхідні для будівництва об`єкта;

- договір оренди земельної ділянки - договір оренди земельної ділянки площею 9376,00   м2, розташованої на просп. Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі м. Києва, укладений між відповідачем та Київською міською радою 28.03.2005 № 228, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим   В. З., зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис у Книзі записів державної реєстрації договорів від 01.04.2005 за № 78-6-00268, в редакції, встановленій рішенням Господарського суду міста Києва від 06.05.2015 у справі №   910/8109/15-г (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.08.2015 №4 3019764, номер запису про інше речове право 10978622, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.08.2015 № 24023204);

- об`єкт, об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, що має бути збудований на земельній ділянці з усім необхідним устаткуванням, інженерними мережами, благоустроєм та іншими необхідними згідно з проектом роботами;

- проект, проектно-кошторисна документація - узгоджені позивачем текстові та графічні матеріали для будівництва об`єкта, погоджені компетентними органами в установленому порядку та затверджені відповідачем, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні вирішення, а також кошториси об`єкта;

- функції замовника - передбачені законодавством права та обов`язки, дії замовника будівництва об`єкта (юридичної особи, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, укладає всі необхідні для будівництва об`єкта договори, контролює вартість, терміни, якість виконаних робіт та здійснює їх оплату, а також здійснює інші функції замовника), що за цим договором передаються позивачу, включаючи, але не обмежуючись цим: організація та фінансування в повному обсязі, отримання вихідних даних для проектування об`єкта, в тому числі містобудівних умов та обмежень; укладення договору на розробку проекту та його погодження з компетентними органами відповідно до вимог законодавства; в разі потреби внесення та погодження будь-яких коригувань проекту, фінансування експертизи проекту, в межах своєї компетенції забезпечення отримання вихідних даних, дозвільної документації, технічних умов, погоджень та дозволів від відповідних державних органів та організацій та позитивних експертних висновків, що є необхідними для розробки або коригування проекту та для будівництва об`єкта відповідно до законодавства; організація та фінансування в повному обсязі будівництва об`єкта, а також усіх інших витрат, пов`язаних з будівництвом об`єкта та прийняттям його в експлуатацію, укладення договору генерального підряду на будівництво об`єкта, договорів з виконавцями робіт та послуг, договорів на постачання будівництва об`єкта матеріалами та обладнанням, засобами, інструментами та будівельною технікою, транспортом, машинами і механізмами та пальним, договорів на електропостачання та водопостачання будівництва об`єкта, тощо; проведення розрахунків з контрагентами за вказаними договорами та прийняття результатів виконання цих договорів; вирішення та узгодження з громадськістю питання будівництва об`єкта, забезпечення фінансування авторського та технічного наглядів при будівництві об`єкта, права та обов`язки, а також дії щодо отримання необхідних дозволів на будівництво об`єкта, розробки та погодження проектно-кошторисної документації, будівництва об`єкта, виконання інших дій, визначених цим договором та законодавством, необхідних для будівництва об`єкта.

4.3. У пункті 2.1.1 договору сторони погодили, що відповідач передає позивачу з дати підписання цього договору на період проектування та будівництва об`єкта виконання функцій замовника щодо проектування та будівництва об`єкта (окрім тих, що відповідно до умов цього договору та законодавства покладено на відповідача), що розташований на просп. Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі м. Києва, а позивач приймає та зобов`язується належним чином виконувати зазначені функції замовника та відповідні зобов`язання на умовах, визначених цим договором.

4.4. Цей договір, якщо це необхідно, становитиме достатній доказ повноважень позивача щодо виконання юридичних дій та своїх обов`язків, передбачених цим договором, а також щодо представництва інтересів сторін перед будь-якими третіми сторонами стосовно будь-яких питань, пов`язаних із виконанням цього договору. В окремих випадках, у разі неможливості відповідача діяти від свого імені при виконанні функцій замовника на підставі цього договору, позивач вправі звертатися до відповідача за отриманням відповідної довіреності, що надається відповідачем протягом трьох робочих днів із дня отримання відповідного звернення від позивача (пункт 2.2 договору).

4.5. Згідно з пунктом 2.4 договору підписанням цього договору відповідач передає позивачу функції замовника з правами та зобов`язаннями, визначеними цим договором.

4.6. У пункті 4.1.1 договору сторони погодили, що підписанням договору відповідач зобов`язався передати позивачу всі функції замовника в обсязі, необхідному згідно з вимогами чинного законодавства України для реалізації цього договору. Факт передачі позивачу функцій замовника підтверджується підписанням цього договору.

4.7. У пункті 4.1.5 інвестиційного договору встановлено, що відповідач зобов`язаний передати позивачу будівельний майданчик, тобто земельну ділянку, щодо якої в установленому чинним законодавством України порядку оформлено договір оренди та всі дозволи і погодження, необхідні для будівництва об`єкта.

4.8. Пункт 6.2 договору встановлює оплату позивачем відповідачу за надане йому право забудови земельної ділянки, а також пунктами 4.3.9, 4.3.20 договору передбачено обов`язок позивача здійснювати компенсацію відповідачу орендних платежів за земельну ділянку згідно з договором оренди земельної ділянки та забезпечити виконання вимог, викладених у договорі оренди земельної ділянки, які належать до функцій замовника.

4.9. З урахуванням наведених обставин позивач, звертаючись до суду із цим позовом, просив визнати інвестиційний договір недійсним як такий, що суперечить положенням законодавства, а саме статті 8, пунктам 4, 5 статті 26, частині 3 статті 30, частині 3 статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статтям 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі", частині 3 статті 413 Цивільного кодексу України та частині 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

4.10. Отже, спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю підстав для визнання недійсним інвестиційного договору.

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування апеляційним господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке. 

5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги ПП "Альянс Новобуд" до ТОВ "Соул" про визнання недійсним інвестиційного договору від 16.03.2020 № 1-03 ПФЗ.

5.4. Підставою позовних вимог, на думку ПП "Альянс Новобуд", є невідповідність інвестиційного договору вимогам статті 8, пунктів 4, 5 статті 26, частини 3 статті 30, частини 3 статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

5.5. Верховний Суд зазначає, що відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

5.6. Частинами 1, 2 статті 202 Цивільного кодексу України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво-чи багатосторонніми (договори).

5.7. Колегія суддів зазначає, що, звертаючись із позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства суд не має підстав для задоволення відповідного позову. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі №   910/7975/21.

5.8. Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2) тощо. 

5.9. Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

5.10. Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).

5.11. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні положення статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі №   903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22, від 31.10.2023 у справі №   908/722/20, від 29.08.2023 у справі № 909/635/22, від 27.06.2023 у справі №   916/97/21.

5.12. Крім того, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.05.2023 у справі №   906/743/21, від 03.08.2023 у справі № 909/654/19, від 19.10.2022 у справі №   912/278/21.

5.13. При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства. Саме по собі відступлення сторонами від положень законодавства, регулювання їх іншим чином не свідчить про суперечність змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 31.10.2023 у справі №   908/722/20, від 29.08.2023 у справі № 909/635/22, від 29.08.2022 у справі №   909/635/22.

5.14. Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону, або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 20.02.2024 у справі № 903/1037/22, від 19.03.2024 у справі № 910/4293/22.

5.15. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ПП "Альянс Новобуд", господарський суд першої інстанції виходив із того, що об`єктом забудови є земельна ділянка, яку відповідач отримав для житлової забудови, а саме для будівництва житлового комплексу. При цьому, за висновком місцевого господарського суду, законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування, тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду, в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не передбачають передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір, тощо). Таким чином, відповідач як особа, що отримала земельну ділянку в оренду, користуючись можливістю вибору форм організації будівництва, його фінансування, уклав із позивачем інвестиційний договір, за яким передав позивачу окремі функції замовника будівництва. З урахуванням викладеного господарський суд першої інстанції зазначив, що право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем - ТОВ "Соул" шляхом укладення інвестиційного договору.

5.16. Крім того, місцевий господарський суд визнав помилковим твердження позивача про те, що сторони фактично ототожнили будівельний майданчик та орендовану відповідачем земельну ділянку, оскільки замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки, за висновком суду, є саме відповідач, тоді як позивач має виконувати лише окремі функції замовника будівництва. За таких обставин господарський суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позивач не довів суперечності укладеного сторонами інвестиційного договору вимогам Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

5.17. При цьому місцевий господарський суд зазначив, що позивач не є власником чи користувачем земельної ділянки, яка розташована на просп. Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі м Києва, загальною площею 9376,00 м2, а тому, за висновком суду, позивач не є тією особою, яка може вимагати усунення будь-яких порушень прав на цю землю, в тому числі шляхом визнання недійсним інвестиційного договору.

5.18. Апеляційний господарський суд за результатами нового апеляційного розгляду, скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, зазначив, що земельна ділянка у встановленому законом порядку під забудову позивачу не передавалася, позивач не є користувачем такої земельної ділянки, а тому він не зможе набути у власність зазначений об`єкт будівництва. Оскільки в цьому випадку суб`єктом права постійного користування земельною ділянкою є відповідач, то лише відповідач і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що умови інвестиційного договору щодо передачі позивачу частини об`єкта будівництва (пункт 6.2.1 договору) суперечать висновку щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (право власності набуває той, хто має речове право на землю).

5.19. Крім того, апеляційний господарський суд, посилаючись на висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, зазначив, що умови інвестиційного договору спрямовані на передачу права забудови земельної ділянки в обхід визначеної законом процедури, і це, за висновком суду, є порушенням статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, частини 3 статті 413, статей 375, 377 Цивільного кодексу України, статей 81,120 Закону України "Про оренду землі", та є підставою недійсності наведеного договору.

5.20. При цьому апеляційний господарський суд, дослідивши умови спірного договору в їх сукупності, зазначив, що інвестиційний договір в цілому не міг бути вчинений сторонами без частин, які підлягають визнанню недійсними, а тому такий договір слід визнати недійсним.

5.21. ТОВ "Соул" не погоджується з висновками апеляційного господарського суду, а тому звернулося з касаційною скаргою на постанову апеляційного суду. ТОВ "Соул", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

5.22. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.23. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, неправильно застосував приписи статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 23, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність" та не врахував висновки щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладені в постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6, від 20.11.2018 у справі №   921/7/18.

5.24. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 01.08.2019 у справі №   921/1204/15-г/6, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комунсервіс-Серет" до Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2" про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки. У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови:

"4.34. Відповідно до частини четвертої статті 26 та пункту 2 частини третьої статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.

4.35. Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій, об`єктом забудови є земельна ділянка, яка отримана позивачем для житлової та громадської забудови, а саме будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. При цьому законодавством не встановлено виключного переліку форм організації такого будівництва, його фінансування тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір, тощо).

Подібна позиція була висловлена у постанові Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №   921/7/18.

4.36. Верховний Суд у постанові від 05.06.2018 у цій справі звертав увагу на вищезазначені обставини. Зокрема, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд, зазначив про передчасність висновків судів про те, що сторонами фактично ототожнено будівельний майданчик та орендовану позивачем земельну ділянку, а також щодо її передачі відповідачу у користування з метою забудови за відсутності відповідних доказів у матеріалах справи.

Крім того, як зазначив Верховний Суд, суди попередніх інстанцій не врахували зазначених вище положень законодавства та умов договору від 26.09.2015, з яких вбачається, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме позивач, тоді як відповідач має виконувати функції замовника від імені та в інтересах позивача саме як повірений на підставі довіреності від 26.09.2015, що також підтверджується встановленими судами обставинами про те, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 №523 видавалися позивачу як замовнику будівництва, так само як і при реєстрації декларації 15.10.2015 про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі в якості замовника будівництва зазначено позивача, яким і підписано декларацію від імені замовника.

4.37. Отже, суди не виконали викладених у постанові Верховного Суду вказівок щодо правильного застосування, зокрема, статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" і встановлення всіх фактичних обставин справи та оцінки всіх доказів, оскільки не встановили наявність у матеріалах справи відповідних доказів про передання відповідачу земельної ділянки у користування з метою забудови, обмежившись лише висновком, зробленим на підставі умов договору від 26.09.2015, яким таке право не передбачалося.

4.38. Суд також звертає увагу на те, що частиною другою статті 152 Земельного кодексу України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з пунктом "в" частини третьої статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, застосування інших, передбачених законом, способів.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Зазначена позиція висловлювалась Верховним Судом неодноразово (постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі №   914/1521/17, від 04.09.2018 у справах № 915/1279/17, № 915/1284/17, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.)

Водночас судами попередніх інстанцій не надано відповідної правової оцінки обставинам та доводам сторін щодо наявності або відсутності порушення права на земельну ділянку, на захист якого спрямовано позов про визнання договору недійсним".

5.25. Із посиланням на наведені висновки скаржник зазначає, що апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові з урахуванням аналізу пункту 4 частини 1 статті 1, частини 2 статті 8, частин 4- 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України, частин 1, 2 статті 81 Закону України "Про оренду землі" дійшов помилкових висновків про те, що: (1) функції замовника будівництва не можуть передаватися на підставі договору, так як є невідчужуваним правом; (2) функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи тільки у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій), (3) делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках прямо передбачених законом.

5.26. ТОВ "Соул" вважає такі висновки помилковими та зазначає, що окремі функції замовника будівництва можуть передаватися за договором, у тому числі в частині залучення до забудови інших юридичних осіб, виконання робіт з будівництва іншими особами без оформлення статусу замовника будівництва на цих осіб, оскільки саме замовник будівництва (ТОВ "Соул") затверджує проектну документацію і несе юридичну відповідальність за введення об`єкта в експлуатацію і здійснює його саме замовник будівництва, а також сплачує орендну плату за земельну ділянку.

5.27. За доводами скаржника, апеляційний господарський суд проаналізував лише приписи пункту 4 частини 1 статті 1, частини 2 статті 8, частин 4, 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України, частин 1, 2 статті 81 Закону України "Про оренду землі", однак не взяв до уваги приписи статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, статті 81 Закону України "Про оренду землі", частини 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статей 23, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність", у яких прямо передбачено право передачі функцій замовника будівництва.

5.28. Верховний Суд, проаналізувавши наведені висновки, на які посилається ТОВ "Соул", перевіривши та надавши оцінку доводам скаржника, зазначає, що загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначаються Законом України "Про інвестиційну діяльність" (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладеного спірного інвестиційного договору).

5.29. За змістом статті 1 зазначеного Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.

5.30. Згідно з частиною 1 статті 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

5.31. Із зазначеного можна зробити висновок, що будь-яка особа, якій законом не заборонена така діяльність, має право прийняти рішення про інвестування та реалізувати це рішення як шляхом вкладення інвестицій у будь-який не заборонений проект, так і шляхом реалізації цього проекту. При цьому закон не забороняє збіг інвестора та учасника в одній особі. 

5.32. Отже, за своїм змістом інвестиційна діяльність полягає у трансформації цінностей (інвестицій) в об`єкти такої діяльності та наступне одержання доходу за рахунок приросту капітальної вартості зазначених інвестицій або від їх використання. 

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі №   910/7975/21 та постановах Верховного Суду від 01.10.2020 у справі №   910/21935/17, від 27.07.2022 у справі № 910/7966/21.

5.33. Водночас Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 також звернув увагу на імперативні положення частини 4 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", які встановлюють виключний порядок інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва із використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, тому, за висновком Верховного Суду, покладення на одну зі сторін інвестиційного договору обов`язків із фінансування будівництва об`єктів житлової забудови без дотримання зазначеного порядку не відповідає наведеним законодавчим положенням і свідчить про недійсність інвестиційного договору.

5.34. Крім того, відповідно до частин 4, 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладеного спірного інвестиційного договору) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. 

5.35. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

5.36. Приписами статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.

5.37. Таким чином, саме власнику або користувачу земельної ділянки належить право її забудови, тобто відповідне право особа набуває з моменту набуття у власність або користування ділянки у встановленому законом порядку. Подібний висновок викладено у постанові Великої палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі №   916/585/18(916/1051/20). Отже, для того щоб особа мала право здійснювати забудову земельної ділянки та в результаті набула право власності на збудований об`єкт, їй має бути передано у власність чи в користування земельну ділянку під забудову.

5.38. Таким чином, право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно набути належним чином оформлене право користування земельною ділянкою або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій).

5.39. При цьому колегія суддів не може взяти до уваги посилання скаржника на нормативно-правові акти, які передбачають можливість делегування окремих функцій замовника чи доручення виконання окремих видів робіт іншим особам, оскільки апеляційний господарський суд установив, що за умовами спірного договору позивач, отримавши оплатне право на забудову земельної ділянки та виконуючи покладені на нього функції замовника, діє від свого імені та у власних інтересах.

5.40. Водночас апеляційний господарський суд, здійснюючи новий апеляційний розгляд справи, встановив, що земельна ділянка у встановленому законом порядку під забудову позивачу не передавалася і позивач не є користувачем такої земельної ділянки.

5.41. При цьому колегія суддів зазначає, що відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 16.02.2021 у справі №   910/2861/18, не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, що не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 03.04.2024 у справі №   910/19865/21, від 14.05.2024 у справі № 921/252/23.

5.42. Апеляційний господарський суд, здійснюючи новий апеляційний розгляд справи, встановив, що позивач не уповноважений спірним інвестиційним договором виконувати окремі функції замовника від імені та в інтересах відповідача, натомість, отримавши оплатне право на забудову земельної ділянки та виконуючи покладені на нього функції замовника, діє від свого імені та у власних інтересах, про що, зокрема, свідчить той факт, що в результаті будівництва об`єкта позивач відповідно до пункту 6.2.1 договору отримує майнові права на основну частину об`єкта - 88 % площі житла та 88 % площі нежитлового призначення в об`єкті, тобто позивач є вигодонабувачем за договором.

5.43. За таких установлених фактичних обставин справи апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що позивач не зможе набути у власність об`єкт будівництва, оскільки в цьому випадку суб`єктом права користування земельною ділянкою є відповідач, тому лише відповідач і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти.

5.44. Крім того, апеляційний господарський суд установив, що під переданням будівельного майданчика інвестиційний договір передбачає відчуження за плату права користування та забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачем як користувачем земельної ділянки комунальної власності, наданої йому для забудови, позивачу, який не є користувачем земельної ділянки, що, за висновком суду, суперечить вимогам законодавства.

5.45. Приписами статті 81 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною 2 цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. 

5.46. Водночас апеляційний господарський суд, здійснюючи новий апеляційний розгляд справи, встановив, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Соул" та Київською міською радою, не передбачає права ТОВ "Соул" (орендаря) передавати земельну ділянку в користування третім особам без згоди власника - Київської міської ради.

5.47. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що відповідач не мав права передавати земельну ділянку позивачу, в тому числі під виглядом "будівельного майданчика", на підставі спірного інвестиційного договору, всупереч умовам договору оренди та законодавства. 

5.48. Водночас колегія суддів враховує, що законодавством не встановлено виключного переліку форм організації будівництва, його фінансування, тощо. Зазначені питання можуть бути вирішені особою, що отримала земельну ділянку в оренду в тому числі шляхом укладення різних за своєю юридичною природою видів договорів з різними суб`єктами, які не тягнуть за собою передачу прав на земельну ділянку (договір доручення, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір, тощо). Разом з тим Верховний Суд зазначає, що в будь-якому випадку умови договору не можуть суперечити законодавству, чинному на момент укладення такого договору. 

5.49. Однак, як установив апеляційний господарський суд, умови інвестиційного договору спрямовані на передачу права забудови земельної ділянки в обхід визначеної законом процедури, і це, за висновком суду, є порушенням статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 93, 123, 124, 125 Земельного кодексу України, частини 3 статті 413, статей 375, 377 Цивільного кодексу України, статей 81,120 Закону України "Про оренду землі", та є підставою недійсності наведеного договору.

5.50. Доводи касаційної скарги та посилання скаржника на висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі №   921/1204/15-г/6, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18, наведеного не спростовують. 

5.51. Крім того, колегія суддів не може взяти до уваги доводи ТОВ "Соул" про те, що всупереч приписам частини 5 статті 310 і частини 1 статті 316 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд під час нового розгляду справи не виконав у повному обсязі вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 19.09.2023 у цій справі №   910/11425/21, зокрема, не врахував позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6, оскільки зміст оскаржуваної постанови свідчить про те, що апеляційний господарський суд виконав вказівки Верховного Суду та надав оцінку висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду від 01.08.2019 у справі №   921/1204/15-г/6.

5.52. За таких обставин не можуть бути враховані доводи скаржника про те, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18, оскільки висновки, викладені в оскаржуваній постанові, не суперечать висновкам, на які посилається скаржник.

5.53. Колегія суддів також не може взяти до уваги посилання скаржника на висновки щодо застосування приписів статті 120 Земельного кодексу України, викладені в постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі №   910/10865/19, від 06.06.2018 у справі №   910/17652/17, від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, оскільки посилання апеляційного господарського суду на статтю 120 Земельного кодексу України не призвели до неправильного вирішення спору.

5.54. При цьому в основу оскаржуваної постанови покладено висновки про те, що земельна ділянка у встановленому законом порядку під забудову позивачу не передавалася, позивач не є користувачем такої земельної ділянки, а тому він не зможе набути у власність зазначений об`єкт будівництва. Оскільки в цьому випадку суб`єктом права користування земельною ділянкою є відповідач, то лише відповідач і набуває право власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що умови інвестиційного договору щодо передачі позивачу частини об`єкта будівництва (пункт 6.2.1 договору) суперечать висновку щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (право власності набуває той, хто має речове право на землю). За таких обставин, за висновком апеляційного господарського суду, умови інвестиційного договору спрямовані на передачу права забудови земельної ділянки в обхід визначеної законом процедури, і це, за висновком суду, є порушенням законодавства. 

5.55. З огляду на викладене Верховний Суд зазначає, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваної постанови з цих підстав.

5.56. Крім того, деякі доводи скаржника зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені апеляційним господарським судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками апеляційного господарського суду, які покладені в основу оскаржуваної постанови про задоволення позову в цій справі.

5.57. Верховний Суд також зазначає, що інші доводи касаційної скарги стосуються з`ясування обставин, вже встановлених апеляційним господарським судом, та переоцінки вже оцінених ним доказів у справі, тому не можуть бути враховані судом касаційної інстанції згідно з приписами частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України.

6. Висновки Верховного Суду 

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків апеляційного господарського суду, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.

7. Судові витрати 

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд  

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" залишити без задоволення.  

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 у справі №   910/11425/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                              Н. О. Багай

Судді                                                                                                          Т. Б. Дроботова

                                                                                              Ю. Я. Чумак