УХВАЛА
29 травня 2024 року 
м. Київ
cправа №  925/457/23 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Волковицької Н. О., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 (колегія суддів: Мальченко А. О., Агрикова О. В., Козир Т. П.) у справі
за позовом Чигиринської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головне управління ДПС у Черкаській області про стягнення                 297 787,95 грн та розірвання договору оренди,
за участю представників:
позивача - Постригань С. Г.,
відповідача - Чакалов А. К.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          Чигиринська міська рада (далі - Міськрада) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест" (далі - ТОВ "Продагроінвест") про стягнення заборгованості з орендної плати за землю у сумі 297 787,95 грн та розірвання договору оренди землі від 25.01.2010, зареєстрованого у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 05.05.2010 за № 041079800515 з припиненням права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503.
2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань зі сплати орендної плати.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           25.01.2010 між Чигиринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Продагроінвест" (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель державної власності землі резервного фонду загальною площею 86,01 гектара, у тому числі, ріллі 86,01 гектара, яка знаходиться на території Стецівської сільської ради за межами населеного пункту.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 становить                         1 143 796,00 грн (пункт 4 договору).
5. Договір укладено на 49 років до 22 травня 2058 року (пункт 6 договору).
6. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 34 314,00 грн у рік (пункт 7 договору).
7. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 8 договору).
8. Земельна ділянка передається в оренду для товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Код по УКЦВЗ 2.1 (пункти 13 та 14 договору).
9. Пунктом 39 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є план меж земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки; акт приймання-передачі об`єкта оренди.
10. Договір підписаний уповноваженими представниками сторін, скріпленими їх печатками та зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.05.2010 за №041079800515.
11. Додатковою угодою від 01.11.2011 до договору оренди землі від 05.05.2010 внесені зміни до пункту 7 договору оренди та викладено його у новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік".
12. У подальшому було змінено орендодавця земельної ділянки.
13. Рішенням Міськради від 26.03.2021 №366-7/VIII "Про внесення змін у договір оренди землі від 25.01.2010, укладений із Товариством з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест" вирішено внести зміни до преамбули договору оренди землі від 25.01.2010 та пунктів 1, 2, 4, 6, 7 договору.
14.          Відповідний проєкт додаткової угоди до договору оренди землі надісланий Міськрадою на адресу відповідача разом із листом № 488-02-33/1 від 15.04.2021, який був залишений без відповіді та задоволення.
15. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21.02.2023, частково скасовано рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 та частково задоволено позов Міськради до ТОВ "Продагроінвест" про внесення змін до договору оренди землі. Внесено зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди землі від 25.01.2010, зокрема, змінено найменування орендодавця, зазначено кадастровий номер орендованої земельної ділянки; встановлено нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки на дату внесення змін до договору та визначено переважне право орендодавця перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
16. Звертаючись до суду із позовом у справі, що переглядається, Міськрада посилалась на неналежне виконання відповідачем у період з лютого 2020 року по лютий 2023 року умов договору оренди та сплати на користь позивача орендної плати не у повному обсязі, без здійснення індексації та визначення розміру орендної плати на рівні 4,5 % від нормативно-грошової оцінки.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
17. 04.10.2023 Господарський суд Черкаської області ухвалив рішення про відмову у позові.
18. Місцевий господарський суд враховуючи, що на момент укладення додаткової угоди, якою було збільшено ставку орендної плати, договір оренди підлягав державній реєстрації та набирав чинності саме після його державної реєстрації, констатував, що додаткова угода, як невід`ємна частина договору оренду землі, також підлягала державній реєстрації, тому у зв`язку з відсутністю такої реєстрації вона не набрала чинності.
19.          Суд першої інстанції також дійшов висновку про відсутність порушень відповідачем умов договору щодо порядку сплати орендної плати.
20. 28.02.2024 Північний апеляційний господарський суд прийняв постанову про скасування цього рішення та ухвалив нове - про часткове задоволення позову; стягнув з відповідача на користь позивача 220 779,11 грн заборгованості з орендної плати за землю та розірвав договір оренди; у решті позову відмовив.
21.          Суд апеляційної інстанції зазначив, що вимога державної реєстрації змін виходить виключно з норм загального цивільного законодавства, а не з умов договору. При цьому жодна зі сторін не ставить під сумнів сам факт укладення (підписання) додаткової угоди, відтак остання має бути врахована під час розгляду спору.
22. Враховуючи, що 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного Кодексу України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України "Про оренду землі" - виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, апеляційна інстанція дійшла висновку, що підписана сторонами 01.11.2011 додаткова угода набула чинності 01.01.2013, як така, що укладена з дотриманням письмової форми, підписана уповноваженими особами та скріплена печатками сторін.
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги, позиції інших учасників справи
23.          У касаційній скарзі ТОВ "Продагроінвест" просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі та без змін.
24.          Касаційне провадження у цій справі відкрито на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник наполягає на ухваленні оскаржуваного рішення без урахування висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, від 23.06.2020 у справі №  696/1693/15-ц, від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, від 01.09.2020 у справі №  925/362/19, від 22.12.2021 у справі № 818/100/18, від 21.09.2022 у справі № 925/632/19, від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012, від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (щодо застосування статті 125 Земельного кодексу України, статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі"); від 01.10.2020 у справі №     910/10465/19, від 12.02.2019 у справі №  914/2649/17, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі №  910/5381/18, від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14 (щодо застосування статті 651 Цивільного кодексу України, статті. 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 Земельного кодексу України); від 16.03.2020 у справі №  922/1658/19 (щодо неможливості застосування подвійної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки).
25.          Крім того, обґрунтовуючи наявність підстав для подання касаційної скарги, заявник посилається на відсутність висновку Верховного Суду з питання застосування положень статей 204, 207 Господарського процесуального кодексу України під час апеляційного розгляду справи крізь призму частини першої статті 270 та частини першої статті 252 цього ж Кодексу.
26. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Підстави передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
27.          Відповідно до статті 1 Законом України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
28.          Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
29.          Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
30.          Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (стаття 20 Закону України "Про оренду землі").
31. Частиною третьою статті 640 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на дату укладення договору оренди) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
32. Відповідно до частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
33.          Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 Цивільного кодексу України).
34.          Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 28.03.2024 у справі № 160/240/23 вирішуючи питання щодо правомірності нарахування податкового зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, дійшов висновку, що додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації. За встановлення у судовому процесі обставин відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які обумовлені нею.
Аналогічна правова позиція викладена і в постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 13.12.2018 у справі № 812/465/17, від 23.04.2019 у справі №  812/371/18), від 13.06.2019 у справа № 812/466/17, від 18.06.2019 у справі № 812/778/17, від 25.10.2019 у справі № 812/777/17, від 19.03.2021 у справі № 812/1198/17, від 08.09.2022 у справі № 812/1460/16 та від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 
35.          У той же час, як наголошує відповідач у відзиві на касаційну скаргу, реєстрація договорів оренди здійснювалася в порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021 "Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі".
36.          Відповідно до вказаного Порядку реєстрація земельної ділянки полягала у внесенні інформації до державного реєстру земель, відомостей про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб`єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь.
37.          Відповідач доводить, що метою державної реєстрації було посвідчення саме права оренди земельної ділянки, кількісним критерієм якого був строк дії договору. При цьому обов`язковій реєстрації підлягали договори та зміни до них, які передбачали - виникнення, припинення та зміну строку дії права оренди. Всі інші відомості до реєстру не вносилися, тому не потребували обов`язкової державної реєстрації, оскільки не призводили до зміни інформації про земельну ділянку, що містилася в реєстрі. Якщо ж додаткова угода не містила жодних змін щодо обсягу права оренди, то за наявності вже зареєстрованого права оренди (основного договору) не потребувала державної реєстрації та набирала чинності з моменту підписання її сторонами.
38.          У свою чергу, Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 дійшов висновку, що підлягає державній реєстрації лише саме виникнення речового права - права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема такі як розмір орендної плати.
39.          Отже, наведене вище переконливо свідчить про принципово різний підхід Касаційного адміністративного суду та Касаційного господарського суду щодо застосування судами касаційної інстанції норм матеріального права в частині необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди, що на переконання колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду є неприпустимим.
40.          Частиною третьою статті 302 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.
41.          Питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду може вирішуватися судом за власною ініціативою (частина перша статті 303 Господарського процесуального кодексу України).
42. Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.
43. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Суд повинен мати ґрунтовні підстави: його попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.
44. Так, відступленням від висновку треба розуміти або повну відмову Верховного Суду від свого попереднього висновку на користь іншого або ж конкретизацію попереднього висновку із застосуванням відповідних способів тлумачення юридичних норм (пункт 45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16).
45.          З огляду на виконання функцій із забезпечення сталості та єдності судової практики, справа №     925/457/23 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки колегія суддів вважає за необхідне відступити від вищезазначених висновків Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, які викладені у постановах від 13.12.2018 у справі № 812/465/17, від 23.04.2019 у справі № 812/371/18), від 13.06.2019 у справа №     812/466/17, від 18.06.2019 у справі № 812/778/17, від 25.10.2019 у справі                  № 812/777/17, від 19.03.2021 у справі № 812/1198/17, від 08.09.2022 у справі                               № 812/1460/16, від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі                           № 160/240/23.
Керуючись статтями 234, 235, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
УХВАЛИВ:
Справу № 925/457/23 передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду. 
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                    Є. В. Краснов

Суддя                                                                                                     Н. О. Волковицька

Суддя                                                                                                    Л. І. Рогач