ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2024 року 
м. Київ

cправа №  926/1876/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Студенець В.І. - головуючий, судді: Бакуліна С.В., Баранець О.М.,

за участю секретаря судового засідання:   Натаріної О.О.,

розглянувши касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях

на рішення Господарського суду Чернівецької області
(суддя - Байталюк В.Д.)
від 28.08.2023
та постанову Західного апеляційного господарського суду
(головуючий суддя - Матущак О.І., суддів: Скрипчук О.С., Зварич О.В.)
від 07.12.2023

у справі № 926/1876/23 

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях
до Товариства з додатковою відповідальністю "Чернівецька пересувна механізована колона №76"
про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкта у державну власність,

за участю представників учасників справи:
позивача - Сопко С.П.,
відповідача - Єфтемій Р.Ф.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі - Фонд, позивач) звернулося до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Чернівецька пересувна механізована колона № 76» (далі - ТДВ «Чернівецька пересувна механізована колона № 76», відповідач) про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності 27-квартирного житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, та зобов`язати відповідача передати у державну власність, в особі Фонду, об`єкт незавершеного будівництва державної власності 27-квартирний житловий будинок разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, за актом приймання-передачі відповідно до Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого наказом Фонду державного майна від 18.10.2018 № 1331 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за № 1338/32790.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовуються неналежним виконанням відповідачем умов укладеного сторонами договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності 27-квартирного житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований.

2. Короткий зміст ухвалених судових рішень за результатами розгляду справи по суті спору

2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 у справі №926/1876/23 у задоволенні позову Фонду відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що допущене єдине порушення умов договору - строк введення в експлуатацію завершеного будівництва будинку, не може бути достатньою підставою для розірвання договору з поверненням майна, яке було предметом договору купівлі-продажу у 2015 році. Крім того, на час звернення з даним позовом відсутній спірний об`єкт у тому стані, в якому останній був переданий продавцю на момент укладення спірного договору. 

2.2. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 у справі №926/1876/23 рішення Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 у справі №926/1876/23 залишено без змін.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнений виклад позиції інших учасників справи

3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, Фонд звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 у справі №926/1876/23, ухвалити в цій частині нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

На обґрунтування своєї правової позиції скаржник із посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) відзначає, що судами попередніх інстанцій застосовано норми права без урахування висновків щодо їх застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 13.06.2018 у справі №918/1049/16, від 04.10.2018 у справі №911/2509/16, від 31.01.2018 у справі №910/5716/17, від 28.03.2018 у справі №910/5717/17 (щодо застосування статей 526, 629, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), а також частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").

3.2. Відзив на касаційну скаргу до Суду не надходив.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій, та мотиви, з яких виходили суди при ухваленні судових рішень

4.1. Між Фондом, правонаступником якого є позивач, як продавцем, та ТДВ «Чернівецька пересувна механізована колона №76», як покупцем, 16.07.2015 укладений договір купівлі-продажу № КП-405-НБ об`єкта незавершеного будівництва державної власності 27-квартирного житлового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований за адресою: м. Чернівці, вул. Південно-Кільцева, 5-Л, що перебував на балансі ТДВ «Трансмост» (далі - Договір). Зазначений Договір нотаріально посвідчений 16.07.2015 приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н. М. та зареєстрований в реєстрі за №1617.

Відповідно до пункту 1.1 Договору продавець зобов`язується передати у власність покупцеві нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва державної власності 27-квартирний житловий будинок разом із земельною ділянкою, на якій він розташований за адресою: м. Чернівці, вул. Південно-Кільцева, 5-Л, що перебуває на балансі ТДВ «Трансмост», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна ДРРПНМ: 451050973101, на земельній ділянці, площа якої складає 0,0667 га, у т.ч. під забудовою 0,0337 га, кадастровий номер 7310136300:10:001:0117, цільове призначення якої: для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в ДРРПНМ: 551514173101 (далі об`єкт приватизації), а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договорі умови.

Об`єкт приватизації групи Д включає в себе майно згідно з актом обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва, а саме об`єкт незавершеного будівництва 27-квартирний житловий будинок з відсотком готовності 6 % представляє собою земельну ділянку, де виконані будівельні роботи нульового циклу, а саме: роботи з набивання буронабивних паль, влаштування ростверку, укладання фундаментних блоків, монтаж колон та спорудження прибудови до житлового будинку, частини якої з заступом за лінію забудови (червону лінію).

Пунктом 1.2 Договору зазначено, що об`єкт приватизації належить Державі в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області.

Згідно зі змістом пункту 1.5 Договору вартість об`єкту приватизації встановлена на підставі висновку про вартість, затвердженого начальником регіонального відділення 29.05.2015 та становить 550 058,40 грн, у т.ч. ПДВ 91 676,40 грн.

Відповідно до пункту 1.6 Договору ціна продажу об`єкта приватизації становить 606 000,00 грн, у тому числі ПДВ 101 000,00 грн.

Відповідно до пункту 12.3 Договору у разі невиконання однією із сторін умов Договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається у державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством.

4.2. Об`єкт приватизації переданий органом приватизації покупцю за актом приймання-передачі 17.08.2015.

4.3. Відповідно до додаткових договорів від 18.08.2016 та 26.12.2016 до Договору вносились зміни до пункту 5.3.5 Договору, в частині продовження терміну оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті приватизації в термін до 29.12.2017.

4.4. Пунктом 5.3 Договору, з врахуванням послідуючих змін внесених додатковими договорами від 26.12.2016 та 06.10.2020, визначені умови продажу об`єкту приватизації, які зобов`язаний виконати покупець. А саме перелік цих зобов`язань визначений підпунктами 5.3.1-5.3.7 пункту 5.3 Договору.

Зокрема, згідно з підпунктом 5.3.2 пункту 5.3 Договору № КП-405-НБ, в редакції  додаткового Договору від 06.10.2020, на який посилається позивач як на підставу розірвання договору, покупець зобов`язаний завершити будівництво об`єкта з врахуванням вимог чинного законодавства і дотриманням норм в сейсмічних районах України, не виходячи за межі «червоної лінії», та ввести його в експлуатацію з правом зміни первісного призначення з урахуванням встановленого цільового використання земельної ділянки протягом 7 років з моменту підписання акта приймання-передавання об`єкта незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою. До початку демонтажу та будівельних робіт майданчик обгородити та облаштувати відповідними написами.

4.5. За результатами проведеної перевірки 28.09.2022 спеціалістом Фонду складений акт № 11 поточної перевірки виконання умов Договору, відповідно до якого умови Договору щодо:
- сплати за об`єкт приватизації, 
- оформлення дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті приватизації згідно з чинним законодавством, 
- здійснення державної реєстрації нерухомого майна в установленому законом порядку виконані. 

Умова стосовно здійснення заходів щодо збереження навколишнього середовища, забезпечення дотримання санітарних та екологічних норм під час добудови об`єкта незавершеного будівництва та введення в експлуатацію виконується.

Умова стосовно завершення будівництва та введення ОНБ в експлуатацію (протягом 7 років з моменту підписання акта приймання-передавання об`єкта незавершеного будівництва, тобто до 17.08.2022) станом на 28.09.2022 не виконана.

Також зі змісту цього акта вбачається, що згідно з наданим відповідачем звітом про стан виконання договірних умов станом на 15.09.2022 виконано робіт на суму                36 275 139 000 грн, а саме: 

1)          внутрішній водопровід; 
2)          внутрішня каналізація; 
3)          внутрішнє електропостачання; 
4)          установлення метало пластикових виробів; 
5)          перегородки та стіни; 
6)          улаштування цементних стяжок; 
7)          опорядження внутрішнє; 
8)          огорожі балконів, димоходи; 
9)          опалення; 
10)           улаштування покриттів з керамічної плитки у під`їздах; 
11)           благоустрій.

До акта перевірки додані фотоматеріали з місця розташування об`єкту приватизації, з яких вбачається наявність на цьому місці збудованого багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення на перших поверхах.

4.6. Виконання відповідачем ТДВ «Чернівецька пересувна механізована колона №76» власними силами та засобами будівельних робіт на об`єкті будівництва багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення за період з грудня 2017 року по жовтень 2022 року (включно) на загальну суму 36 275 139 000 грн підтверджується також довідками про вартість виконаних будівельних робіт та витрат (примірна форма КБ-3) за відповідні періоди.

4.7. Як стверджує відповідач ТДВ «Чернівецька пересувна механізована колона №76» уклало 27 договорів з інвесторами, які інвестували в будівництво 24-х квартир та 3-х нежитлових приміщень вищевказаного об`єкту будівництва на загальну суму 35 494 486 грн, з яких сплачено 31 062 002 грн.

4.8. ТДВ «Чернівецька пересувна механізована колона № 76» листом від 18.07.2022 № 89 зверталося з пропозицією до позивача внести зміни до Договору в частині продовження терміну завершення будівництва та введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію терміном на 1 рік у зв`язку з військовим станом та зумовленими з цим труднощами.

Вказаним листом зазначалося, що для завершення будівництва та здачі в експлуатацію потрібно залучити додаткові інвестиції та завершити монтаж мереж газопостачання.

До вказаного листа додавався підписаний відповідачем проект відповідного додаткового договору до Договору.

Позивач листом від 01.08.2022 №11-023-00842 повідомив відповідача про неможливість вирішення питання внесення змін до Договору у зв`язку із тим, що відповідачем подано не весь перелік документів, передбачений порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду від 18.10.2018 № 1328, зокрема, не надано рішення органу місцевого самоврядування про згоду продовження терміну введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

Листами від 16.08.2022 № 104 та від 14.09.2022 № 125 відповідач повідомив позивача про те, що на розгляді Чернівецької міської ради перебуває звернення відповідача щодо погодження продовження терміну введення в експлуатацію об`єкта приватизації та після отримання відповідного рішення міської ради воно буде негайно надано позивачеві.

Рішенням 23 сесії VIII скликання Чернівецької міської ради  від 29.09.2022 № 856, копія якого 21.11.2022 листом № 130 передана позивачеві, було надано згоду відповідачу на продовження строку будівництва багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення на власній земельній ділянці на 1 рік з дня підписання додаткового договору про внесення змін до Договору.

В подальшому, відповідний додатковий договір щодо продовження строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію до Договору позивачем підписаний не був (з мотивів надання органу приватизації для розгляду всіх документів після закінчення строку виконання умов договору купівлі-продажу, які згідно з Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна не розглядаються після виявлення факту невиконання цих умов).

4.9. Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди попередніх інстанцій виходили з такого: 

- з оцінки зазначених позивачем порушень умов Договору не вбачається їх істотності, оскільки позивач не надав ані доказів, ані обґрунтувань того чого саме він позбавляється і якою мірою;

- станом на час судового розгляду не виконана лише умова щодо строку завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію;

- матеріалами справи підтверджується та судом встановлено, що відповідачем вживались заходи задля виконання умов укладеного між сторонами договору щодо строку завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію. Зокрема, намагання відповідача укласти додатковий договір щодо продовження цього строку;

- ані укладеним сторонами Договором, ані Порядком не передбачений порядок дій сторін щодо повернення об`єкту приватизації вразі розірвання договору купівлі-продажу, предметні (фізичні) та вартісні характеристики якого суттєво змінилися з дати укладення такого Договору;

- на дату укладення спірного Договору вартість об`єкту приватизації (незавершеного будівництва 27-квартирного житлового будинку з відсотком готовності 6 %) становила 550 058,4 грн, у т.ч. ПДВ, а ціна продажу згідно з договором 606 000,00 грн, у т.ч. ПДВ, тоді як з дати укладення Договору відповідачем виконано робіт по завершенню будівництва об`єкту на загальну суму 36 275 139 000 грн, яка є неспівмірною з його первісною вартістю та ціною продажу;

- на будівництво квартир та нежитлових приміщень в об`єкті будівництва відповідачем укладено договори з третіми особами на загальну суму 35 494 486 грн, за якими ними сплачено 31 062 002 грн;

- позивач не обґрунтував, як формальне порушення відповідачем умов Договору щодо строку завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, порушує права позивача з точки зору наведених положень законодавства про приватизацію;

- відсутні підстави стверджувати про те, що відповідач на час подання позову допустив істотне порушення умов договору купівлі-продажу, яке може бути підставою для розірвання цього Договору відповідно до законодавчих положень;

- само по собі лише формальне виявлення часткового неналежного виконання умов укладеного між сторонами договору є недостатньою підставою для його розірвання;

- позивач не вказав на існування об`єктивних обставин, що склалися у нього, через наявність яких він вимагає розірвання Договору, та не зазначив і про наявність шкоди, яка була завдана Державі Україна в результаті неналежного виконання умов укладеного між сторонами Договору.

5. Порядок та межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Розгляд клопотань

5.1. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2024 для розгляду касаційної скарги у справі №926/1876/23  визначено колегію суддів у складі: Студенець В.І. (головуючий), Бакуліна С.В., Кібенко О.Р. 

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.01.2024 для розгляду касаційної скарги у справі №926/1876/23  визначено колегію суддів у складі: Студенець В.І. (головуючий), Бакуліна С.В., Баранець О.М. 

Ухвалою Верховного Суду від 29.01.2024 відкрито касаційне провадження у справі №926/1876/23 за касаційною скаргою Фонду на рішення Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 у справі №926/1876/23.

5.2. Об`єктом касаційного оскарження є рішення Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 та постанова Західного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 у справі №926/1876/23, якими відмовлено у задоволенні позовних вимог.

5.3. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

6.  Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій з посиланням на норми права, якими керувався Суд

6.1. Дослідивши наведене у касаційній скарзі, у межах доводів та підстав касаційного оскарження, Верховний Суд відзначає таке.

6.2. Касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, наведених скаржником і які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України (що визначено самим скаржником), покладається на скаржника.

Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

6.3. Так, Фонд, посилаючись, зокрема на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, зазначає, що судами попередніх інстанцій при ухваленні оскаржуваних судових рішень не враховано висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13.06.2018 у справі №918/1049/16, від 04.10.2018 у справі №911/2509/16, від 31.01.2018 у справі №910/5716/17, від 28.03.2018 у справі №910/5717/17.

Таким чином, касаційне провадження у цій справі відкрито на підставі пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, за змістом якої підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Отже, відповідно до положень норм ГПК України (пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України) касаційний перегляд з указаних мотивів може відбутися за наявності таких складових: (1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду; (2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах. 

При цьому слід відзначити, що для касаційного перегляду з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є незастосування правових висновків, які мали бути застосовані у подібних правовідносинах у справі, в якій Верховних Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.

Що ж до визначення подібних правовідносин, то в силу приписів статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Верховний Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, в якій визначено критерій подібності правовідносин.

6.4. Так, у постанові Верховного Суду від 04.10.2018 у справі № 911/2509/16 (на яку вказує касатор), відзначено, що як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, жодних належних та допустимих доказів виконання умов договору відповідачем не надано. А саме відповідач повинен був: у річний термін з моменту підписання договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт; самостійно вирішити питання відведення, купівлі або оренди земельної ділянки під об`єктом  в установленому законом порядку; завершити будівництво об`єкта з можливою зміною його первісного призначення; забезпечувати та виконувати вимоги екологічної безпеки, навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта, проте відповідні обов`язки так і не виконав. А відтак з урахуванням встановленого під час розгляду справи, Верховний Суд погодився із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про обґрунтованість вимог позивача про розірвання договору у зв`язку з істотним порушенням відповідачем своїх зобов`язань за цим договором.

6.5. У постанові Верховного Суду від 13.06.2018 у справі № 918/1049/16 (на яку міститься посилання у касаційній скарзі) Верховний Суд, ураховуючи встановлені судами обставини справи щодо того, що відповідач зобов`язання з добудови об`єктів незавершеного будівництва, що є предметами укладених між сторонами договорів купівлі-продажу у встановлений строк не виконав і не має наміру виконувати, з огляду на умови спірних правочинів та положення законодавства, дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій правомірно задовольнили позовні вимоги про розірвання оспорюваних договорів.

6.6. У постановах Верховного Суду від 31.01.2018 у справі №910/5716/17 та від 28.03.2018 у справі №910/5717/17 (на які міститься посилання у касаційній скарзі) Верховний Суд, перевіряючи правильність застосування господарськими судами норм матеріального права, погодився із висновками судів першої та апеляційної інстанцій щодо правомірності застосування до спірних правовідносин вимог статті 651 ЦК України.

При цьому Суд виходив з того, що як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи жодних належних та допустимих доказів виконання умов договору відповідачем не надано, як й не надано доказів на підтвердження неможливості завершення будівництва у встановлений договором строк або звернення до позивача із заявами про наявність перешкод у будівництві.

А саме відповідачем не підготовлено та не здійснено відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт приватизації, не добудовано та не введено об`єкт в експлуатацію з можливою зміною первісного призначення; не забезпечено виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта, не повідомлено про неможливість завершення будівництва об`єкта в установлені терміни.

6.7. Отже, у вищенаведених справах господарські суди, ураховуючи конкретні обставини справи, зокрема, що спірні договори фактично відповідачами не виконувались (жодних належних та допустимих доказів виконання умов договору купівлі-продажу відповідачами не надано), суди дійшли висновку про наявність правових підстав для розірвання таких договорів на підставі статті 651 ЦК України та частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Водночас у справі, що переглядається, господарські суди встановили, що відповідачем на виконання умов Договору виконано такі умови:
- сплачено за об`єкт приватизації, 
- оформлено дозвіл на виконання будівельних робіт на об`єкті приватизації згідно з чинним законодавством, 
- здійснено державну реєстрацію нерухомого майна в установленому законом порядку виконані;
- проведено будівельні роботи із встановлення:
1)          внутрішнього водопроводу; 
2)          внутрішньої каналізації; 
3)          внутрішнього електропостачання; 
4)          метало пластикових виробів; 
5)          перегородок та стін; 
6)          цементних стяжок; 
7)          опорядження внутрішнього; 
8)  огорож балконів, димоходи; 
9)          опалення; 
10)           покриттів з керамічної плитки у під`їздах; 
11)           благоустрою.

У свою чергу, умова стосовно здійснення заходів щодо збереження навколишнього середовища, забезпечення дотримання санітарних та екологічних норм під час добудови об`єкта незавершеного будівництва та введення в експлуатацію виконується. А умова стосовно завершення будівництва та введення ОНБ в експлуатацію (протягом 7 років з моменту підписання акта приймання-передавання об`єкта незавершеного будівництва, тобто до 17.08.2022) станом на 28.09.2022 не виконана.

Тобто у спірних правовідносинах як встановлено судами відповідачу для повного виконання умов Договору залишилось завершити монтаж мереж газопостачання та ввести будинок в експлуатацію. При цьому на відмінну від справ, на які посилається скаржник, у справі, що переглядається, відповідач звертався до позивача у встановленому договором порядку та у строки (до завершення строку виконання робіт) з проханням внести зміни до Договору в частині продовження терміну завершення будівництва та введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію терміном на 1 рік, з огляду на введення військового стану та зумовленими з цим труднощами (необхідність у залученні додаткових інвестицій та завершення монтажу мереж газопостачання).

З огляду на встановлені обставини даної справи, суди попередніх інстанцій, відмовляючи у розірванні договору на підставі статті 651 ЦК України та частини п`ятої частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", дійшли висновку, що відсутні підстави стверджувати, що відповідач на час подання позову допустив істотне порушення умов договору купівлі-продажу, адже саме по собі виявлення часткового неналежного виконання умов укладеного між сторонами договору не є достатньою підставою для його розірвання. Крім того, позивач не обґрунтував як порушення відповідачем умов Договору щодо строку завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, порушує права позивача з точки зору наведених положень законодавства про приватизацію, та не зазначив про наявність шкоди, яка була завдана Державі Україна в результаті неналежного виконання умов укладеного між сторонами Договору. Судами було враховано і те, що предметні (фізичні) та вартісні характеристики спірного об`єкта суттєво змінилися з дати укладення такого договору.

6.8. Таким чином, ураховуючи вищенаведені висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 13.06.2018 у справі №918/1049/16, від 04.10.2018 у справі №911/2509/16, від 31.01.2018 у справі №910/5716/17 та від 28.03.2018 у справі №910/5717/17, колегія суддів дійшла висновку, що наведені справи ухвалені за схожого правового регулювання (зокрема, щодо можливості застосування статті 651 ЦК України та частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна") зі справою, що переглядається (№926/1876/23).

При цьому Суд відзначає, що зміст оскаржуваних судових рішень не суперечить наведеним вище правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у справах №918/1049/16, №911/2509/16, №910/5716/17 та №910/5717/17.

Відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими юридично значущими фактами та обставинами, які складають предмет та підставу позову, які, визначають фактично-доказовий склад у справі, що формується, виходячи з підстав, вимог та заперечень сторін. 

Враховуючи викладене, колегія суддів відхиляє доводи скаржника про те, що оскаржувані судові рішення у справі, що переглядається, ухвалено судами без урахування висновків щодо застосування норм права (статей 526, 629, 651 ЦК України, а також частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна") у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13.06.2018 у справі №918/1049/16, від 04.10.2018 у справі №911/2509/16, від 31.01.2018 у справі №910/5716/17 та від 28.03.2018 у справі №910/5717/17.

Відтак, наведена Фондом підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала свого підтвердження під час касаційного провадження, що виключає можливість скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави.

Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційної скарги                  Фонду. 

6.9. При цьому Верховний Суд відзначає таке.

Відповідно до статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 193 ГК України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) об`єктами малої приватизації є, зокрема, об`єкти незавершеного будівництва, законсервовані об`єкти, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група Д). 

Згідно з частиною восьмою статті 23 цього Закону органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Частинами першою-третьою статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. 

Відповідно до частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинному на момент виникнення спірних правовідносин) на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Зі змісту наведених норм вбачається, що до розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації застосуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України. 

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. 

Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. 

Згідно з частиною першою статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. 

При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).

З аналізу змісту статті 651 ЦК України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. 

Схожа правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18 тощо.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. 

Схожа правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18 тощо.

Із вказаного вбачається, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) відповідача, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання. 

Таким чином, звертаючись із позовними вимогами щодо розірвання договору, на позивача покладається обов`язок зазначити істотні порушення умов спірного договору та шкоду, яка завдана йому відповідачем. 

Однак у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій установили, що позивач не вказав у чому полягає шкода, завдана у зв`язку з частковим невиконанням умов Договору, та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують права позивача. Як і не довів позивач істотності порушення умов договору купівлі-продажу відповідачем, що могло б стати підставою для його розірвання. 

Таким чином, під час розгляду справи № 926/1876/23 суди попередніх інстанцій дійшли заснованого на законі висновку про відмову у задоволенні позову, адже позивач не довів належними, допустимими та достовірними доказами наявність обставин, з якими закон пов`язує можливість розірвання договору у спірних правовідносинах на підставі статті 651 ЦК України та частини п`ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна".

6.10. Касаційний господарський суд зазначає, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права, одним з елементів якого є принцип правової визначеності.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а, отже, системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

Отже, правові норми та судова практика підлягають застосуванню таким чином, яким вони є найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.

Верховний Суд у прийнятті цієї постанови керується й принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у цій справі скаржник не зазначив й не обґрунтував.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

6.11. Колегія суддів касаційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують вказаного висновку.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Доводи скаржника про порушення судами попередніх інстанцій норм права при ухваленні оскаржуваних судових рішень за результатами перегляду справи в касаційному порядку не знайшли свого підтвердження з мотивів, викладених у розділі 6 цієї Постанови.

7.2. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.

За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

7.3. Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах наведених у касаційних скаргах доводів, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а судових рішень - без змін, як таких, що ухвалені із додержанням норм права.

8. Судові витрати

8.1. Судовий збір, сплачений у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладається на скаржника, оскільки Суд касаційну скаргу залишає без задоволення, а судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

Керуючись статтями 129, 300, 308, 309, 315 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 28.08.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 у справі №926/1876/23 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                       В. Студенець

Судді                                                                                          С. Бакуліна

                                                                                          О. Баранець