ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2024 року 
м. Київ

cправа №  910/3967/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М.,  

за участю представників сторін:
прокурора - Шапки І. М.,  
відповідача-1 - Пилипчук І. І. (самопредставництво),
відповідача-2 - Бродської К. О. (адвоката),

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 (колегія суддів: Тарасенко К. В. - головуючий, Шаптала Є. Ю., Тищенко О. В.) у справі

за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави

до: 1) Київської міської ради, 2) Приватного підприємства "ЦАВІСТА"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Приватного підприємства "ЦАВІСТА" (далі - ПП "ЦАВІСТА"), в якому просив:

- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 "Про поновлення приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 № 66-6-00410" (далі - рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285);

- визнати недійсним договір від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,3936 га (кадастровий номер 1-0000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва на новий строк, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 24.10.2022 за № 419 (далі - договір про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022);

- зобов`язати ПП "ЦАВІСТА" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва у стані, придатному для її подальшого використання (далі - спірна земельна ділянка).

1.2. Позовні вимоги Прокурора обґрунтовані тим, що згідно з рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 № 78/1912 ПП "ЦАВІСТА" передано в оренду на 10 років спірну земельну ділянку, у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (зараз - Північного) мосту) у Дніпровському районі міста Києва. У подальшому Київська міська рада прийняла рішення від 31.08.2021 № 2244/2285 про поновлення ПП "ЦАВІСТА" на 10 років договору оренди земельної ділянки на новий строк. За твердженням Прокурора, ПП "ЦАВІСТА" втратило переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки орендар відповідно до договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 зобов`язувався завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, однак не приступив до використання земельної ділянки за призначенням, визначеним у договорі, а тому неналежно виконував обов`язки відповідно до умов договору. Прокурор посилався також на порушення ПП "ЦАВІСТА" процедури щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, зокрема, зазначав про відсутність доказів про укладення після закінчення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 у серпні 2017 року додаткової угоди до цього договору про його поновлення, та доказів щодо оскарження ПП "ЦАВІСТА" відмови чи зволікання Київської міської ради в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Прокурор зазначав, що, враховуючи втрату орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним його виконанням та закінченням строку, на який його було укладено, оскільки земельна ділянка вільна від забудови та перебуває у комунальній власності територіальної громади, Київська міська рада мала би розпорядитися спірною земельною ділянкою на загальних підставах з дотриманням вимог статей 124, 134 Земельного кодексу України. Крім того, Прокурор зауважував, що територія островів має режим використання, передбачений для прибережної захисної смуги, тому спірна земельна ділянка належить до категорії земель водного фонду, де заборонено будівництво споруд.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 24.05.2023 (суддя Демидов В.   О.) у справі №   910/3967/23 позов Прокурора задоволено повністю. 

Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 "Про поновлення приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №   66-6-00410".

Визнано недійсним договір від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, на новий строк, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрований в реєстрі 24.10.2022 за №   419.

Зобов`язано ПП "ЦАВІСТА" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

2.2. Суд першої інстанції, обґрунтовуючи рішення, виходив із того, що сторони в договорі оренди земельної ділянки від 22.08.2007 передбачили, що його укладено на 10 років, і після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору; у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Суд першої інстанції зазначив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 закінчився 22.08.2017, тому з відповідним повідомленням орендар був зобов`язаний звернутися не пізніше ніж до 22.05.2017. Проте суд першої інстанції встановив, що ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листами-повідомленнями від 15.06.2017 та від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Суд першої інстанції зауважив, що всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі" ПП "ЦАВІСТА" не дотрималося присічного тримісячного строку та не додало проект додаткової угоди. Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Як зазначив суд першої інстанції, відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 такий договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Відтак суд першої інстанції констатував, що оскільки рішенням Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285 було поновлено дію договору, який на момент прийняття цього рішення припинив свою дію 22.08.2017, тому прийняття такого рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285 було здійснено з порушенням приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд першої інстанції встановив, що протягом строку дії зазначеного договору оренди ПП "ЦАВІСТА" не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно з яким земельна ділянка площею 0,3936 га (8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою від 26.05.2021 №   ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021 адресованим Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021, згідно з яким містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на спірну земельну ділянку не видавалися; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021, згідно з якими дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.

Суд першої інстанції також зауважив, що фактична передача спірної земельної ділянки у користування ПП "ЦАВІСТА" на підставі договору від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки здійснена внаслідок порушення Київською міською радою принципу законності при виконанні своїх обов`язків у сфері забезпечення регулювання земельних відносин територіальної громади міста Києва (із грубим порушенням закріпленого порядку поновлення договорів оренди землі та передачі в оренду земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності), тому згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України наведене є підставою для визнання договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 недійсним.

Суд першої інстанції встановив, що Прокурор обґрунтовано визначив себе самостійним позивачем в межах цього спору, адже Київська міська рада має бути відповідачем у такому спорі, адже саме вона допустила порушення законності при розпорядженні землями територіальної громади міста Києва в межах спірних правовідносин.

2.3. Згідно з постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №   910/3967/23 скасоване. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову Прокурора відмовлено в повному обсязі.

2.4. Суд апеляційної інстанції зазначив, що орендар направив орендодавцю пропозицію про укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 про продовження строку дії договору до закінчення строку дії договору, а орендодавець не надав заперечень щодо укладення договору на новий строк, орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, натомість у подальшому орендодавець (Київська міська рада) погодив укладення додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що вказані дії сторін відповідають нормам чинного на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 законодавства і не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Києва, за захистом яких звернувся Прокурор. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, не містить вимоги про звернення з пропозицією про поновлення строку дії договору за 3 місяці до завершення його дії.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що діяльність Київської міської ради щодо розпорядження спірною земельною ділянкою в частині тривалого розгляду звернення орендаря не відповідає принципу розумності строків. Водночас, як зауважив суд апеляційної інстанції, за своєю суттю рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285 не призводить до порушення принципу законності, на яке посилається Прокурор. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для визнання його недійсним. Крім того суд апеляційної інстанції наголосив, що він не встановив у діях відповідачів таких порушень, які могли би бути підставою для визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та повернення спірної земельної ділянки. 

Суд апеляційної інстанції також дійшов висновку, що Прокурор не довів належними та допустимими доказами порушення відповідачами принципу законності прав та охоронюваних законом інтересів держави, за захистом яких він звернувся. Як зазначив суд апеляційної інстанції, предметом оскарження є саме продовження строку дії договору, а не сам договір оренди землі від 22.08.2007, а тому посилання Прокурора на порушення цим договором законодавства виходить за межі предмета доказування в цій справі.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 у справі №   910/3967/23, а рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №   910/3967/23 залишити в силі.

3.2. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги Прокурор зазначає про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права. Прокурор зазначає про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19, від 22.09.2020 у справі №   313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі №   159/5756/18, від 01.11.2022 у справі № 920/350/20, від 31.05.2022 у справі №   910/465/21, від 09.02.2022 у справі №   904/6872/20, від 18.01.2022 у справі №   915/982/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 23.08.2023 у справі №   910/605/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 21.12.2021 у справі №   910/3499/19, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі №   915/1003/20 (щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 610, 628, 629 Цивільного кодексу України); від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 25.10.2022 у справі № 925/764/21, від 02.02.2022 у справі №   707/1924/20, від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 12.06.2019 у справі №   487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (щодо застосування положень статей 20, 21, 58, 61, 62 Земельного кодексу України, статей 4, 85, 88, 89 Водного кодексу України). 

Скаржник також зауважує, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази, які підтверджують неналежне виконання ПП "ЦАВІСТА" умов договору оренди землі від 22.08.2007, зокрема: пояснювальну записку від 26.05.2021 № ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285; акт обстеження від 21.04.2021 № 21-0352-04; лист Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021 №055-28796; інформацію Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 №   4211/05/13-21; інформацію Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021 № 073-10038; лист ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021, яким підтверджується, що будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою не розпочато у зв`язку з поганим інвестиційним кліматом.

3.3. ПП "ЦАВІСТА" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити касаційну скаргу Прокурора без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 у справі № 910/3967/23 - без змін. ПП "ЦАВІСТА" зазначає, що висновки, на які посилається скаржник, викладені у справах, у яких правовідносини не є подібними із правовідносинами у цій справі. ПП "ЦАВІСТА" зауважує, що суд апеляційної інстанції дослідив всі докази, які необхідні для правильного вирішення цієї справи. Щодо нездійснення ПП "ЦАВІСТА" забудови земельної ділянки, то відповідач-2 пояснює, що незабудова не вважається нецільовим використанням земельної ділянки, а є невикористанням земельної ділянки, тому вважає доводи Прокурора, які викладені в касаційній скарзі про порушення ПП "ЦАВІСТА" умов договору оренди, безпідставними. 

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 №   78/1912 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "ЦАВІСТА" для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського мосту) у Дніпровському районі м. Києва. Передано ПП "ЦАВІСТА" за умови виконання пункту 5 цього рішення у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,39 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051), у тому числі 0,13 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м.   Києва, у тому числі: площею 0,10 га за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; площею 0,29 га за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

4.2. На виконання цього рішення 20.08.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "ЦАВІСТА" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 №   78/1912 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051), у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м. Києва.

4.3. Відповідно до пункту 3.1 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 він укладений на 10 років.

4.4. Згідно з пунктом 8.3 цього договору після закінчення строку, на який було укладено договір, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

4.5. За умовами пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, яка затверджена в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; частину земельної ділянки в межах прибережних захисних смуг використовувати без права будівництва будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних) відповідно до вимог статей 60, 61 Земельного кодексу України та статей 88, 89 Водного кодексу України.

4.6. Пунктом 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 сторони погодили, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

4.7. Крім того, пунктом 11.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 передбачено, що він може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

4.8. Відповідно до пункту 11.7 цього договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

4.9. Договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у Книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2007 за № 66-6-00410.

4.10. Суд першої інстанції зазначив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 встановлений до 22.08.2017.

4.11. Суд першої інстанції встановив, що протягом строку дії зазначеного договору оренди ПП "ЦАВІСТА" не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно з яким земельна ділянка площею 0,3936 га (8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою від 26.05.2021 №   ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021 адресованим Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021, згідно з яким містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на спірну земельну ділянку не видавалися; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021, згідно з якими дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.

4.12. 15.06.2017 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007.

4.13. 05.10.2017 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007.

4.14. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради листом від 30.08.2018 за результатами розгляду клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору повідомив ПП "ЦАВІСТА", що для подальшого розгляду питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 необхідно надати документи, які підтверджують виконання умов договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 щодо будівництва об`єкта.

4.15. 12.04.2021 за №   22/04-21 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із проханням відновити розгляд справи щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. У вказаному листі ПП "ЦАВІСТА" також зазначило, що у зв`язку з поганим інвестиційним кліматом будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою не було розпочато, але наразі розробляється проектна документація щодо будівництва, а орендна плата за земельну ділянку сплачена вчасно та в повному обсязі.

За результатами розгляду цього листа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 06.05.2021 поінформував ПП "ЦАВІСТА", що клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки подано з порушенням строків, передбачених договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007 та Законом України "Про оренду землі"; дозвільні документи на об`єкт, для будівництва якого передавалась в оренду земельна ділянка, підприємством не надані, тому договір оренди земельної ділянки від 22.08.2007 не може бути поновлений та є припиненим відповідно до частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" та умов договору.

4.16. За результатами розгляду повторного листа ПП "ЦАВІСТА" від 26.05.2021 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготував проект рішення Київської міської ради "Про поновлення Приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №   66-6-00410", який 27.05.2021 передано на розгляд до Київської міської ради.

4.17. У подальшому Київська міська рада прийняла рішення від 31.08.2021 №   2244/2285 "Про поновлення ПП "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №66-6-00410", відповідно до якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки від 22.08.2007, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Північного мосту у Дніпровському районі (код КВЦПЗ - 07.01, категорія земель - землі рекреаційного призначення, справа №   672820501).

4.18. 24.10.2022 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "Цавіста" (орендар) укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.   П. 20.08.2007 за реєстровим №   892 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.08.2007 за №   66-6-00410.

4.19. Пунктом 2.1 договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 визначено, що об`єктом оренди відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру, рішень Київської міської ради від 26.07.2007 за № 78/1912, від 31.08.2021 за №   2244/2285 та цього договору є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:040:0051, площею 0,3936 га, розташована на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі м.   Києва, категорія земель - землі рекреаційного призначення, цільове призначення - 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою).

4.20. Відповідно до пункту 6.1 цього договору від 24.10.2022 сторони підтверджують, що земельна ділянка, яка є об`єктом за цим договором, передана в оренду у придатному для її використання стані орендареві з 22.08.2007.

4.21. Договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк від 24.10.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.   М. та зареєстровано в реєстрі за №   419.

4.22. Спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про поновлення ПП "Цавіста" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, для визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та для повернення спірної земельної ділянки. 

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Отже, з урахуванням положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд переглядає в касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити з огляду на таке.

5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Прокурора в інтересах держави про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про поновлення ПП "Цавіста" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, про визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та про повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради. 

Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилався на неналежне виконання ПП "ЦАВІСТА" зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007 та недотримання орендарем процедури для поновлення договору на новий строк, тому стверджував про незаконність рішення Київської міської ради та про порушення цим рішенням прав та охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Києва. 

5.4. Колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини щодо реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк регулюються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції 2017 року, оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 закінчувався 22.08.2017, а звернення орендаря з листом-повідомленням до Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки відбулося 15.06.2017. 

5.5. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.6. Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5.7. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору. 

5.8. Колегія суддів також зазначає, що відповідно до частин 8 та 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

5.9. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (аналогічний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

5.10. Судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, встановлено, що згідно з умовами пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, яка затверджена в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. 

Суд першої інстанції також установив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 встановлений до 22.08.2017: пунктом 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 сторони погодили, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. За змістом пункту 11.7 цього договору після закінчення строку, на який його було укладено, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 

5.11. Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги Прокурора, виходив із того, що орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі. Суд першої інстанції зазначив, що, враховуючи визначений сторонами в договорі строк його дії - 10 років з 22.08.2007, а також погоджений сторонами строк (три місяці до закінчення дії договору) для повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити строк дії договору, ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради із листом-повідомленням про поновлення договору поза межами встановленого договором строку. Крім того, суд першої інстанції зауважив, що матеріали справи не містять доказів, які би підтверджували реалізацію ПП "ЦАВІСТА" свого права на поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 у визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом 11.7 договору порядку, а саме: шляхом повідомлення до закінчення строку його дії Київської міської ради про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та направлення відповідного проекту додаткової угоди.

Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідно до приписів статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 такий договір припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, відтак звернення ПП "ЦАВІСТА" до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, що мало місце 15.06.2017 та 05.10.2017, було здійснено з порушенням вимог, визначених статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Тому суд першої інстанції зазначив, що у Київської міської ради були відсутні правові підстави для вирішення питання про поновлення такого договору, а прийняття рішення від 31.08.2021 №   2244/2285 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 на 10 років було здійснено з порушенням приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд першої інстанції також зауважив, що фактична передача спірної земельної ділянки у користування ПП "ЦАВІСТА" на підставі договору оренди про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 здійснена внаслідок порушення Київською міською радою принципу законності при виконанні своїх обов`язків у сфері забезпечення регулювання земельних відносин територіальної громади міста Києва (із грубим порушенням закріпленого порядку поновлення договорів оренди землі та передачі в оренду земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності), тому згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України наведене є підставою для визнання договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 недійсним.

5.12. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог Прокурора, зазначив, що орендар направив орендодавцю пропозицію про укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 про продовження строку дії договору до закінчення строку дії договору, а орендодавець не надав заперечень щодо укладення договору на новий строк, орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, натомість у подальшому орендодавець (Київська міська рада) погодив укладення додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вказані дії сторін відповідають нормам чинного на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 законодавства і не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Києва, за захистом яких звернувся Прокурор. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, не містить вимог про звернення з пропозицією про поновлення строку дії договору за 3 місяці до завершення його дії.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що дії Київської міської ради щодо розпорядження спірною земельною ділянкою в частині тривалого розгляду звернення орендаря не відповідають принципу розумності строків. Водночас, як зауважив суд апеляційної інстанції, за своєю суттю рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285 не призводить до порушення принципу законності, на яке посилається Прокурор. Тому суд апеляційної інстанції зазначив про відсутність підстав для визнання його недійсним. Крім того, суд апеляційної інстанції наголосив, що він не встановив у діях відповідачів таких порушень, які могли би бути підставою для визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та повернення спірної земельної ділянки. 

Суд апеляційної інстанції також дійшов висновку, що Прокурор не довів належними та допустимими доказами порушення відповідачами принципу законності прав та охоронюваних законом інтересів держави, за захистом яких він звернувся. Як зазначив суд апеляційної інстанції, предметом оскарження є саме продовження строку дії договору, а не сам договір оренди землі від 22.08.2007, а тому посилання Прокурора на порушення цим договором законодавства виходить за межі предмета доказування у цій справі.

5.13. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.14. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.15. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що судом апеляційної інстанції не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19, від 22.09.2020 у справі №   313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі №   159/5756/18, від 01.11.2022 у справі №   920/350/20, від 31.05.2022 у справі №   910/465/21, від 09.02.2022 у справі №   904/6872/20, від 18.01.2022 у справі №   915/982/20, від 30.11.2021 у справі №   910/15776/20, від 23.08.2023 у справі №   910/605/20, від 21.09.2022 у справі №   926/2720/21, від 21.12.2021 у справі №   910/3499/19, від 03.11.2021 у справі №   910/7864/20, від 03.02.2021 у справі №   915/1003/20 (щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 610, 628, 629 Цивільного кодексу України); від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 25.10.2022 у справі № 925/764/21, від 02.02.2022 у справі № 707/1924/20, від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 12.06.2019 у справі №   487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (щодо застосування положень статей 20, 21, 58, 61, 62 Земельного кодексу України, статей 4, 85, 88, 89 Водного кодексу України).

5.16. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій ухвалено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.17. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися, що є  підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, з огляду на таке.

5.18. Скаржник, зокрема, зазначає, що у постановах від 01.11.2022 у справі №   920/350/20, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №   313/350/16-ц та від 22.09.2020 у справі №   159/5756/18, від 03.11.2021 у справі №   910/7864/20 Верховний Суд наголошував, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури. У наведених справах, як зауважує скаржник, Верховний Суд також зазначав, що право на поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" має лише орендар, який належно виконував свої обов`язки, передбачені договором оренди. 

5.19. Колегія суддів установила, що у справі №   920/350/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Тютюнова компанія Суми Тобакко" до Сумської міської ради про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору Верховний Суд погодився з висновками апеляційного господарського суду про відмову у задоволенні позову Товариству з обмеженою відповідальністю "Тютюнова компанія Суми Тобакко". Верховний Суд зазначив, що позивач звернувся до Сумської міської ради із заявою про поновлення договору оренди без долучення проекту додаткової угоди до договору оренди, тому не дотримався вимог, встановлених частинами 1- 5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.20. У справі № 594/376/17-ц позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія центр" до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Борщівська аграрна компанія" про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим Велика Палата Верховного Суду зауважила, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права. Відмовляючи в задоволенні повних вимог ТОВ "Мрія центр", суди виходили з того, що позивач не надав належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди, тому Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

5.21. У справі №   313/350/16-ц за позовом ОСОБА_2 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, Веселівської районної державної адміністрації Запорізької області про визнання недійсним рішення про відмову в поновленні договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що суд апеляційної інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про недотримання позивачкою процедури поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та про відсутність підстав для задоволення позову. Судами у справі №   313/350/16-ц встановлено, що орендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі", повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди. 

5.22. У справі №   159/5756/18 за позовом ОСОБА_3 до Ковельської міської ради Волинської області про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки Велика Палата Верховного Суду відмовила у задоволенні позову, оскільки зазначила, що позивачкою не дотримано процедури, встановленої частиною 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проекту додаткової угоди; до закінчення строку дії договору позивачку було повідомлено про те, що з нею не буде продовжено на новий строк договір оренди землі.

5.23. У справі №   910/7864/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки Верховний Суд скасував оскаржувані судові рішення та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову. Верховний Суд зазначив, що позивач усупереч вимогам частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" і умовам договору оренди надіслав відповідачу повідомлення про намір його поновити за два місяці до спливу строку цього договору. Верховний Суд зауважив, що відсутність звернення позивача до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

5.24. Скаржник також зазначає, що Верховний Суд ухвалив постанову від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Головний" до Чернівецької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, в якій дійшов такого висновку: "…у випадку, якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то це унеможливлює поновлення договору незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону".

5.25. У справі № 926/2720/21 суд першої інстанції встановив, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто позивач може вважатися таким, що набув право "правомірного очікування", тому Верховний Суд зазначив, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

5.26. Верховний Суд ухвалив постанову від 23.08.2023 у справі № 910/605/20, на яку посилається скаржник, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛВ-Холдинг" до Київської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки. На думку скаржника, Суд у зазначеній постанові дійшов висновку про те, що недотримання орендарем передбаченої договором та вимогами чинного законодавства процедури поновлення є достатньою та обов`язковою підставою для відмови у його поновленні незалежно від належного виконання умов договору.

5.27. У справі № 910/605/20 суд апеляційної інстанції встановив, що орендар не дотримався вимог чинного законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тому не може вважатися таким, що набув право "правомірного очікування". Верховний Суд зазначив, що господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог щодо визнання укладеними додаткових договорів до договорів оренди землі. 

5.28. Колегія суддів зазначає, що правовідносини у наведених скаржником постановах Верховного Суду від 01.11.2022 у справі №   920/350/20, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №   313/350/16-ц та від 22.09.2020 №   159/5756/18, від 03.11.2021 у справі №   910/7864/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 23.08.2023 у справі №   910/605/20 є подібними зі спірними правовідносинами у справі, що розглядається, за змістом та за правовим регулюванням. У наведених справах, як і у справі №   910/3967/23, що розглядається, спірні правовідносини виникли щодо поновлення договору оренди земельної ділянки. 

5.29. У справі № 910/3967/23, що розглядається, суд першої інстанції, аналізуючи юридичні факти, необхідні для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частинами 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", встановив порушення ПП "ЦАВІСТА" процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки. Суд першої інстанції зазначив про недотримання орендарем тримісячного строку, встановленого пунктом 11.7 договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 для звернення до орендодавця з листом-повідомленням, а також ненадання до такого листа-повідомлення проекту додаткової угоди. Суд першої інстанції також спростував посилання ПП "ЦАВІСТА" на те, що в цьому випадку мало місце «автоматичне» поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 відповідно до приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому суд послався на правовий висновок щодо застосування наведеної правової норми, викладений Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 22.09.2020 у справі №   313/350/16-ц у подібному спорі, згідно з яким підставою для такого поновлення є повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі. 

Зважаючи на встановлені обставини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що відповідно до приписів статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 такий договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, тому Київська міська рада не мала правових підстав для вирішення питання про поновлення такого договору, відтак рішення від 31.08.2021 №   2244/2285 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 на 10 років було прийняте з порушенням приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі". Суд першої інстанції зауважив, що фактична передача спірної земельної ділянки у користування ПП "ЦАВІСТА" на підставі договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 здійснена за наслідками порушення Київською міською радою принципу законності при виконанні своїх обов`язків у сфері забезпечення регулювання земельних відносин територіальної громади міста Києва, тому згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України наведене є підставою для визнання договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 недійсним.

5.30. Натомість суд апеляційної інстанції, посилаючись на положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який був прийнятий 05.12.2019, тобто після закінчення дії договору оренди земельної ділянки та після звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, помилково зазначив про необхідність застосування до спірних правовідносин положень Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на час укладення договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007. При цьому суд апеляційної інстанції помилково не взяв до уваги умови договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, зокрема, пункти 11.7, 11.3, які визначали підстави для поновлення цього договору, строки та наслідки закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Тому суд апеляційної інстанції дійшов необґрунтованого висновку про те, що дії сторін щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 відповідають нормам чинного на момент укладення цього договору законодавства і не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів, за захистом яких звернувся прокурор. 

5.31. За таких обставин доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, про неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Верховного Суду від 01.11.2022 у справі №   920/350/20, від 10.04.2018 у справі №   594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №   313/350/16-ц та від 22.09.2020 №   159/5756/18, від 03.11.2021 у справі №   910/7864/20, від 21.09.2022 у справі №   926/2720/21, від 23.08.2023 у справі №   910/605/20 підтвердилися, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови та залишення в силі рішення суду першої інстанції. 

5.32. Інші доводи скаржника, зокрема, про неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування положень статей 20, 21, 58, 61, 62 Земельного кодексу України, статей 4, 85, 88, 89 Водного кодексу України, викладених у постановах від 28.09.2022 у справі №   483/448/20, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 30.05.2018 у справі №   469/1393/16-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 25.10.2022 у справі № 925/764/21, від 02.02.2022 у справі № 707/1924/20, від 22.05.2018 у справі №   469/1203/15-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, не досліджуються судом касаційної інстанції, оскільки спірні правовідносини врегульовані положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі". 

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.33. Скаржник у касаційній скарзі зауважує про те, що суд апеляційної інстанції не надав належної правової оцінки зібраним у справі доказам, які підтверджують неналежне виконання ПП "ЦАВІСТА" умов договору оренди землі від 22.08.2007. Прокурор зазначає, що обставини, викладені у пояснювальній записці від 26.05.2021 №   ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №   2244/2285, в акті обстеження від 21.04.2021 № 21-0352-04, у листі Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021 №055-28796, в інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 №   4211/05/13-21 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021 № 073-10038, а також у листі ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021, підтверджують, що орендар не виконав зобов`язання, визначені пунктом 8.4 договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, а саме не розпочав будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою. 

5.34. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

5.35. Згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

5.36. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованих, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту (аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2019 у справі № 904/21/18).

5.37. Колегія суддів зазначає, що в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах обставин щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, а також наголошував, що для продовження орендних правовідносин судовий захист законодавчо передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором. Тому суд касаційної інстанції у справі № 910/10380/20 зазначив, що при вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 Цивільного кодексу України, а не будь-яким.

Отже, до кола обставин, які підлягають доказуванню у спорі щодо продовження користування земельною ділянкою, також входить встановлення факту належного користування орендарем орендованою земельною ділянкою з урахуванням вимог статті 3 Цивільного кодексу України.

5.38. У справі № 910/3967/23, що розглядається, впродовж її розгляду Прокурор наголошував на неналежному виконанні ПП "ЦАВІСТА" своїх обов`язків за договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007, зокрема, в частині невиконання зобов`язання, визначеного пунктом 8.4 договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, а саме нездійснення будівництва комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою у встановлений договором строк.

Так, судами попередніх інстанцій установлено, що згідно з пунктом 8.3 договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 після закінчення строку, на який було укладено договір, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. А за умовами пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, яка затверджена в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору. 

5.39. Суд першої інстанції встановив, що протягом терміну дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 ПП "ЦАВІСТА" не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно з яким земельна ділянка площею 0,3936 га (8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою від 26.05.2021 № ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021 адресованим Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021, згідно з яким містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на спірну земельну ділянку не видавалися; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021, згідно з якими дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.

5.40. Проте суд апеляційної інстанції обмежився лише встановленням обставин щодо дій сторін, пов`язаних із продовженням дії договору оренди, при цьому не надав належної правової оцінки факту неналежного виконання орендарем своїх обов`язків, хоча зазначені обставини були встановлені судом першої інстанції.

5.41. Отже, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, підтвердилися під час касаційного провадження.

5.42. За таких обставин Верховний Суд, переглядаючи в касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції не врахував обставини порушення ПП "ЦАВІСТА" процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, а саме порушення строку звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, а також не врахував неналежного виконання орендарем обов`язків за договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007, тому неправильно застосував норми матеріального права. Отже, доводи Прокурора, наведені у касаційній скарзі, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися. 

5.43. Отже касаційну скаргу Прокурора належить задовольнити, оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції слід скасувати як таку, що ухвалена з неправильним застосуванням норм матеріального права, зокрема, статті 33 Закону України "Про оренду землі", та з порушенням норм процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції зазначеним вимогам не відповідає.

6.2. Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

6.3. Згідно з положеннями статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

6.4. У зв`язку з викладеним та з урахуванням пункту 4 частини 1 статті 308 та статті 312 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд дійшов висновку про необхідність задовольнити касаційну скаргу Прокурора, скасувати оскаржувану постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2023 та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №   910/3967/23.

7. Судові витрати

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, слід покласти на відповідачів.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2023 у справі №   910/3967/23 скасувати, рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі №   910/3967/23 залишити в силі.

3. Стягнути з Приватного підприємства "ЦАВІСТА" на користь Київської міської прокуратури 8052 (вісім тисяч п`ятдесят дві) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.  

4.  Стягнути з Київської міської ради на користь Київської міської прокуратури 8052 (вісім тисяч п`ятдесят дві) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.  

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати накази на виконання цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                           Н. О. Багай

Судді                                                                                                                       Т. Б. Дроботова  

                                                                                                                                Ю. Я. Чумак