ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 січня 2024 року 
м. Київ
cправа №  916/619/22 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд" 
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.06.2023 (колегія суддів: Поліщук Л. В. - головуючий, Богатир К. В., Аленін О. Ю.) у справі
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до: (1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд", (2) Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, (3) Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державної інспекції архітектури та містобудування України, 
про скасування містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, припинення права на виконання будівельних робіт, визнання незаконним рішення щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, знесення самочинно збудованого об`єкту шляхом приведення земельної ділянки до попереднього стану
(за участю представників: прокурор - Цимбалістий Т. О., відповідача-1 - Нікішев О. В., Бойко І. О.)
(відповідно до статті 216 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 29.11.2023 було оголошено перерву до 20.12.2023; 20.12.2023 розгляд справи перенесено на 10.01.2024 )
Історія справи
Обставини справи
1.          У 2016 році за Одеською міською радою (далі - Рада, позивач) проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежитлову будівлю площею 121,9 м кв, яка розташована за адресою: м.   Одеса, вул. Степова, 38, Протягом 2018-2019 років до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно неодноразово вносились зміни в опис вказаного нерухомого майна, зокрема шляхом включення в реєстраційний запис, окрім нежитлової будівлі, відомостей про фундаменти А1, А2, Б,   В.  
2.          Відповідно до технічного паспорту від 24.04.2018, загальна площа нежитлової будівлі складає 935 м кв, під будинком - 129 м кв; до складу об`єкта входять нежитлова будівля літера А, фундаменти літери Б, В.
3.          17.07.2018 за результатом обстеження будівельних конструкцій об`єкта за адресою: м. Одеса, вул. Степова, 38 КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради складено звіт, за яким:
(1)          наявна частина підвального приміщення, фасадна стіна і дві внутрішні бокові стіни без перекриття; 
(2)          всередині приміщень зруйнованої будівлі знаходиться побутове сміття; загальна внутрішня площа приміщень будівлі дорівнює нулю; 
(3)          земельна ділянка і прилегла територія внутрішнього двору засмічена будівельним і побутовим сміттям; інженерні комунікації відсутні. 
(4)          Тобто, будинок знесено, елементи споруди знаходяться у зруйнованому стані; оцінка технічного стану - непридатний, фізичний знос складає 90%.
4.          25.10.2018 між Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одесабуд" (далі - ТОВ «Одесабуд», відповідач-1) укладено договір №598/18 оренди частини нежитлової будівлі загальною площею 121,9 м кв у м.   Одеса по вул. Степова, 38.
5.          26.11.2019 ПП «ГЛАВ ІНВЕСТ ГРУП» складено висновок за №233156 щодо технічної можливості зміни цільового призначення нежитлової будівлі, що розташована за адресою: м Одеса, вул. Степова, 38, в нежитлові приміщення. Як слідує із вказаного висновку, об`єкт обстеження за своїми характеристиками не відповідає ознакам нежитлової будівлі, а є нежитловим приміщенням загальною площею 121,9 м кв.
6.          Відповідно до технічного паспорту від 26.11.2019 об`єкт нерухомості складається з нежитлового приміщення загальною площею 121,9 м кв (далі - нежитлове приміщення), без зазначення відомостей про існування будь-яких фундаментів.
7.          04.12.2019 до вказаного вище договору оренди від 25.10.2018 № 598/18 було внесено зміни щодо об`єкта оренди, який змінено на нежитлове приміщення загальною площею 121,9 м кв та фундаменти А1, А2, Б, В у м.   Одеса по вул.   Степова, 38.
8.          Рішенням Ради від 11.12.2019 №5479-VII нежитлове приміщення загальною площею 121,9 м кв у м.   Одеса по вул. Степова, 38 включено до переліку об`єктів малої приватизації.
9.          Відповідно до експертного дослідження Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз №20-926-930 від 13.02.2020 будівель та споруд під літ. А1, А2, Б, В, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул.   Степова, 38 на момент підписання договору оренди №598/18 від 25.10.2018 не існувало, крім часткового залишку існуючих зовнішніх стін будівлі літ. А1, В, та зовнішніх стін будівлі літ. А2, Б нижче рівня землі.
10.          За укладеним за результатами процедури приватизації договором купівлі-продажу майна комунальної власності від 27.05.2020 ТОВ «Одесабуд» придбало у Ради нежитлове приміщення.
11.          01.06.2020 за ТОВ «Одесабуд» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення. Опис об`єкта: загальна площа 121,9 м кв, фундаменти - А1; А2; фундаменти - Б, В. Підставою для реєстрації права власності зазначено договір купівлі-продажу від 27.05.2020, наказ Ради від 29.05.2020 №379 та акт приймання-передачі від 29.05.2020.
12.          11.06.2020 Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради (далі - Департамент) видано містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва №82 на проведення реконструкції нежитлового приміщення (літ. А, фундаментів літ. А1, А2, Б, зі знесенням фундаментів літ. В), без зміни його геометричних розмірів фундаментів в плані, з улаштуванням додаткових приміщень, під житловий будинок з розміщенням квартир та благоустроєм прилеглої території (далі - містобудівні умови та обмеження).
13.          На підставі зазначених містобудівних умов та обмежень розроблено проектну документацію на реконструкцію нежитлового приміщення (літ. А, фундаментів літ. А1, А2, Б, зі знесенням фундаментів літ. В), без зміни його геометричних розмірів фундаментів в плані, з улаштуванням додаткових приміщень, під житловий будинок з розміщенням квартир та благоустроєм прилеглої території.
14.          02.10.2020 ТОВ «Перша приватна експертиза» складено експертний звіт (позитивний) №02/156-10/20/А щодо розгляду проектної документації за вказаним проектом реконструкції.
15.          16.02.2021 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління) замовнику - ТОВ «Одесабуд» видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ОД 012210209929, а саме: на проведення реконструкції нежитлового приміщення (літ. А, фундаментів літ. А1, А2, Б, зі знесенням фундаментів літ. В), без зміни його геометричних розмірів фундаментів в плані, з улаштуванням додаткових приміщень, під житловий будинок з розміщенням квартир та благоустроєм прилеглої території.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову 
16.          Заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Ради звернувся до суду з позовом до: (1) ТОВ «Одесабуд», (2)   Управління, (3) Департаменту про:
- скасування виданих ТОВ «Одесабуд» на підставі наказу Департаменту від 11.06.2020 №01-06/161 містобудівних умов та обмежень;
- визнання незаконним та скасування рішення Управління щодо видачі ТОВ   «Одесабуд» дозволу на виконання будівельних робіт від 16.02.2021 №   ОД   012210209929;
- припинення права на виконання будівельних робіт за адресою: м. Одеса, вул. Степова, 38, відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт №   ОД 012210209929 від 16.02.2021;
- зобов`язання ТОВ «Одесабуд» звільнити самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності за адресою: м. Одеса, вул.   Степова, 38, на якій відбуваються будівельні роботи, шляхом демонтажу та знесення за власний рахунок самочинно збудованих об`єктів будівництва та повернути її позивачу у придатному для використання стані.
17.          Позов мотивований тим, що замість реконструкції належної йому нерухомості площею 121,9 м кв. відповідач-1 фактично здійснює нове будівництво житлового комплексу без наявності правовстановлюючих документів на земельну ділянку. З метою протиправної забудови земельної ділянки відповідачем-1 було знищено придбане ним нежитлове приміщення та незаконно збільшено площу забудови земельної ділянки до 589 м кв. У зв`язку з відсутністю у відповідача речових прав на земельну ділянку містобудівні умови та обмеження та дозвіл на виконання будівельних робіт видані відповідачу-1 з порушенням вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а самовільно зайнята  земельна ділянка комунальної власності має бути звільнена шляхом знесення самочинно збудованих ТОВ «Одесабуд» об`єктів та повернута її власнику - Раді.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції 
17.          Рішенням Господарського суду Одеської області від 14.02.2023 в позові відмовлено.
18.          Суд першої інстанції зазначив, що відповідач-1 є власником нежитлового приміщення, придбаного ним у позивача в процедурі приватизації майна комунальної власності з усіма складовими, у тому числі фундаментами А1, А2, Б, В. За принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомого майна ТОВ «Одесабуд» набуло прав на земельну ділянку, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, що виключає стверджувану прокурором обставину самовільного зайняття земельної ділянки.
19.          З огляду на склад придбаного відповідачем-1 майна прокурор не довів як обставини здійснення саме нового будівництва замість реконструкції існуючої нерухомості на земельній ділянці комунальної власності, так і порушення вимог законодавства при видачі ТОВ «Одесабуд» оспорюваних документів на реконструкцію нерухомого майна. 
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
20.          Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.06.2023 рішення суду першої інстанції скасовано з прийняттям нового рішення про задоволення позову. Скасовано видані відповідачу-1 містобудівні умови та обмеження; визнано незаконним та скасовано рішення Управління щодо видачі відповідачу-1 дозволу на виконання будівельних робіт та припинено право на виконання будівельних робіт за адресою: м.   Одеса, вул. Степова, 38; зобов`язано відповідача-1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності за зазначеною адресою, на якій відбуваються будівельні роботи, шляхом демонтажу та знесення за власний рахунок самочинно збудованих об`єктів будівництва, та повернути її за належністю позивачу у придатному для використання стані.
21.          Суд апеляційної інстанції встановив, що протягом 2016-2019 років як у документи, які стосувались придбаного відповідачем-1 нежитлового приміщення, та у подальшому до Державного реєстру речових прав неодноразово вносились суперечливі відомості стосовно як технічного статусу (нежитлова будівля, нежитлове приміщення), так і опису цього об`єкта (спочатку вносились, потім вилучались відомості про наявність у складі майна окремих фундаментів). У підсумку, за наслідками оцінки матеріалів справи в сукупності апеляційний суд дійшов висновку про те, що відповідачем-1 було придбано лише нежитлове приміщення (площею 121,9 м кв), яке натомість було знищено внаслідок будівництва нового об`єкта - житлового комплексу.  
22.          Ураховуючи зазначені обставини та площу забудови за проектом будівництва, на яку ТОВ   «Одесабуд» було видано містобудівні умови та обмеження і дозвіл на виконання будівельних робіт (589,50 м кв), очевидним є здійснення останнім не реконструкції існуючого об`єкта, а нового будівництва зовсім іншого об`єкта (житлового комплексу), що відповідно до вимог закону є неможливим без наявності документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку, який у відповідача-1 був відсутній. Отже, дозвільні документи на будівництво видані останньому незаконно та підлягають скасуванню. 
23.          З огляду на відсутність рішення власника -  Ради щодо передачі у власність чи в користування відповідачу-1 земельної ділянки під об`єктом нового будівництва, останній займає землю комунальної власності без відповідних правових підстав та наявності передбачених земельним законодавством документів, які підтверджують речове право на земельну ділянку. У зв`язку з чим самовільно зайнята ТОВ      «Одесабуд» земельна ділянка комунальної власності підлягає звільненню від самочинно збудованих об`єктів та повернута власнику.
Касаційна скарга
24.          Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, відповідач-1 звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі. 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
25.          Суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статей 41, 55 Конституції України, статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", статей 3, 346, 349, 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 79, 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 34, 37, 41-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 4, 5 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень", розділів ІІ-ІІІ Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.01 № 127, статей 81, 82, 86, 99, 236, 269 ГПК України, висновок Верховного Суду про застосування яких у подібних правовідносинах відсутній.
26.          Так, помилковим і таким, що суперечить наявним у справі доказам є висновок апеляційного суду про те, що до складу належного відповідачу-1 нерухомого майна не входили фундаменти A1, А2, Б, В. Навпаки, такі об`єкти були придбані ТОВ   «Одесабуд» в процедурі приватизації комунального майна у складі нежитлового приміщення загальною площею 121,9 м кв та сукупно становлять існуючу площу забудови земельної ділянки. Вказане підтверджує ту обставину, що відповідач-1 не здійснював нового будівництва на земельній ділянці, а має місце реконструкція належного ТОВ «Одесабуд» нерухомого майна без зміни існуючих геометричних розмірів майна. 
27.          При цьому у справі відсутні докази, які засвідчують, який саме об`єкт нерухомості станом на момент розгляду справи в суді фактично був зведений за адресою: м.   Одеса, вул. Степова, 38, тобто чи мала місце саме реконструкція придбаного відповідачем-1 об`єкта чи будівництво нового об`єкта на його місці, тоді як ТОВ   "Одесабуд" є власником нежитлового приміщення площею 121,9 м кв, що виключає можливість його знесення в судовому порядку як об`єкта самочинного будівництва.
28.          Судом також не враховано, що земельна ділянка під існуючою забудовою не сформована як об`єкт цивільних прав, що виключає вчинення відносно неї будь - яких дій зобов`язального характеру, у тому числі задоволення заявленої у справі вимоги про повернення земельної ділянки позивачу.
Позиція прокурора у відзиві на касаційну скаргу
29.          Здійснення відповідачем-1 нового будівництва на земельній ділянці комунальної власності, яка не відводилась йому для цієї мети, порушує право комунальної власності територіальної громади на цю землю, яке підлягає поновленню шляхом знесення самочинно збудованих відповідачем-1 об`єктів.  При цьому здійснення ТОВ   «Одесабуд» саме нового будівництва, а не реконструкції існуючого об`єкта, підтверджується наявними у справі доказами, які були оцінені судом апеляційної інстанції. У зв`язку з чим висновки апеляційного суду про скасування незаконно виданих відповідачу-1 дозвільних документів та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого майна є законними та обґрунтованими, а доводи касаційної скарги зводяться до вимоги про переоцінку доказів.  
Розгляд заяв з процесуальних питань
30.          Верховний Суд відмовляє у задоволенні клопотань ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про їх залучення до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-1, з огляду на наступне.
31.          Відповідно до частин 1, 4 статті 50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи; про залучення третіх осіб до участі у справі суд постановляє ухвалу, в якій зазначає, на які права чи обов`язки такої особи та яким чином може вплинути рішення суду у справі.
32.          Відтак, з огляду на встановлені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, Верховний Суд не наділений процесуальними повноваженнями щодо залучення до участі у справі третіх осіб на стадії касаційного розгляду, за винятком можливості вирішення даного питання при розгляді касаційної скарги, поданої особою, яка не брала участі у справі, якщо суд вирішив питання про її права, інтереси та (або) обов`язки в силу положень статті 287 ГПК України.
33.          Щодо тверджень заявників у згаданих вище клопотаннях про набуття ними статусу інвесторів будівництва з посиланням на укладені з ТОВ «Одесабуд», як забудовником, прямі договори купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно (квартири), Верховний Суд звертає увагу на положення частини 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», відповідно до якої інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.
Позиція Верховного Суду
Щодо суті спору
34.          Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
35.          Позов прокурора у даній справі спрямований на захист прав власника земельної ділянки - Ради, порушення яких відбулося внаслідок здійснення відповідачем-1 самочинного будівництва на земельній ділянці, а головним питанням даного спору є те, чи здійснив відповідач-1 реконструкцію належного йому нежитлового приміщення без зміни його геометричних розмірів, чи відбулося самочинне зведення відповідачем-1 нового об`єкта будівництва - житлового комплексу. 
36.          Верховний Суд погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про самовільне зайняття відповідачем-1 земельної ділянки комунальної власності внаслідок здійснення ним самочинного будівництва з огляду на таке. 
37.          За змістом статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
38.          Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені статтею 376 ЦК України. 
39.          Частинами 3 - 5 статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. 
40.          Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. 
41.          На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. 
17.          Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини 4 статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. 
18.          Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
19.          Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 ЗК України).
20.          Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судові практиці Верховного Суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №   916/1174/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19). 
21.          Судом апеляційної інстанції встановлено, що Рада, як власник земельної ділянки, на якій ТОВ «Одесабуд» проводить будівельні роботи, не надавала згоди на забудову земельної ділянки і така ділянка не відводилась відповідачу-1 для нового будівництва нерухомого майна. 
22.          За встановленими у даній справі обставинами внаслідок проведених будівельних робіт відповідачем-1 був зведений саме новий об`єкт будівництва, наслідком якого стало знищення раніше існуючого майна, а площа здійсненої забудови істотно перевищує площу нежитлового приміщення, про реконструкцію якого стверджує відповідач-1. Отже, фактично побудоване відповідачем-1 майно є самочинним будівництвом в розумінні частини 1 статті 376 ЦК України.
23.          Особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку.
24.          За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» про самовільне зайняття земельної ділянки свідчить вчинення особою будь-якої дії, спрямованої на фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
25.          Отже, у разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 ЗК України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини.
26.          Зважаючи на встановлені у цій справі обставини, висновок апеляційного господарського суду про те, що земельна ділянка комунальної власності підлягає поверненню власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом звільнення від самочинно розміщеного на ній майна, є законним та обґрунтованим.
27.          Відповідно до приписів пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
28.          Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
29.          Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами були застосовано неправильно). Крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
30.          Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом   3   частини       2   статті   287 ГПК України, скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції, зокрема статей 3, 346, 349, 376 ЦК України, а також порушення норм процесуального права щодо оцінки доказів. Проте суть доводів скаржника зводиться до заперечень встановлених судом апеляційної інстанції обставин здійснення ТОВ   «Одесабуд» нового будівництва без речових прав на землю. У касаційній скарзі відповідач-1 намагається довести обставину здійснення ним реконструкції придбаного нерухомого майна без зміни його геометричних розмірів та посилається на недоведеність обставини знищення належного відповідачу-1 нежитлового приміщення.
31.          У контексті обраної скаржником підстави касаційного оскарження Верховний Суд констатує, що скаржник в касаційній скарзі лише окреслює свою позицію щодо правовідносин, що склалися між учасниками спору, в яких, на його думку, відсутній висновок суду касаційної інстанції. Касаційна скарга за своїм змістом фактично зводиться до незгоди з наданою судом апеляційної інстанції оцінкою встановлених фактичних обставин справи, до необхідності надання судом касаційної інстанції переоцінки наявних в матеріалах справи доказів, що не є можливим з огляду на визначені в статті 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Відтак посилання скаржника на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах визнаються суто декларативними, необґрунтованими та відхиляються.
32.          З огляду на встановлені судом апеляційної інстанції обставини здійснення відповідачем-1 самочинного будівництва без отримання правовстановлюючих документів на землю, Верховний Суд не оцінює доводи скаржника щодо несформованості земельної ділянки під забудовою та щодо умов чинності дозволу на проведення будівельних робіт, як такі, що не впливають на результат вирішення даного спору.
33.          Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не знайшла підтвердження під час здійснення касаційного провадження.
34.          Крім того, Верховний Суд вважає за необхідне звернути увагу на статус нерухомого майна (нежитлового приміщення), набуттям права власності на яке відповідач-1 намагається спростувати висновки суду апеляційної інстанції про самовільне зайняття ним земельної ділянки.
35.          Так, у Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 17.08.2000 № 507, міститься визначення терміну "будівля" як споруди, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче -огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.
36.          У свою чергу нежитлове приміщення -  приміщення  в  структурі  житлового  будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (додаток Б до ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення").
37.          За обставинами даної справи майно, яке було придбане відповідачем-1, є «нежитловим приміщенням», тобто за своїми технічним статусом може фізично існувати тільки як складова частина в структурі певної будівлі. Проте у межах даної справи судом не встановлено наявності доказів, які б підтверджували розташування за адресою придбаного відповідачем-1 майна будь-якої будівлі (яка має статус нерухомого майна), у якій могло б розташовуватись відповідне нежитлове приміщення.
Щодо втручання у право на мирне володіння майном
38.          Згідно з частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
39.          Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
40.          Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 
41.          1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява №   19336/04).
42.          Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
43.          Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
44.          Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
45.          Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
46.          Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
47.          Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування.
48.          Надаючи оцінку правомірності втручання держави у право на мирне володіння майном, Верховний Суд враховує доведення належними та допустимими доказами незаконності і безпідставності перебування самочинно збудованих відповідачем-1 об`єктів на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Одеси.
49.          За таких обставин право органу місцевого самоврядування повернути самовільно зайняту земельну ділянку, з огляду на встановлені у даній справі обставини, гарантоване чинним законодавством України (стаття 212 ЗК України). Відповідні приписи стосовно охорони земель і регламентування підстав для повернення самовільно зайнятої земельної ділянки є доступними, чіткими та передбачуваними.
50.          У  цьому контексті Верховний Суд ще раз звертає увагу, що відповідно до чітких та зрозумілих вимог чинного законодавства обов`язковою умовою використання земельної ділянки під забудову є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів свідчить про самовільне її зайняття.
51.          Враховуючи викладене, фізичні особи перед укладенням з ТОВ «Одесабуд» договорів купівлі-продажу майнових прав на майбутні квартири у спірній забудові, ознайомившись зі змістом земельного та цивільного законодавства, проявивши розумну обачність, могли та повинні були знати про відсутність у відповідача-1 правовстановлюючих документів на землю комунальної власності. Не перевіривши наявність таких документів, відповідні фізичні особи фактично взяли на себе ризики, пов`язані, в тому числі із можливим знесенням самочинно збудованих об`єктів будівництва.
52.          Разом з тим Верховний Суд наголошує, що прийняття судового рішення у даній справі не позбавляє відповідних осіб права вимагати від недобросовісного забудовника компенсацію/повернення сплачених ними коштів.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
53.          За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
54.          Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
55.          Звертаючись із касаційною скаргою, відповідач-1 в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, не спростував висновків суду апеляційної інстанції та не довів неправильного застосування останнім норм матеріального і порушення норм процесуального права як необхідної передумови для скасування оскаржуваного судового рішення.
56.          За таких обставин касаційна інстанція вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду - без змін.
Розподіл судових витрат
57.          Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд" залишити без задоволення.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.06.2023 у справі №916/619/22 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                                  Міщенко І. С.
Судді                                                                                                              Берднік І. С.
                                                                                                          Зуєв В. А.