ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2023 року 
м. Київ

cправа №  902/1084/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М.,  

за участю представників сторін:
прокуратури - Підяша О. С. (прокурора),  
відповідача-1 - Сінкевич Л. О., Федчишина В. А. (самопедставництво), 
відповідача-2 - Сувалова В. О. (адвоката),
відповідача-3 - не з`явилися, 

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу керівника Рівненської обласної прокуратури

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 (колегія суддів: Розізнана І. В. - головуючий, Грязнов В. В., Василишин А. Р.) і рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 (суддя Яремчук    Ю.    О.) у справі

за позовом заступника керівника Вінницької окружної прокуратури

до: 1) Вінницької міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Вітеком", 3)    Товариства з обмеженою відповідальністю "АВМ Агроінвест"

про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та їх повернення,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. 26.10.2022 заступник керівника Вінницької окружної прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом до Вінницької міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Вітеком" (далі - ТОВ "Вітеком"), Товариства з обмеженою відповідальністю "АВМ Агроінвест" (далі - ТОВ "АВМ Агроінвест") про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсними договорів купівлі-продажу землі, повернення земельних ділянок.

1.2. Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимоги, зазначав, що рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558, яким передано у власність шляхом продажу ТОВ "Вітеком" земельні ділянки: кадастровий номер 051010000:03:002:0155, площею 0,2307 га та кадастровий номер 051010000:03:002:0156, площею 0,2175 га, прийняте з порушенням вимог частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, а саме, без проведення земельних торгів, тому його належить скасувати. Прокурор також зазначав, що договори купівлі-продажу земельних ділянок підлягають визнанню недійсними, оскільки підставою для їх укладення є незаконне рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558. За твердженням Прокурора, земельні ділянки були відчужені Вінницькою міською радою без проведення земельних торгів для обслуговування будівель ТОВ "Вітеком" у розмірах, що значно перевищують площу, необхідну для користування об`єктами нерухомості, без дотримання вимог земельного законодавства. 

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 у справі №    902/1084/22, у позові Прокурора відмовлено повністю. 

2.2. Суд першої інстанції дійшов висновку, що Прокурор, звертаючись із цим позовом, належним чином підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі. При цьому суд першої інстанції виходив із того, що захист інтересів держави в особі територіальної громади міста Вінниці має здійснювати Вінницька міська рада, проте саме цей орган місцевого самоврядування прийняв рішення та підписав договори, які Прокурор вважає незаконними та такими, що порушують інтереси держави в особі територіальної громади міста Вінниці. 

Відмовляючи у задоволенні позову Прокурора, суд першої інстанції встановив, що станом на момент прийняття Вінницькою міською радою рішення від 27.12.2013 №    1558 земельні ділянки були сформовані як об`єкти цивільних прав, на них знаходились об`єкти нерухомого майна, право власності на які зареєстровано за ТОВ "Вітеком". Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що право власності на земельні ділянки відповідно до положень частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягало продажу на земельних торгах, а доводи Прокурора про те, що рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 №    1558 прийняте всупереч вимогам частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, є необґрунтованими та такими, що спростовуються матеріалами справи. Крім того, суд першої інстанції зауважив, що Прокурор не довів належними та допустимими доказами необхідності використання земельних ділянок у меншому розмірі, проектна документація не є предметом спору у цій справі, а в інших справах Прокурор з відповідним позовом до суду не звертався. Суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для визнання незаконним рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558 та його скасування. 

Суд першої інстанції також зазначив, що оспорювані договори укладені між уповноваженими суб`єктами, проведено їх державну реєстрацію, договори містять усі істотні умови, передбачені чинним законодавством для договорів оренди землі. 

Крім того, суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги Прокурора про витребування у ТОВ "АВМ Агроінвест" на користь територіальної громади міста Вінниці в особі Вінницької міської ради земельних ділянок (кадастровий номер 0510100000:03:002:0155, на просп. Коцюбинського, 13-Б у м. Вінниці, площею 0,2307 га та, кадастровий номер 0510100000:03:002:0156, на просп. Коцюбинського, 13-А в м. Вінниці, площею 0,2175 га) (далі - спірні земельні ділянки). При цьому суд першої інстанції зауважив, що це - похідні вимоги від вимог Прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558. Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що задоволення позовних вимог у цій справі не відповідатиме "принципу пропорційності", оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на юридичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна та право власності на земельні ділянки.

Суд першої інстанції також установив, що рішення Вінницької міської ради прийняте 27.12.2013, а 19.03.2014 здійснено державну реєстрацію права приватної власності на земельні ділянки; Прокурор звернувся з цим позовом до суду 25.10.2022; відповідач-1 просив застосувати строки позовної давності та залишити позовну заяву Прокурора без задоволення. Разом з тим суд першої інстанції, враховуючи, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, не є підставою для відмови в позові, зазначив, що у задоволенні позову Прокурора слід відмовити у зв`язку із розглядом справи по суті.

2.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними та документально необґрунтованими, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі судового рішення.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Керівник Рівненської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 у справі №    902/1084/22 скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Прокурора задовольнити.

3.2. Керівник Рівненської обласної прокуратури, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права: статей 120, 127, 134, 135, 152 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та норми процесуального права, а саме статтю 86 Господарського процесуального кодексу України. Керівник Рівненської обласної прокуратури зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №    910/18560/16, від 20.07.2022 у справі №    910/5201/19, від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, від 20.04.2021 у справі №    909/1345/14, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 09.02.2018 у справі №    910/4528/15-г (щодо застосування статей 120, 134 Земельного кодексу України), від 07.07.2021 у справі № 922/2592/19, від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо застосування статті 388 Цивільного кодексу України).

Скаржник також стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду про те, що відповідно до положень статей 134, 135 Земельного кодексу України та статті 388 Цивільного кодексу України наявні підстави для витребування у добросовісного набувача земельної ділянки, яку він набув у розмірах, що перевищують площу розташованого на ній нерухомого майна, та яка використовується для обслуговування автостоянки, при тому, що земельна ділянка передана для будівництва будівель торгівлі (за умови, що земельна ділянка вибула з комунальної власності внаслідок розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб, передбачений законом, а саме без проведення земельних торгів).

3.3. Вінницька міська рада у відзиві на касаційну скаргу керівника Рівненської обласної прокуратури просить залишити рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 у справі № 902/1084/22 без змін, а касаційну скаргу - без задоволення. Вінницька міська рада зазначає, що доводи касаційної скарги не спростовують висновки судів щодо відсутності підстав для задоволення позову Прокурора. Вінницька міська рада зауважує, що суди попередніх інстанцій з урахуванням положень статей 79, 79-1, 120 Земельного кодексу України, дійшли правильного висновку про те, що вказані положення законодавства не ставлять у залежність площу земельної ділянки від розміру нерухомого майна, що розташоване на ній, а визначення розміру земельної ділянки є виключним правом та волевиявленням органу місцевого самоврядування. 

3.4. Вінницька міська рада направила 03.11.2023 до Верховного Суду через систему "Електронний суд" додаткові пояснення. 

3.5. Офіс Генерального прокурора подав 07.11.2023 до Верховного Суду додаткові пояснення. 

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Суди попередніх інстанцій установили, що рішенням 37 сесії 4 скликання Вінницької міської ради від 29.09.2005 № 1403 надано ТОВ "Вітеком" дозвіл (№    864) на складання проекту відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації торгово-сервісного комплексу (тимчасових споруд) на просп. Коцюбинського, 13, в м. Вінниці орієнтовною площею - 0,4709    га, з них: для комерційних потреб - 0,2376 га та громадських потреб - 0,2333 га за рахунок земель територіальної громади міста.

4.2. 11.10.2005 директор ТОВ "Вітеком" Передерій С. І. звернувся з листом №    13/1 до директора Державного підприємства "Поділлягеодезкартографія" Кравецького В. М. з проханням виготовити проект відведення земельної ділянки ТОВ "Вітеком", розташованої на просп. Коцюбинського, 13, в м. Вінниці.

4.3. Подільським державним підприємством геодезії, картографії та кадастру на підставі договору із ТОВ "Вітеком" від 11.10.2005 № 365 розроблено проект землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки.

Суди попередніх інстанцій установили, що у складі цього проекту наявні:

- лист Вінницького міського управління земельних ресурсів від 19.10.2005 №    2/10-4917 про погодження передачі в оренду земельної ділянки на просп. Коцюбинського ТОВ "Вітеком" площею 0,3604 га, у т. ч. за угіддями: під проходами, площадками та проїздами площею 0,3604    га - для комерційних потреб (розміщення та обслуговування торгово-сервісного комплексу);

- акт обстеження земельної ділянки, передбаченої для розміщення та експлуатації торгово-сервісного центру ТОВ "Вітеком" від 14.10.2005. Комісією у складі: начальника міського управління земельних ресурсів Гончар О. В., начальника регіональної державної екологічної інспекції Герус Д. П., головного державного санітарного лікаря Сорочан О. П., начальника управління містобудування і архітектури Царенко С. О. та представника замовника ТОВ "Вітеком" Передерій С. І. проведено обстеження земельної ділянки в натурі (на місцевості), передбаченої під розміщення (будівництво) та експлуатацію торгово-сервісного комплексу на землях територіальної громади міста. Згідно з висновками комісії обстежена земельна ділянка придатна для розміщення та експлуатації торгово-сервісного комплексу;

- висновок органів держсанепіднагляду, в якому Вінницька міська санітарно-епідеміологічна станція, розглянувши акт обстеження земельної ділянки від 14.10.2005, виписку із експлікації земельних угідь, викопіювання із кадастрового плану, дозвіл Вінницької міської ради від 07.10.2005 № 04-3-10-4151, погодила надання земельної ділянки орієнтовною площею 0,4709 га, в тому числі для потреб розміщення та експлуатації торгово сервісного центру за адресою: просп. Коцюбинського, 13, м.    Вінниця;

- висновок Вінницької регіональної екологічної інспекції від 19.10.2005 № 32-3/405ПВ про погодження матеріалів проекту відведення земельної ділянки для комерційних потреб (розміщення та експлуатація торгово-сервісного комплексу) на просп. Коцюбинського, 13 у м. Вінниці для ТОВ "Вітеком", за результатами якого інспекція погодила проект відведення земельної ділянки для комерційних потреб (розміщення та експлуатації торгово-сервісного комплексу) на просп. Коцюбинського,13 у м. Вінниці для ТОВ "Вітеком";

- висновок Управління містобудування і архітектури від 19.10.2005 № 21-4176 про обмеження на використання земельної ділянки, в якому зазначено: 
1) земельні ділянки № 1 та №    2 використовувати згідно з дозволом міської ради (комерційне призначення; землі житлової та громадської забудови);
2) встановлюється короткострокова оренда земельних ділянок № 1 та № 2;
3) встановлюється право третіх осіб на використання земельної ділянки для прокладення і ремонту інженерних мереж;
4) дотримання вимог висновку Управління механізації і автотранспорту від 05.05.2005 №    1445.

- висновок Управління містобудування і архітектури щодо проекту водовідведення (від 19.10.2005 № 21-4276), згідно з яким земельна ділянка на просп. Коцюбинського,13 у м. Вінниці має обмеження на її використання, визначені у висновку Управління механізації і автотранспорту від 16.10.2005 №    21-4188, що мають бути враховані при проектуванні та будівництві об`єкта на цій території.

4.4. Суди попередніх інстанцій установили, що 16.12.2005 на підставі рішення від 02.12.2005 №    1597 між Вінницькою міською радою та ТОВ "Вітеком" укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Вінниця, просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону), площею 0,3604 га для комерційного використання терміном на 25 років, державна реєстрація договору від 21.12.2005 № 040500300272.

Відповідно до умов укладеного договору орендодавець Вінницька міська рада на підставі рішення від 02.12.2005 за № 1597 надає, а орендар набуває право на оренду земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Вінниця, просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону). Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку (пункти 1, 2 договору).

Умовами договору оренди, а саме пунктами 3- 10 погоджено таке:

- в оренду надається земельна ділянка площею 0,3604 га, для комерційного використання у такому якісному стані без техногенної забрудненості;
- на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна відсутні;
- на земельній ділянці, яка надається в користування, інженерні комунікації відсутні. Дороги, площадки з твердим покриттям є в наявності;
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки 0,3604 га - 1    676    627,06 грн (комерційне використання);
- права третіх осіб на земельну ділянку - іпотеки немає;
- земельна ділянка передається в оренду за актом приймання-передачі, який оформлюється у строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності договором;
- мета використання земельної ділянки: земельна ділянка передається в оренду з метою несільськогосподарського використання для комерційного використання;
- договір укладається терміном на 25 (двадцять п`ять) років з моменту прийняття рішення Вінницькою міською радою. Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації та діє до 02.12.2030.

4.5. 21.12.2005 сторони договору від 21.12.2005 № 040500300272 склали акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,3604 га, що розташована в м.    Вінниці, на просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону).

Земельна ділянка виділена в натурі, її межі чітко визначені на місцевості та закріплені відповідними межовими знаками. Земельна ділянка передається орендарю вільною від забудови. На земельній ділянці інженерні комунікації відсутні, про що зазначено в договорі. Категорія земель (цільове призначення) - землі житлової та громадської забудови; функціональне використання - для комерційного використання.

4.6. 28.01.2009 між Вінницькою міською радою та ТОВ "Вітеком" на підставі рішення від 23.05.2008 № 1931 укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Вінниця, просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону), площею 0,3604    га для комерційного використання, державна реєстрація договору від 04.02.2009 №    040900300009.

Відповідно до умов укладеного договору орендодавець Вінницька міська рада на підставі рішення від 23.05.2008 за № 1931 надає, а орендар набуває право на оренду земельної ділянки яка знаходиться за адресою: м. Вінниця, просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону). Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку (пункти 1, 2 договору).

Суди попередніх інстанцій зазначили, що умовами цього договору оренди, а саме пунктами 3- 10 погоджено таке:

- в оренду надається земельна ділянка площею 0,3604 га для комерційного використання в якісному стані без техногенної забрудненості;
- на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна відсутні;
- на земельній ділянці, яка надається в користування, інженерні комунікації відсутні. Дороги, площадки з твердим покриттям є в наявності;
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки 0,3604 га - 1    081    177,76 грн (комерційне використання).;
- права третіх осіб на земельну ділянку - іпотеки немає;
- земельна ділянка передається в оренду за актом приймання-передачі, який оформлюється у строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності договором;
- мета використання земельної ділянки: земельна ділянка передається в оренду з метою несільськогосподарського використання для комерційного використання;
- договір укладається терміном до 02.12.2030 з моменту прийняття рішення Вінницькою міською радою про надання земельної ділянки в оренду.  

4.7. 04.02.2009 сторонами договору складено акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,3604 га, розташованої в м.    Вінниця на просп. Коцюбинського (біля будівлі м`ясо-молочного павільйону).

Земельна ділянка виділена в натурі, її межі чітко призначені на місцевості та закріплені відповідними межовими знаками. Земельна ділянка передається орендарю вільною від забудови. На земельній ділянці інженерні комунікації відсутні, про що зазначено в договорі. Категорія земель (цільове призначення) - землі житлової та громадської забудови; функціональне використання - для комерційного використання.

4.8. Суди попередніх інстанцій зазначили, що рішенням 32 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 31.05.2013 № 1299 (пункт 9 додатку 2 до рішення) ТОВ "Вітеком" надано дозвіл на розроблення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок, на яких знаходяться належні заявнику об`єкти нерухомого майна, розташовані на просп. Коцюбинського, 13 у м. Вінниці, орієнтовною загальною площею 0,4709 га, в тому числі ділянка № 1 площею 0,2439 га на просп. Коцюбинського, 13-Б; ділянка №    2 площею 0,2270 га на просп. Коцюбинського, 13-А, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земель територіальної громади міста.

Підпунктом 10.1 пункту 10 додатку 2 до цього рішення надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що знаходяться на просп. Коцюбинського, 13 у м. Вінниці, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать ТОВ "Вітеком", для будівництва та обслуговування будівель торгівлі загальною площею 0,4709 га, в тому числі ділянка № 1 площею 0,2439 га на просп. Коцюбинського, 13-Б, ділянка №    2 площею 0,2270 га на просп. Коцюбинського, 13-А, за рахунок земель територіальної громади міста (договір оренди від 04.02.2009 №    040900300009).

4.9. У подальшому рішенням 33 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 21.06.2013 №    1334, пунктом 15 додатку затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розроблену МКП "Вінницький муніципальний центр містобудування і архітектури" на замовлення ТОВ "Вітеком", площею 0,2175 га, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, належний заявнику, за адресою: просп. Коцюбинського, 13-А, м. Вінниця, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, що перебуває в оренді ТОВ "Вітеком" (договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 №    040900300009, кадастровий номер 051013700:03:002:0156).

Пунктом 15.1 визначено внести зміни до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної угоди.

Пунктом 15.2 доручено Департаменту комунальних ресурсів Вінницької міської ради зареєструвати право комунальної власності на земельну ділянку площею 0,2175 га за територіальною громадою міста в особі Вінницької міської ради в установленому законом порядку.

Пунктом 16 додатку до зазначеного рішення затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розроблену МКП "Вінницький муніципальний центр містобудування і архітектури" на замовлення ТОВ "Вітеком", площею 0,2307 та, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, належний заявнику, за адресою: просп. Коцюбинського, 13-Б, м. Вінниця, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, що перебуває в оренді ТОВ "Вітеком" (договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 № 040900300009, кадастровий номер 051013700:03:002:0155).

Пунктом 16.1 визначено внести зміни до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної угоди.

Пунктом 16.2 доручено Департаменту комунальних ресурсів Вінницької міської ради зареєструвати право комунальної власності на земельну ділянку площею 0,2307 га за територіальною громадою міста в особі Вінницької міської ради в установленому законом порядку.

Пунктом 17 вирішено внести зміни до пункту 10.1 додатку 2 до рішення міської ради від 31.05.2013 №    1299, виклавши його в такій редакції: "на проспекті Коцюбинського, 13-А у м. Вінниці, площею 0,2175 га, та на проспекті Коцюбинського, 13-Б, площею 0,2307 га для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна, належні заявнику, за рахунок земель, що перебувають в оренді ТОВ "Вітеком" (договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 №    040900300009)".

4.10. Суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558:

- погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка пропонується до продажу ТОВ "Вітеком", що знаходиться на просп. Коцюбинського, 13-А, у м. Вінниці, загальною площею 2175 м2, кадастровий номер 0510100000:03:002:0156, на якій розміщене майно покупця, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земель, що перебувають в оренді ТОВ "Вітеком";

- передано у власність шляхом продажу ТОВ "Вітеком" земельну ділянку загальною площею 2175 м2 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на просп. Коцюбинського, 13-А у місті Вінниці;

- припинено дію договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 04.02.2009 №    040900300009, у зв`язку з поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.

Спосіб продажу: продаж земельної ділянки ТОВ "Вітеком" на неконкурентних засадах відповідно до договору купівлі-продажу.

4.11. Згідно з додатком 2 до цього рішення:

- погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка пропонується до продажу ТОВ "Вітеком", що знаходиться на просп. Коцюбинського, 13-Б у місті Вінниці, загальною площею 2307 м2, кадастровий номер 0510100000:03:002:0155, на якій розміщене майно покупця, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земель, що перебувають в оренді ТОВ "Вітеком";

- передано у власність шляхом продажу ТОВ "Вітеком" земельну ділянку загальною площею 2307 м2 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, на просп. Коцюбинського, 13-Б у м. Вінниці;

- припинено дію договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 04.02.2009 № 040900300009, у зв`язку з поєднанням в одній особі власника земельної ділянки та орендаря.

Спосіб продажу: продаж земельної ділянки ТОВ "Вітеком" на неконкурентних засадах відповідно до договору купівлі-продажу.

4.12. На підставі цього рішення між Вінницькою міською радою та ТОВ "Вітеком" укладено:

- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 19.03.2014 № 605 (договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,2175 га з кадастровим номером 0510100000:03:002:0156, просп. Коцюбинського, 13-А), посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Дунаєвською С. М. 19.03.2014 за реєстровим № 605, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 317426405101. Державна реєстрація права власності проведена державним кадастровим реєстратором відділу у м. Вінниці Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області 01.07.2021, про що свідчить витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, номер витягу НВ-05220850920221);

- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 19.03.2014 № 604 (договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,2307 га з кадастровим номером 0510100000:03:002:0155, просп. Коцюбинського, 13-Б), посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Дунаєвською С. М. 19.03.2014 за реєстровим № 604, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 317406605101. Державна реєстрація права власності проведена державним кадастровим реєстратором відділу у м. Вінниці Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області 01.07.2021, про що свідчить витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, номер витягу НВ-0522085042021).

4.13. 05.07.2021 між ТОВ "Вітеком" та ТОВ "АВМ Агроінвест" укладено договори купівлі-продажу, а саме:  

- договір купівлі-продажу (посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко В. В. 05.07.2021, реєстраційний запис №    1473), відповідно до якого продавець передав у власність (продав), а покупець набув у власність (купив) всю належну продавцю нежитлову будівлю, яка розташована у м. Вінниці на просп. Коцюбинського, 13-А. Нерухомість, яка відчужується, належить продавцю, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим державним реєстратором реєстраційної служби Вінницького міського управління юстиції Вінницької області 06.06.2013. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №    76806805101. Згідно з документами, що посвідчують право власності на нежитлову будівлю під літ. "А", нерухомість, яка відчужується, має загальну площу 5,2 м2. Нерухомість розташована на земельній ділянці площею 0,2175 га, яка є власністю продавця, кадастровий номер земельної ділянки 0510100000:03:002:0156, та відчужується одночасно з нерухомістю;

- договір купівлі-продажу (посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко В. В. 05.07.2021, реєстраційний запис № 1474), відповідно до якого продавець продав, а покупець купив земельну ділянку площею 0,2175 га в межах згідно з планом, кадастровий номер земельної ділянки 0510100000:03:002:0156, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована згідно з даними, наявними в документах, що підтверджують право власності, за адресою: м. Вінниця, просп. (вул.) Коцюбинського, земельна ділянка під номером 13-А;

- договір купівлі-продажу (посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко В. В. 05.07.2021, реєстраційний запис № 1475), відповідно до якого продавець передав у власність (продав), а покупець набув у власність (купив) всю належну продавцю на праві приватної власності нежитлову будівлю, яка розташована в м. Вінниці на просп. Коцюбинського, 13Б. Нерухомість, що відчужується, належить продавцю, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим державним реєстратором реєстраційної служби Вінницького міського управління юстиції Вінницької області 06.06.2013. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 76843105101. Згідно з документами, що посвідчують право власності на нежитлову будівлю під літ. "Б", нерухомість, яка відчужується, має загальну площу 2,5 м2. Нерухомість розташована на земельній ділянці площею 0,2307 га, є власністю продавця. Кадастровий номер земельної ділянки 0510100000:03:002:0155, яка відчужується одночасно з нерухомістю.

- договір купівлі-продажу (посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко В. В. 05.07.2021, реєстраційний запис № 1476), відповідно до якого продавець продав, а покупець купив земельну ділянку площею 0,2307 га в межах згідно з планом, кадастровий номер земельної ділянки 0510100000:03:002:0155, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована згідно з даними, наявними в документах, що підтверджують право власності, за адресою: м. Вінниця, просп. (вул.) Коцюбинського, земельна ділянка під номером № 13-Б.

4.14. Спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю підстав для визнання незаконним та скасування рішення Вінницької міської ради про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в частині передачі ТОВ "Вітеком" у власність шляхом продажу земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок та повернення земельних ділянок на користь територіальної громади міста Вінниці в особі Вінницької міської ради. 

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Ухвалою Верховного Суду від 11.09.2023 (у складі колегії суддів: Багай Н. О., Берднік І. С., Чумака Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 і рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 у справі №    902/1084/22, призначено розгляд справи у відкритому судовому засіданні на 03.10.2023.

Ухвалою Верховного Суду від 03.10.2023 відкладено розгляд касаційної скарги керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 і рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 у справі № 902/1084/22 на 31.10.2023.

Відповідно до розпорядження заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 30.10.2023 № 29.2-02/3095 у зв`язку з відпусткою судді Берднік І. С. було призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 902/1084/22.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.10.2023 справу № 902/1084/22 передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.

Ухвалою Верховного Суду від 31.10.2023 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційної скарги керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 і рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 у справі № 902/1084/22 до 07.11.2023.

5.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення Прокурора та представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково з огляду на таке.

5.4. Предметом позову у цій справі є вимоги Прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 №    1558 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" в частині передачі ТОВ "Вітеком" у власність шляхом продажу земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, про визнання недійсним договорів купівлі-продажу спірних земельних ділянок та повернення спірних земельних ділянок на користь територіальної громади міста Вінниці в особі Вінницької міської ради. 

Позовні вимоги мотивовані порушенням Вінницькою міською радою порядку та процедури продажу земельних ділянок комунальної власності, визначених статтями 123, 124, 134, 135 Земельного кодексу України. 

5.5. Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. 

5.6. Статтею 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

5.7. Згідно зі статтею 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Крім того, у пункті 34 статті 26 цього Закону зазначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання щодо регулювання земельних відносин.

5.8. У статті 12 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

5.9. За змістом частин 1, 5 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

5.10. Згідно із частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

5.11. Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

5.12. Суди встановили, що станом на момент прийняття Вінницькою міською радою рішення від 27.12.2013 № 1558 земельні ділянки були сформовані як об`єкт цивільних прав, на них знаходились об`єкти нерухомого майна, право власності на які зареєстровано за ТОВ "Вітеком". Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, зазначив, що право власності на земельні ділянки відповідно до положень частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягало продажу на земельних торгах, а отже, доводи Прокурора про те, що рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 №    1558 прийняте всупереч вимогам частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, є необґрунтованими та такими, що спростовуються матеріалами справи. 

Крім того, суд першої інстанції зауважив, що Прокурор не довів належними та допустимими доказами необхідності використання земельних ділянок у меншому розмірі, проектна документація не є предметом спору у цій справі, а в інших справах Прокурор з відповідним позовом до суду не звертався. 

5.13. Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу. За приписами частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

5.14. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, відмовляючи у позовних вимогах Прокурора про визнання недійсними договорів купівлі- продажу земельних ділянок, зазначив, що оспорювані договори укладені між уповноваженими суб`єктами, проведено їх державну реєстрацію, містять усі істотні умови, передбачені чинним законодавством для договору оренди землі. Суд першої інстанції також дійшов висновку про відсутність підстав для визнання незаконним рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558 та його скасування. 

Крім того, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, зазначив, що відсутні підстави для задоволення позовної вимоги Прокурора про витребування у ТОВ "АВМ Агроінвест" на користь територіальної громади міста Вінниці в особі Вінницької міської ради спірних земельних ділянок. При цьому суд першої інстанції зауважив, що це - похідні вимоги від вимог Прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558. Суд першої інстанції також дійшов висновку про те, що задоволення позовних вимог у цій справі не відповідатиме "принципу пропорційності", оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на юридичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна та право власності на земельні ділянки, тому підстави для задоволення позовної вимоги щодо витребування із володіння ТОВ "АВМ Агроінвест" земельних ділянок та передачі їх Вінницькій міській раді відсутні.

5.15. Керівник Рівненської обласної прокуратури, не погодившись із судовими рішеннями, звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою. При цьому скаржник посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

5.16. Пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України 

5.17. Керівник Рівненської обласної прокуратури зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, від 16.06.2020 у справі №    689/26/17, від 20.04.2021 у справі № 909/1345/14, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г (щодо застосування статей 120, 134 Земельного кодексу України), від 07.07.2021 у справі № 922/2592/19, від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо застосування статті 388 Цивільного кодексу України).

5.18. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.19. У пункті 39 постанови від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

5.20. Процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт. Самі по собі предмет позову та сторони справи можуть не допомогти встановити подібність правовідносин за жодним із критеріїв. Не завжди обраний позивачем спосіб захисту є належним й ефективним. Тому формулювання предмета позову може не вказати на зміст і об`єкт спірних правовідносин. Крім того, сторонами справи не завжди є сторони спору (наприклад, коли позивач або відповідач неналежний). Тому порівняння сторін справи не обов`язково дозволить оцінити подібність правовідносин за суб`єктами спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пунктах 96- 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.

5.21. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку частково підтвердилися з огляду на таке.

5.22. Колегія суддів установила, що у постанові Верховного Суду у справі №    922/2592/19 від 07.07.2021, на яку посилається скаржник, за позовом заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Кіт Ганни Василівни, Товариства з обмеженою відповідальністю "Царська птиця" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, скасування державної реєстрації договору, витребування майна та зобов`язання передати приміщення за актом приймання-передачі Суд зазначив:

"Разом з тим відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Оскільки спірне майно вибуло з комунальної власності на підставі рішення, яке визнано незаконним та скасовано у цій частині у судовому порядку, через його незаконність, волі територіальної громади на таке вибуття не було.

Подібну за змістом правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.05.19 у справі № 367/2022/15-ц.

Таким чином, положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, оскільки між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

При цьому відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі №    916/2129/15, від 25.01.2017 у справі № 916/2131/15, постанові Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 916/2130/15.

Розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб та не у межах повноважень, передбачених законом, не може бути оцінено як вираження волі територіальної громади, тому відчужене таким чином майно підлягає поверненню на підставі статті 388 ЦК України".

5.23. У справі № 922/2592/19 позовні вимоги заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 були обґрунтовані тим, що рішення та договір є незаконними, оскільки вони вчинені з порушенням вимог законодавства в частині визначення способу приватизації органом місцевого самоврядування шляхом викупу без проведення конкурсу; договір купівлі-продажу є таким, що не відповідає вимогам законодавства, суперечить інтересам держави і суспільства, а тому підлягає визнанню недійсним відповідно до статей 203, 215, 216, 228 Цивільного кодексу України; спірні нежитлові приміщення підлягають витребуванню у ТОВ "Царська птиця" на підставі статті 388 Цивільного кодексу України, оскільки в подальшому право власності на спірні нежитлові приміщення перейшло до ТОВ "Царська птиця" за договором купівлі-продажу. 

5.24. У постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури № 4 до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи-підприємця Нагорної Світлани Михайлівни про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору купівлі-продажу нежитлових будівель недійсним, зобов`язання щодо повернення нежитлових приміщень та скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності Суд зазначив:

"Повернення у власність територіальної громади майна, незаконно відчуженого (шляхом викупу) органом місцевого самоврядування переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності".

5.25. У справі № 922/623/20 позовні вимоги прокурора були обґрунтовані тим, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягав на тому, що рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог статті 345 Цивільного кодексу України, статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

5.26. Колегія суддів вважає, що у справі № 902/1084/22, що розглядається, спірні правовідносини є неподібними із правовідносинами у справах №    922/623/20, № 922/2592/19 ні за змістом, ні за правовим регулюванням, оскільки у справі № 902/1084/22, що розглядається, спірною є наявність чи відсутність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення міської ради про продаж земельних ділянок ТОВ "Вітеком" через недотримання процедури земельних торгів, передбаченої частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України, та визнання у зв`язку із цим недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок і повернення земельних ділянок на користь територіальної громади міста.

5.27. Колегія суддів установила, що постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №    910/18560/16, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом заступника Генерального прокурора України - Головного військового прокурора в інтересах держави в особі Міністерства оборони України та Київського квартирно-експлуатаційного управління до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтехнології" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання відсутнім права користування земельною ділянкою. У зазначеній постанові Великої Палати Верховного Суду викладено такий висновок: 

"8.16. Наведені вище земельно-правові та цивільно-правові норми встановлюють, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і земельних прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.

8.17. Таким чином, особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній" .

5.28. У справі № 910/18560/16 спірні правовідносини виникли щодо умов та порядку реалізації набувачем військового майна права землекористування за наслідками укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна з Міністерством оборони України та щодо способу оформлення цього права. Залишаючи в силі рішення суду першої інстанції про відмову у позові, Велика Палата Верховного Суду у справі №    910/18560/16 змінила мотивувальну частину рішення. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за договором купівлі-продажу військового майна від 21.12.2005 відбулося відчуження військового майна, яке належало на праві власності державі, у приватну власність, тому до покупця об`єктів нерухомого майна перейшло право на частину земельної ділянки, на якій розміщене придбане ним нерухоме майно та яка необхідна для обслуговування цього майна. При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і земельних прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.

5.29. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №    689/26/17, на яку посилається скаржник, за позовом фізичної особи про визнання права власності на земельну ділянку, визнання державного акта на право приватної власності на земельну ділянку недійсним, зазначено:

"У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій, дійшовши цілком очевидного висновку про те, що особа, яка набула власності на нерухоме майно, має також і право на земельну ділянку, на якій це майно розміщено та необхідну для обслуговування нерухомого майна, по-різному підійшли до визначення площі земельної ділянки, право на яку має позивач".

5.30. У справі № 689/26/17 спір виник у зв`язку з тим, що сторони не обумовили розмір земельної ділянки, яка переходить у власність позивачки, укладаючи договір про відчуження будинку. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 викладено висновок про те, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. У справі №    689/26/17 Верховний Суд, скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, зазначив про необхідність встановити, який розмір земельної ділянки, призначений для розміщення і обслуговування будинку, є нормативно визначеним у місцевості, де він знаходиться, а також для визначення тієї частини земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування будинку позивачки.

5.31. Колегія суддів зазначає, що у справах №    910/18560/16, №    689/26/17  сформульовані висновки щодо єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомого майна, розташованого на ній. Відповідно до наведених правових висновків особа, яка набула власності на нерухоме майно, має також і право на земельну ділянку, на якій це майно розміщено та частину земельної ділянки, необхідну для обслуговування нерухомого майна. Розмір частини земельної ділянки для обслуговування об`єкта нерухомого майна повинен визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.

Водночас, у справі  № 902/1084/22 прокурор у позовній заяві зазначав, що право власності на нежитлові будівлі на просп. Коцюбинського, 13-А та 13-Б ТОВ  "Вітеком" набуло 06.06.2013, а державна реєстрація земельних ділянок площею 0,2175 га та площею 0,2307 га проведена 03.09.2013. Тому, за доводами прокурора, на час набуття права власності ТОВ  "Вітеком" на нежитлові будівлі спірні земельні ділянки не були об`єктами цивільних прав, а тому право користування ними не могло виникнути у відповідача. Проте наведені доводи залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій.

5.32. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №    910/5201/19, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом заступника прокурора міста Києва в інтересах держави до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення. За твердженням скаржника, у цій постанові наведено висновок про те, що відповідно до вимог статей 120, 124, частин 1 та 2 статті 134 Земельного кодексу України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею, необхідною для його обслуговування і експлуатації.

5.33. У справі № 910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог прокурора. У цій справі згідно із встановленими обставинами спірним рішенням Київська міська рада надала ТОВ "Енерджі-ВМ" (третя особа на стороні відповідача) земельну ділянку на позаконкурентній основі для будівництва, експлуатації та обслуговування СТО з об`єктами дорожнього сервісу, а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна; крім того, судами встановлено, що Київська міська рада надала в оренду земельну ділянку площею 0,5297 га у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно загальною площею 12,9 м2, тобто площа земельної ділянки в 410 разів перевищувала площу майна. Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про те, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України. 

5.34. У постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі № 909/1345/14 за позовом першого заступника прокурора Івано-Франківської області до Вовчинецької сільської ради, Акціонерного товариства відкритого типу "Родон" про скасування рішення Вовчинецької сільської ради, визнання недійсними договорів та визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку Верховний Суд зазначив:

"85. У порушення положень статей 86, 236, 269, 282 ГПК України місцевий та апеляційний господарські суди взагалі залишили поза увагою та не надали оцінки істотним доводам скаржника-2 про те, що у зв`язку з набуттям АТВТ "Родон" права власності на транспортну прохідну загальною площею 22,6 м2, яка за умовами договору розташована на земельній ділянці площею 6,3201 га, Товариство всупереч вимог статей 120, 124, 134 ЗК України придбало не на конкурентних засадах земельну ділянку площею 6,3201, що більш ніж у 2 тисячі разів перевищує площу нерухомого майна, на яке було оформлено право власності АТВТ "Родон".

5.35. Позовна заява у справі № 909/1345/14 обґрунтовувалася, зокрема, тим, що оспорювані договори оренди та купівлі-продажу укладено без проведення земельних торгів на неконкурентних засадах; площа відчуженої Вовчинецькою сільською радою земельної ділянки є більшою, ніж це необхідно для обслуговування нерухомого майна АТВТ "Родон". Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд зазначив про помилковість висновку судів попередніх інстанцій щодо правомірного відчуження Вовчинецькою сільською радою земельної ділянки на неконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) з огляду на наявність на цій земельній ділянці об`єкта нерухомого майна. Верховний Суд зауважив, що отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

5.36. У постанові Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г за позовом заступника прокурора міста Києва до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "ВАГРА" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору та визнання відсутності прав, за твердженням скаржника, Верховний Суд дійшов висновку про те, що прийняття оскаржуваного міською радою рішення про передачу в оренду земельної ділянки у розмірах, що більше ніж у 10 разів перевищує площу належної товариству на праві власності нежитлової будівлі, без проведення земельних торгів є порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України. 

Як зауважує скаржник, Верховний Суд погодився з висновком суду першої інстанції, викладеним у справі №    910/4528/15-г, про те, що "отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, зокрема 0,1521 га, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 134, 135 ЗК України".

5.37. У справі № 910/4528/15-г було встановлено, що ТОВ "ВАГРА" отримало в оренду за рішенням Київської міської ради і на підставі договору оренди земельну ділянку у розмірі, який перевищує площу належної йому будівлі, і не тільки для обслуговування та експлуатації житлового будинку, а й для нового будівництва. Верховний Суд у постанові від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г дійшов висновку про те, що в першу чергу ТОВ "ВАГРА" у своєму клопотанні про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, а в другу чергу - Київська міська рада незаконно об`єднала в одне ціле земельну ділянку для нового будівництва та земельну ділянку для обслуговування та експлуатації житлового будинку, оскільки набуття права оренди на них мало відбуватися в іншому порядку. Крім того, у постанові суду касаційної інстанції зауважено, що отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

5.38. У постанові Верховного Суду від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19 за позовом керівника Київської місцевої прокуратури № 9 до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт-Девелопмент" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки Верховний Суд дійшов висновку:

"5.17. Господарські суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки доводам прокурора про те, що спірним рішенням Київської міської ради передано в оренду ТОВ "Смарт-Девелопмент" земельну ділянку площею 599 м2 у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно загальною площею 22    м2, а отже, площа земельної ділянки, яка надана в оренду, в 27 разів перевищує площу нерухомого майна, яке, в свою чергу, складає менше 4 % від площі земельної ділянки.  

Разом із тим отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України".

5.39. У справі № 910/2942/19 Верховний Суд зауважив, що спірним рішенням Київської міської ради земельну ділянку надано ТОВ "Смарт-Девелопмент" не для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а для будівництва та обслуговування комплексу багатофункціонального призначення, готелів, офісних будівель та торгівельних приміщень з підземним паркінгом, тобто з порушенням конкурентної процедури (земельних торгів), передбаченої статтями 124, 134, 135 Земельного кодексу України; право власності чи право користування на земельну ділянку не було оформлено попереднім власником нерухомого майна, а тому у подальшому не міг відбутися перехід такого права до ТОВ "Смарт-Девелопмент". 

5.40. Колегія суддів вважає, що постанови Верховного Суду від 20.04.2021 у справі №    909/1345/14, від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 20.07.2022 у справі №    910/5201/19, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19 містять висновки щодо застосування положень статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України. Зміст спірних правовідносин (предмет та підстави) у наведених справах є подібним зі змістом спірних правовідносин у справі №    902/1084/22, що розглядається. У зазначених справах, на які посилається скаржник, Верховний Суд наголошував, що оскільки для набуття в оренду чи у власність земельної ділянки у розмірах, що значно перевищує площу належної суб`єкту будівлі для нового будівництва, необхідне дотримання такими суб`єктами процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України. Законність передачі земельних ділянок у власність ТОВ "Вітеком" з мотивів неспівмірності площі відведених земельних ділянок порівняно з площами розташованих на ній будівель, а також формування земельних ділянок як об`єктів цивільних прав на дату ухвалення спірного рішення Вінницької міської ради є предметом дослідження й у справі №    902/1084/22.  

5.41. Колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій з порушенням положень статей 86, 236, 269, 282 Господарського процесуального кодексу України не встановили, чи перебували спірні земельні ділянки площею 0,2175 га та 0,2307 га в оренді у відповідача-2 станом на момент виникнення права власності на об`єкти нерухомого майна та станом на момент прийняття оспорюваного рішення Вінницької міської ради про їх відчуження шляхом продажу, а також не з`ясували, чи спірні земельні ділянки були відчужені на користь ТОВ "Вітеком" для обслуговування наявних об`єктів нерухомого майна, чи для нового будівництва. 

5.42. За таких обставин доводи скаржника, які стали підставою для касаційного оскарження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, про неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду, щодо застосування статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України під час розгляду справи №    902/1084/22 частково підтвердилися.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України 

5.43. Скаржник також стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду про те, що відповідно до положень статей 134, 135 Земельного кодексу України та статті 388 Цивільного кодексу України наявні підстави для витребування у добросовісного набувача земельної ділянки, яку він набув у розмірах, що перевищують площу розташованого на ній нерухомого майна та яка використовується для обслуговування автостоянки, при тому, що земельна ділянка передана для будівництва будівель торгівлі (за умови, що земельна ділянка вибула з комунальної власності внаслідок розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб, передбачений законом, а саме без проведення земельних торгів). 

Крім того, скаржник стверджує про порушення судами положень статті 86 Господарського процесуального кодексу України та нез`ясування фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи. 

5.44. Положення пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України спрямовані на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору. Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

5.45. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку частково підтвердилися з огляду на таке.

5.46. Суд касаційної інстанції зауважує, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06 2018 у справі № 338/180/17).

5.47. Верховний Суд послідовно зазначав, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 Цивільного кодексу України, є неефективними.

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 15.02.2022 у справі №    911/3034/15 (911/3692/20), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

5.48. Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.

Таким чином, у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно, а суду для правильного вирішення спору слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно (подібний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/73/17).

5.49. Колегія суддів зазначає, що відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

5.50. Наведене положення земельного законодавства забезпечує реалізацію права особи набути речові права на земельну ділянку без проведення земельних торгів у разі набуття нею речових прав на об`єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці. 

Оскільки відповідно до частини 1 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

5.51. Разом із тим відповідно до частини 1 статті 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

5.52. Частиною 2 статті 127 Земельного кодексу України передбачено, що продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

5.53. Згідно із частинами 2, 3 статті 128 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються:  
а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);
б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу.

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки (частина 6 статті 128 Земельного кодексу України).

5.54. З урахуванням доводів скаржника щодо формування спірних земельних ділянок колегія суддів зазначає, що формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав врегульовано статтею 79-1 Земельного кодексу України. 

Відповідно до частини 1 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

За змістом частин 5 - 7 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Формування земельних ділянок шляхом поділу та об`єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок.

Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.

5.55. За змістом положень статті 50 Закону України "Про землеустрій" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України.

5.56. Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань розробляються з метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель (стаття 51 Закону України "Про землеустрій").

5.57. Отже, земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування. При цьому формування земельних ділянок повинно здійснюватися за проектами землеустрою.

Одним із функціональних призначень проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок є обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання земель, оскільки розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, повинен відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта.

5.58. У справі, що розглядається, суди встановили, що рішенням Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558 передано у власність шляхом продажу на неконкурентних засадах ТОВ "Вітеком" земельні ділянки з кадастровим номером 051010000:03:002:0155 площею 0,2307 га та з кадастровим номером 051010000:03:002:0156 площею 0,2175 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; передбачено продаж земельної ділянки ТОВ "Вітеком" на неконкурентних засадах відповідно до договору купівлі-продажу.

5.59. Суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на нежитлові будівлі на просп. Коцюбинського 13-А та 13-Б площею 5,2 м2 і площею 2,5 м2 ТОВ "Вітеком" набуло 06.06.2013. При цьому судами встановлено, що державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 0510100000:03:002:0156 площею 0,2175 га проведена 03.09.2013, а право комунальної власності на земельну ділянку зареєстровано Вінницькою міською радою 19.03.2014; державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 0510100000:03:002:0155 площею 0,2307 га проведена 03.09.2013, а право комунальної власності на земельну ділянку зареєстровано Вінницькою міською радою 19.03.2014. Суди зазначили, що станом на момент прийняття Вінницькою міською радою оспорюваного рішення від 27.12.2013 №    1558 право власності на нерухоме майно було чинним та не скасованим. 

5.60. Суди попередніх інстанцій також зазначили, що станом на момент прийняття Вінницькою міською радою оспорюваного рішення від 27.12.2013 №    1558 спірні земельні ділянки були сформовані як об`єкт цивільних прав (кадастрові номери), на земельній ділянці знаходились об`єкти нерухомого майна, тому право власності на спірні земельні ділянки відповідно до частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягало продажу на земельних торгах. 

5.61. Натомість Прокурор у позовній заяві зазначав, що за ТОВ "Вітеком" було зареєстровано право власності на нерухоме майно на орендованій земельній ділянці площею 0,3604 га, яке було оформлено на підставі рішення виконавчого комітету Вінницької міської ради, у той час, як оспорюваним рішенням Вінницької міської ради від 27.12.2013 №    1558 передано у власність дві земельні ділянки загальною площею 0,4482 га. 

Як зазначає прокурор у касаційній скарзі, 31.07.2013 між Вінницькою радою та ТОВ "Вітеком" було укладено угоду про внесення змін до договору оренди від 28.01.2009 у частині збільшення площі землі до 0, 4482 га, проте станом на 31.07.2013 кадастрові номери спірних земельних ділянок в Державному земельному кадастрі буди відсутні, оскільки їх реєстрація відбулася лише у вересні 2013 року. Крім того, за доводами прокурора, зміни від 31.07.2013  до договору оренди від 28.01.2009 не були зареєстровані у встановленому законом порядку.

5.62. Колегія суддів зауважує, що суди встановили, що рішенням 37 сесії 4 скликання Вінницької міської ради від 29.09.2005 № 1403 надано ТОВ "Вітеком" дозвіл (№ 864) на складання проекту відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації торгово-сервісного комплексу (тимчасових споруд) на просп. Коцюбинського, 13, орієнтовною площею 0,4709 га, Подільським державним підприємством геодезії, картографії та кадастру на підставі договору із ТОВ "Вітеком" від 11.10.2005 № 365 розроблено проект землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки, а 16.12.2005 на підставі рішення від 02.12.2005 № 1597 між Вінницькою міською радою та ТОВ "Вітеком" укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Вінниця, просп. Коцюбинського, площею 0,3604 га для комерційного використання. 

Суди попередніх інстанцій зазначили, що 28.01.2009 між Вінницькою міською радою та ТОВ "Вітеком" на підставі рішення від 23.05.2008 № 1931 знову укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3604 га для комерційного використання, державна реєстрація договору від 04.02.2009 № 040900300009. 

У подальшому, як встановили суди:
- рішенням 32 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 31.05.2013 № 1299 (пункт 9 додатку 2 до рішення) ТОВ "Вітеком" надано дозвіл на розроблення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок, на яких знаходяться належні заявнику об`єкти нерухомого майна, розташовані на просп. Коцюбинського, 13 у м. Вінниці, орієнтовною загальною площею 0,4709 га, в тому числі ділянка № 1 площею 0,2439 га на просп. Коцюбинського, 13-Б, ділянка №    2 площею 0,2270 га на просп. Коцюбинського, 13-А, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; 

- рішенням 33 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 21.06.2013 №    1334, пунктом 15 додатку 2 до рішення затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,2175 га, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, належний заявнику, за адресою: просп. Коцюбинського, 13-А, м. Вінниця, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, що перебуває в оренді ТОВ "Вітеком" (договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 №    040900300009, кадастровий номер 051013700:03:002:0156). Пунктом 16 додатку до рішення затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,2307 га, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, належний заявнику, за адресою: просп. Коцюбинського, 13-Б, м. Вінниця, для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, що перебуває в оренді ТОВ "Вітеком" (договір оренди земельної ділянки від 04.02.2009 №    040900300009, кадастровий номер 051013700:03:002:0155). Пунктами 15.1, 16.1 цього рішення передбачено внести зміни до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної угоди.

5.63. Отже, суди у справі, що розглядається, встановили обставини щодо розроблення проекту землеустрою стосовно земельної ділянки для розміщення та експлуатації торгово-сервісного комплексу (тимчасових споруд) на просп. Коцюбинського, 13, та надання в оренду земельної ділянки площею 0,3604 га для комерційного використання. Проте всупереч вимогам статей 86, 236, 269, 282 Господарського процесуального кодексу України суди не дослідили та не з`ясували обставини щодо формування спірних земельних ділянок площею 0,2270 га та площею 0,2175 га як об`єктів цивільних прав, наявності/відсутності проектів землеустрою щодо таких земельних ділянок та відповідного обґрунтування їх розмірів і меж, обставини щодо зміни площі земельних ділянок та підстав такої зміни, а також не з`ясували, чи відповідає вид використання земельних ділянок функціональному призначенню будівель, які знаходяться на них, чи є такі об`єкти нерухомого майна об`єктами торгівлі, а також не з`ясували місцерозташування цих об`єктів. 

Крім того, місцевий та апеляційний господарські суди залишили поза увагою доводи Прокурора про те, що державна реєстрація права комунальної власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 051013700:03:002:0156, 051013700:03:002:0155 була проведена Вінницькою міською радою 19.03.2014, тобто після набуття ТОВ "Вітеком" права власності на об`єкти нерухомого майна - 06.06.2013, не з`ясували та не встановили, чи набувало ТОВ "Вітеком" право оренди на ці земельні ділянки у встановленому законом порядку.

5.64. Отже, порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи (про які зазначає скаржник у касаційній скарзі), та які не можуть бути усунуті Верховним Судом, ураховуючи межі повноважень касаційного суду, визначені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України. Тому колегія суддів вважає передчасними висновки господарських судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для визнання незаконним та скасування рішення Вінницької міської ради від 27.12.2013 № 1558 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" в частині передачі ТОВ "Вітеком" у власність шляхом продажу земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, про визнання недійсним договорів купівлі-продажу спірних земельних ділянок та повернення спірних земельних ділянок на користь територіальної громади міста Вінниці в особі Вінницької міської ради.    

5.65. Тому під час нового розгляду справи № 902/1084/22 місцевому господарському суду слід врахувати викладене в цій постанові, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від установленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Оскаржувані судові рішення наведеним вимогам не відповідають.

6.2. За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. Ураховуючи допущені судами порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційну скаргу слід задовольнити частково, а ухвалені у справі судові рішення - скасувати з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6.4. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити частково.  

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.07.2023 і рішення Господарського суду Вінницької області від 10.04.2023 у справі №    902/1084/22  скасувати, справу №    902/1084/22 передати на новий розгляд до Господарського суду Вінницької області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                              Н. О. Багай

Судді                                                                                                                          Т. Б. Дроботова  

                                                                                                                                    Ю. Я. Чумак