ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2023 року 
м. Київ

cправа №  918/779/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу Спільного українсько-бельгійського підприємства в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна"
на рішення Господарського суду Рівненської області від 12.12.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.04.2023 у справі
за позовом керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради
до Спільного українсько-бельгійського підприємства в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна"
про стягнення безпідставно збережених коштів у сумі 583 984,90 грн.

Короткий зміст і підстави позовних вимог 
У вересні 2023 року керівник Рівненської окружної прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Рівненської міської ради (далі - Міськрада та/або позивач) звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою до Спільного українсько-бельгійського підприємства в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна" (далі - Підприємство та/або відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів у сумі 583   984,90 грн. 
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор зазначив, що відповідач у період, зокрема з 01.10.2019 по 30.09.2022, користувався земельною ділянкою площею 0,0739 га, кадастровий номер 5610100000:01:026:0098, розташованою на АДРЕСА_1 у м.   Рівному, не оформлюючи права користування цією земельною ділянкою і не сплачуючи коштів за таке користування, внаслідок чого відповідач безпідставно зберіг кошти за рахунок Міськради як власника земельної ділянки у розмірі орендної плати, що підлягають стягненню на користь позивача згідно з положеннями статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 12.12.2022 у справі №   918/779/22 (суддя Політика Н. А.), залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від   13.04.2023 (Філіпова   Т. Л.   - головуючий, судді Василишин А. Р., Бучинська Г. Б.) позов задоволено повністю; стягнуто зі Спільного українсько-бельгійського підприємства в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна" на користь Міськради безпідставно збережені кошти в розмірі 583   984,90 грн. 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач у період з 20.12.2012 по теперішній час користується земельною ділянкою площею 0,0739 га, кадастровий номер 5610100000:01:026:0098, однак плату за землю не вносив, тим самим безпідставно збільшивши свої доходи, а позивач, в свою чергу, втратив належне йому майно (кошти від орендної плати), а тому, перевіривши поданий розрахунок, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та стягнення з Підприємства на користь Міськради 583   984,90 грн безпідставно збережених коштів у виді плати за землю за період з 01.10.2019 по 30.09.2022.
Апеляційний господарський суд погодився із висновками суду першої інстанції в цілому, водночас відхилив доводи відповідача про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 не використовується для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови із кодом КВЦПЗ 03.15 зазначивши при цьому, що відповідно до інформації Державної податкової служби у Рівненській області (далі - ДПС у Рівненській області) від 20.07.2022 № 3792/5/17-00-04-01-07 відповідач протягом 2019-2022 років декларує земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098, що перебуває у постійному користуванні платника з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Тобто Підприємство такими діями підтверджує факт віднесення земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 до земель з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (для обслуговування будівлі адміністративно-офісного центру з приміщеннями банку та готелю), а також використання її саме за таким цільовим призначенням. З огляду на викладене загальна сума неотриманого доходу у виді орендної плати у межах строку позовної давності до моменту пред`явлення даної позовної заяви становить 583 984,90 грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Рівненської області від 12.12.2022 та постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.04.2023 у справі № 918/779/22, Підприємство звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК України).
Скаржник зауважує, що в цьому разі застосуванню підлягали спеціальні нормативні акти, які регулюють питання визначення розміру орендної плати, а саме Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за № 1647/29777 (далі - Порядок №   489), положення якого безпідставно не застосовано судами попередніх інстанцій. У Порядку №   489 передбачено, що у разі якщо у відомостях відсутній код Класифікації видів цільового призначення земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 3,0.
Разом з цим скаржник під час розгляду цієї справи в судах першої та апеляційної інстанцій доводив, що в ситуації, коли у нормативно-грошовій оцінці відсутня інформація про цільове призначення земельної ділянки, віднести таку до земель із цільовим призначенням 3.15 та в подальшому збільшити розмір оренди до 5 %, як зробив це суд першої інстанції, є неправильним та незаконним. 
Неодноразово в судових засіданнях представник відповідача пояснював, що поза увагою судів залишилися правові висновки касаційного суду, в яких детально розкрито відповідь на питання: чому використання класифікації видів цільового призначення земель до моменту їх внесення у відомості Державного земельного кадастру (у минулому) є незаконним. Скаржник звертав увагу на правову позицію, викладену Верховним Судом у постанові від 29.09.2022 у справі № 160/2366/19. У наведеній постанові суд касаційної інстанції акцентував увагу на тому, що видача витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки не передбачає можливість вибору суб`єктом владних повноважень на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, оскільки є єдиним законодавчо закріпленим варіантом поведінки при оформленні даних про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки. Визначення у витязі коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), є обов`язковим і розмір цього коефіцієнта має відповідати Порядку № 489. При цьому Верховний Суд погодився з позицією суду апеляційної інстанції про те, що застосування Кф, що відповідає коду цільового призначення земель 3.10, може мати місце лише з дати внесення відповідної інформації до Державного земельного кадастру щодо коду Класифікації видів цільового призначення земель відносно земельної ділянки, яка перебуває в користуванні позивача. Одночасно з викладеним у наведеній справі Верховний Суд зазначив, що судами попередніх інстанцій встановлено, що до 08.05.2018 відомості Державного земельного кадастру не містили інформації про код Класифікації видів цільового призначення земель відносно земельної ділянки, а тому він погодився з висновком апеляційного суду про те, що за минулий час використання класифікації земельної ділянки 3.10 не передбачено нормами чинного законодавства та є протиправним. Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 28.09.2020 у справі №   808/995/18, від 10.11.2020 у справі №   826/9340/17, від 21.10.2021 у справі №   804/4835/17, від 23.06.2022 у справі №   826/2254/18.
Скаржник наголошує на тому, що наведені правові висновки є важливими для розгляду спору у цій справі № 918/779/22, оскільки з них вбачається, що: до моменту внесення до Державного земельного кадастру інформації про цільове призначення земельної ділянки використовується коефіцієнт 3; використання будь-яких інших коефіцієнтів допускається лише з дня внесення до Державного земельного кадастру інформації про цільове призначення земельної ділянки.
З огляду на викладене, на думку скаржника, у спірній ситуації необхідно дійти таких висновків: по-перше, самовільне визначення позивачем коду Класифікації видів цільового призначення земель (коду цільового призначення земельної ділянки) до моменту внесення відповідної інформації до Державного земельного кадастру суперечить приписам Порядку №   489; по-друге, застосування коду цільового призначення 3.15 під час вирішення цього спору за спірний період (у минулому) до внесення такої інформації в Державний земельний кадастр є протиправним та суперечить порядку № 489; по-третє, у ситуації, коли у нормативно-грошовій оцінці відсутній код цільового призначення земельної ділянки, і така не віднесена до класифікації 3.15, застосування Положення № 342 та збільшення вартості орендної плати за спірний період (у минулому) до 5 % є помилковим та суперечить наведеній судовій практиці.
Більше того, скаржник пояснює, що з аналізу судової практики та обставин справи необхідно дійти висновку, що внесення до Державного земельного кадастру інформації про код цільового призначення земельної ділянки відбувається за заявою її власника, а в даному випадку позивача. Саме Міськрада наділена правом та була зобов`язана звернутися до контролюючого органу із заявою про внесення інформації про код цільового призначення спірної земельної ділянки, проте за спірний період з невідомих для відповідача причин цього не зробила.
На думку скаржника, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанцій не навели жодного нормативного обґрунтування своїм висновкам у частині законодавчого врегулювання порядку збільшення розміру орендної плати до 8 % в спірній ситуації. Суди попередніх інстанцій взагалі не надали жодної правової оцінки доводам скаржника, які висловлювалися у заявах по суті спору, під час розгляду справи. Мотиви ухвалених рішень є тотожними.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник наголошує на незастосуванні судами попередніх інстанцій Порядку № 489 як спеціального акта для визначення розміру безпідставно збережених грошових коштів (застосування статті 1212 ЦК України), що призвело до помилкового застосування приписів розділу 2 рішення Міськради від 19.10.2017 №   3427, хибного висновку щодо можливості віднесення спірної земельної ділянки до земель із кодом цільового призначенням - 3.15 та збільшення розміру безпідставно збереженої орендної плати, яка підлягає стягненню з відповідача з 3 % до 8 %. 
Неведені порушення вимог матеріального права є наслідком урахування судами попередніх інстанцій як доказу інформації ДПС у Рівненській області від 20.07.2022 за № 3792/5/17-00-04-01-07, який є недопустимим доказом у силу положень статті 77   ГПК України, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства (Порядку №   489) в спірній ситуації, визначаючи розмір орендної плати, яку реально міг отримати позивач, необхідно виходити з інформації, що міститься в нормативно грошовій оцінці. Разом з тим скаржник наголошує та тому, що у нормативно грошовій оцінці спірної земельної ділянки відсутня її класифікація, а саме код цільового призначення, що згідно з положеннями Порядку № 489 зумовлює застосування при визначенні розміру орендної плати код класифікації 3, а не 3.15, як це зроблено місцевим та апеляційним судом.
У відзиві на касаційну скаргу Прокурор просить касаційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення та постанову - без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомо майна Підприємство є власником нерухомого майна - будівлі, готелю, загальною площею 2284,4 кв.   м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, м.   Рівне.
Право власності на вказаний об`єкт нерухомості зареєстровано за відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2012 № 1322.
Відповідно до пункту 1.3 договору купівлі-продажу від 2012.2012 № 1322, укладеного між ОСОБА_1 та Підприємством, цегляна будівля адміністративно-офісного центру з приміщенням банку загальною площею 2372,8   кв. м розташована на земельній ділянці площею 739 кв.   м, наданій в оренду, відповідно до договору оренди від 08.02.2008 № 040858300040, кадастровий номер 5610100000:01:026:0098.
З матеріалів справи вбачається, що 08.02.2008 за № 040858300040 між Міськрадою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 площею 0,0739 га терміном на 49 років з правом пролонгації.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначений договір оренди припинено 25.12.2015 на підставі рішення Рівненського міського суду від 24.11.2015 у справі № 569/14170/15-ц.
Так, у рішенні Рівненського міського суду від 24.11.2015 у справі № 569/14170/15-ц за позовом ОСОБА_1 до Міськради про розірвання договору оренди землі від 08.12.2008 встановлено, що 20.12.2012 між ОСОБА_1 та Спільним українсько-бельгійським підприємством у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна" укладено договір купівлі-продажу будівлі адміністративно-офісного центру з приміщенням банку, що знаходиться на АДРЕСА_1 у м. Рівному.
Рішенням Міськради від 15.05.2014 № 3998 "Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1" надано Підприємству дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 739 кв.   м на АДРЕСА_1 в оренду на сорок дев`ять років для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ і для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (для обслуговування будівлі адміністративно-офісного центру з приміщеннями банку та готелю), з використанням земельної ділянки тільки за цільовим призначенням.
Зазначене рішення прийняте на підставі заяви директора Підприємства від 04.10.2013.
Як убачається з матеріалів справи та установлено судами попередніх інстанцій, розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул.   Словацького, 9 в м. Рівному відкликаний Підприємством на доопрацювання.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником земельної ділянки площею 0,0739 га, кадастровий номер 5610100000:01:026:0098, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, м. Рівне, є Міськрада. 
Відомості про реєстрацію іншого речового права, про державну реєстрацію іпотеки та державну реєстрацію обтяжень щодо спірної земельної ділянки відсутні.
Звертаючись до суду з позовом у цій справі, Прокурор вказував, що відповідно до інформації позивача, договір оренди земельної ділянки з відповідачем не укладався, орендна плата останнім не сплачувалася. При цьому відповідач продовжує використовувати спірну земельну ділянку, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до якої відповідач є власником нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці.
Згідно з інформацією ДПС у Рівненській області від 20.07.2022 № 3792/5/17-00-04-01-07 Підприємство декларує земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 площею 0,0739 га, що перебуває у постійному користуванні платника, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
За даними податкового обліку сума нарахованого та сплаченого земельного податку становить: 2019 рік - 24   096,42 грн, 2020 рік - 22   088,38 грн 38, 2021 рік - 32   159,34 грн, 2022 рік - 35   375,27 грн нараховано, станом на 01.09.2022 сплачено в сумі 23   315,53 грн.
Розрахунок земельного податку за період з 2019 по 2022 роки здійснюється платником за ставкою, яка встановлена для вказаної категорії земель рішеннями Міськради від 08.06.2015 № 5254 (із змінами) та від 24.06.2021 № 780 "Про встановлення податку на майно в частині плати за землю" у розмірі 1 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
У той же час, згідно з інформацією Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області від 21.07.2022 №10-17-0.2-2474/2-22 на даний час земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 площею 0,0739 га відповідно до відомостей Державного земельного кадастру є не наданою у власність, користування та перебуває у землях запасу комунальної власності територіальної громади міста Рівного в особі Міськради.
З урахуванням викладеного, з часу набуття нерухомого майна, що знаходиться на АДРЕСА_1 в м. Рівному на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2012 Підприємство за фактичне користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 площею 0,0739 га сплачувало тільки 1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки як постійний користувач земельною ділянкою, у зв`язку з чим місцевий бюджет Міськради недоотримував кошти у виді орендної плати за використання цієї земельної ділянки, чим заподіяно значну шкоду інтересам територіальної громади. Окрім того, на спірній земельній ділянці розміщене майно, яке перебуває у власності відповідача, що унеможливлювало вільне розпорядження Міськрадою вказаною земельною ділянкою з метою отримання доходу у виді орендної плати та наповнення місцевого бюджету.
Отже, Підприємством без достатньої правової підстави, знаючи про необхідність укладення договору та сплати орендної плати, за рахунок позивача збережено у себе майно (кошти) у виді орендної плати, яку повинне було сплатити за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5610100000:01:026:0098 площею 0,0739 га за період з моменту набуття права власності на розміщений на ній об`єкт нерухомості до теперішнього часу, оскільки Міськрадою рішення про надання її в оренду Підприємству не приймалося.
Відповідно до інформації Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 01.01.2019 та 01.01.2020 складала 2 409   642,44 грн, станом на 01.01.2021 по 09.11.2021 - 3 215   934,09 грн, станом на 10.11.2021 - 2 679   945,07 грн, станом на 01.01.2022 - 2 947   939,58 грн.
Судами також установлено, що відповідно до декларації про введення об`єкта в експлуатацію від 12.12.2014 РВ 143150280676 код будівлі ДК 018:1211.1.
Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженого і введеного в дію наказом Держстандарту України від 17.08.2000 № 507, код 1211.1 - Готелі.
За розрахунком Прокурора, розмір недоотриманих доходів за використання спірної земельної ділянки за період з 01.10.2019 по 30.09.2022 становить 583   984,90   грн.
Позиція Верховного Суду 
Здійснивши розгляд касаційної скарги у письмовому провадженні, дослідивши наведені у ній доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Предметом позову у цій справі є вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди. Підставою позову є користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів та без здійснення плати за таке користування.
За умовами частини 2 статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 ЗК   України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт   14.1.147 пункту   14.1 статті   14 Податкового кодексу України (далі - ПК України; тут і далі   - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти   14.1.72, 14.1.136 пункту   14.1 статті   14 ПК України).
Отже, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Водночас згідно зі статтями 122- 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею   122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах також неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. 
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №   629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №   922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №   320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №   912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №   902/794/17, від   04.02.2019 у справі №   922/3409/17, від   12.03.2019 у   справі №   916/2948/17, від   09.04.2019 у   справі №   922/652/18, від   21.05.2019 у   справі №   924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від   30.11.2016 у   справі №   922/1008/15, від   07.12.2016 у   справі №   922/1009/15, від   12.04.2017 у справах №   22/207/15 і №   922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від   17.03.2020 у   справі №   922/2413/19. 
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини   1 статті   1212 ЦК   України. 
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від   23.05.2018 у справі №   629/4628/16-ц та від   20.09.2018 у справі №   925/230/17.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №   922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
У справі, що розглядається, суди установили, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомо майна, Підприємство є власником нерухомого майна - будівлі, готелю загальною площею 2284,4 кв.   м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, м.   Рівне. Право власності на зазначений об`єкт нерухомості зареєстровано за відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2012 № 1322. 
Отже, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач як власник такого майна став фактичним користувачем спірної земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
Установлені обставини свідчать, що відповідач як власник об`єкта нерухомого майна, зокрема у спірний період із 01.10.2019 по 30.09.2022, користувався спірною земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, сплачуючи при цьому земельний податок у розмірі 1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у зв`язку з чим місцевий бюджет недоотримував кошти у виді орендної плати за використання землі, чим заподіяно значну шкоду інтересам територіальної громади, тому суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що відповідач є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК   України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. 
Отже, встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі. 
Проте суди попередніх інстанцій, встановивши фактичного користувача спірної земельної ділянки, тобто Підприємство, яке набуло право власності на нерухоме майно, розміщене на цій земельній ділянці, належним чином та в повному обсязі не встановили та не дослідили інші обставини, необхідні для правильного вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований.
Так, відповідно до частини 1 статті 79 ЗК   України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно із частинами 1- 4, 9 статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах   6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від   16.06.2021 у   справі №   922/1646/20 та від   04.03.2021 у   справі №   922/3463/19. 
Як убачається з матеріалів справи, спірна земельна ділянка, кадастровий номер 5610100000:01:026:0098, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, належний Підприємству, та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у виді орендної плати є сформованою (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру.
Водночас, перевіривши розрахунок суми безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності (розрахунок суми, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов), суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що розрахунок є правильним, а стягненню підлягає сума орендної плати у заявленому Прокурором розмірі - 583   984,90 грн (із розрахунку застосування 8 % від вартості земельної ділянки у спірний період, що складається з 3 % - мінімальна величина розміру орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Рівного + збільшення на 5   % для земельних ділянок, які використовуються для будівництва та будівництва інших будівель громадської забудови: код Класифікації видів цільового призначення земель (далі - код КВЦПЗ) 03.15).
Як свідчать матеріли справи, скаржник у касаційній скарзі не заперечує проти того, що спірні правовідносини є кондикційними, спірним вважає здійснений позивачем розрахунок із застосуванням 8 % від вартості земельної ділянки у спірний період та урахуванням коду КВЦПЗ - 03.15. При цьому скаржник наголошує на тому, що господарські суди попередніх інстанцій встановили обставини щодо розміру безпідставно збережених коштів за спірний період, без урахування норм чинного законодавства, а саме Порядку № 489, за відсутності у витягах із нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки коду її КВЦПЗ (коду цільового призначення) та на підставі недопустимого доказу, а саме інформації ДПС у Рівненської області від 20.07.2022 за №   3792/5/17-00-04-01-07.
Зважаючи на викладене, Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1   січня поточного року, що визначається за певною формулою.
Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №   629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (пункт 71).
Верховний Суд також акцентує увагу на тому, що наказом Державного комітету України із земельних ресурсів "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель" від 23.07.2010 № 548, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/1806, передбачено класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
Як зазначалося вище, наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за №   1647/29777, затверджено Порядок № 489.
Відповідно до пункту 3 вказаного наказу від 25.11.2016 № 489 нормативний акт набирає чинності з дня його офіційного опублікування і застосовується з 1 січня 2017 року.
Таким чином, Порядок № 489 є чинним нормативно-правовим актом, застосування якого є обов`язковим для територіальних органів Держгеокадастру при наданні витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, та який в силу вимог чинного законодавства визначає процедуру проведення нормативно грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів.
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості з Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Згідно з пунктами 3, 5 розділу ІІ Порядку № 489 коефіцієнт Кф - це коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.
Додатком 1 до Порядку № 489, який має назву "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)", визначено дві примітки такого змісту:
1. Для земельних ділянок, інформація про які не внесена до відомостей Державного земельного кадастру, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.
2. У разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.
Водночас згідно з наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27.03.2018 № 162 до Порядку № 489 були внесені зміни, а саме: "У примітках до Додатку 1 цифри "2,0" замінити цифрами "3,0". Наказ набрав чинності 17.07.2018. 
При цьому суд касаційної інстанції звертає увагу на те, що видача витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки не передбачає можливість вибору суб`єктом владних повноважень на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, оскільки є єдиним законодавчо закріпленим варіантом поведінки відповідача при оформленні даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки. Визначення у витязі коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), є обов`язковим і розмір цього коефіцієнта має відповідати Порядку №489.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 29.09.2022 № 160/2366/19.
Отже, аналізуючи наведене вище, Верховний Суд зауважує, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.
Проте у цій справі суди наведених вище норм законодавства щодо правильності здійснення розрахунку безпідставно збережених коштів у виді орендної плати не врахували, не дослідили належним чином відомостей, зазначених у витягах про нормативно грошову оцінку спірної земельної ділянки, та правильності в цілому здійснення розрахунку розміру втраченого доходу Міськрадою, визначеного як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у виді орендної плати, заявленої до стягнення у цій справі із застосуванням коду КВЦПЗ - 03.15.
Отже, суди попередніх інстанцій, установивши факт набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також користування Підприємством у спірний період без належно оформлених документів, в тому числі договору оренди, земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташоване це нерухоме майно, дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог та задоволення позовних вимог повністю.
Підсумовуючи наведене, враховуючи невстановлення судами всіх обставин, які мають значення для вирішення справи, відсутність у суду касаційної інстанції права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів суду касаційної інстанції позбавлена можливості викласти висновок щодо застосування норм права.
З урахуванням викладеного колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки Верховного Суду
За змістом частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
З огляду на викладене та зважаючи на наведені положення законодавства, колегія суддів вважає, що ухвалені у справі рішення та постанову необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до місцевого господарського суду, а касаційну скаргу - задовольнити частково. 
Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже, і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення заявленого позову.
Розподіл судових витрат
У зв`язку з тим, що судом касаційної інстанції не змінюється рішення та не ухвалюється нове, відповідно до статті 129 ГПК України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Спільного українсько-бельгійського підприємства в формі товариства з обмеженою відповідальністю "Рейкарц і партнери. Україна" задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Рівненської області від 12.12.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.04.2023 у справі №   918/779/22 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.     

Головуючий                                                                                Н. О. Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ