ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2023 року
м. Київ

cправа № 910/1549/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.  М. - головуючого, Рогач Л.  І., Чумака Ю.  Я.,
секретар судового засідання Лихошерст І.  Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київського міського центру зайнятості
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2022 (колегія суддів: Пономаренко  Є.  Ю. - головуючий, Барсук  М.  А., Руденко  М.  А.) та рішення Господарського суду міста Києва від 10.08.2022 (суддя  Смирнова  Ю.  М.)
за позовом Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Київського міського центру зайнятості,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація»,
про усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення,
за участю:
позивача: Онищенко Т.О.(самопредставництво)
відповідача: Лось Т.М. (самопредставництво)
третьої особи: Осадчук Т.А. (самопредставництво)
ВСТАНОВИВ:
1.          Короткий зміст позовних вимог
1.1          Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент), звернувшись з позовом до Київського міського центру зайнятості (далі - Центр зайнятості), просив усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 478,10  м2, за адресою: м.  Київ, вул.  Ломосова  10, літ.  А.
1.2          В обґрунтування позовних вимог Департамент посилався на закінчення строку дії договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.10.2018 №  777-2 (далі - Договір), який укладений сторонами спору, відсутність згоди Департаменту на його продовження та безпідставне ухилення Центру зайнятості у поверненні об`єкта оренди.
2          Короткий зміст судових рішень
2.1          Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.08.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2022, позов задоволено.
2.2          Судові рішення мотивовані тим, що відповідач в порушення вимог закону та Договору після закінчення строку дії останнього орендовані нежитлові приміщення не звільнив та за актом приймання-передачі не повернув.
3          Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1          У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вищевказані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.
3.2          В обґрунтування касаційної скарги відповідач посилається на те, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України): «правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря та порушення Позивачем переважного права Відповідача на укладення договору оренди».
4.          Мотивувальна частина
4.1          Суди встановили, що між Департаментом (орендодавець) та Центром зайнятості (орендар) було укладено Договір, на підставі якого в оренду відповідачу передано нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об`єкт оренди), яке знаходиться за адресою: м.  Київ, вул.  Ломоносова,  10, літера А, для розміщення Голосіївської районної філії Київського міського центру зайнятості.
4.2          Згідно з пунктом 4.2.19 Договору орендар зобов`язаний після припинення дії цього Договору протягом 3 календарних днів передати майно за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Сторони погодили, що акт приймання-передачі об`єкта оренди підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою.
4.3          Також суди встановили, що відповідно до умов Договору він є укладеним з моменту підписання сторонами і діє з 31.10.2018 по 29.10.2021. Усі зміни та доповнення до цього Договору оформляються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх сторонами. Договір припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункти 9.1, 9.2, 9.4).
4.4          Відповідно до пункту 9.7 Договору для продовження його дії на новий строк орендар звертається до орендодавця за 3 місяці до закінчення строку дії Договору із заявою про продовження Договору на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об`єкта, як передбачено пунктом 4.2.20 цього Договору.
4.5          Суди також встановили, що відповідач 11.05.2021 звернувся до позивача з листом №  13-1238/10-21/21, у якому просив продовжити строк оренди нежитлового приміщення. До листа додано наказ про призначення директора, заяву щодо продовження терміну дії та звіт про оцінку майна.
4.6          У відповідь на звернення відповідача Департамент направив орендарю та балансоутримувачу лист від 08.07.2021 №  062/05-10-4312, у якому зазначив, що Договір припиняється 29.10.2021 і продовжуватись не буде. Центру зайнятості зазначено про необхідність звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Факт отримання цього листа відповідачем не заперечується.
4.7          Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності урегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №  157-IX.
4.8          Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
4.9          Згідно з частиною 3 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
4.10          За змістом частини 4 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
4.11          У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
4.12          Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив із встановлених обставин припинення дії Договору у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, та неповернення відповідачем орендованого комунального майна з оренди, тому дійшов висновку про наявність правових підстав для виселення відповідача із займаних ним приміщень.
4.13          Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову.
4.14          Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.15          Підставою для відкриття касаційного провадження у даній справі стали приписи пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, згідно з якими підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
4.16          За доводами скаржника, викладеними у касаційній скарзі, наразі відсутня судова практика про застосування приписів статті 777 ЦК України щодо переважного права добросовісного орендаря на укладення договору на новий строк.
4.17          Згідно з положеннями частини 1 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
4.18          Усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.
4.19          Подібний правовий висновок викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №  916/2197/20.
4.20          У контексті застосування статті 777 ЦК України Верховний Суд неодноразово вказував, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем при укладенні договору на новий строк у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом (постанови від 10.03.2020 у справі №  910/7845/19, від 01.06.2021 у справі №  916/2197/20).
4.21          Велика Палата Верховного Суду у справі №  910/719/19, у якій вирішувався спір про виселення в примусовому порядку, зазначила, що заперечення орендаря з приводу порушення його переважного права та порядку здійснення повідомлення позивачем є безпідставними, а зміст касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями, зокрема, статті 764 ЦК України, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.
4.22          Водночас, перевіряючи аргументи скаржника, Верховний Суд виходить з того, що у цій справі предметом позову є вимога про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення у зв`язку із закінченням строку дії Договору, а не щодо спонукання Департаменту укласти з Центром зайнятості договір оренди на новий строк.
4.23          У зв`язку із закінченням строку дії Договору та відсутністю укладеного договору оренди щодо спірного майна на новий строк у відповідача відсутні правові підстави для користування таким майном.
4.24          Враховуючи викладене доводи Центру зайнятості щодо наявності у нього переважного права на укладення договору оренди на новий строк, на які він посилається як на підставу для скасування судових рішень та прийняття нового про відмову у задоволенні позову, Судом відхиляються.
4.25          Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
4.26          З огляду на викладене наведені відповідачем у касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваних судових рішень.
4.27          Згідно з приписами статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Київського міського центру зайнятості залишити без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.11.2022 у справі №  910/1549/22 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Г.  М. Мачульський

Судді                                                                                                    Л.  І. Рогач

Ю.  Я. Чумак