ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 травня 2023 року 
м. Київ
cправа №  918/792/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов   Є.   В. - головуючий, Могил С. К., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу  фізичної особи-підприємця Тіта Івана Семеновича на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.02.2023 (колегія суддів: Мальченко   А. О., Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.) та рішення Господарського суду міста Києва від 26.07.2022 (суддя Карабань Я. А.) у справі 
за позовом фізичної особи - підприємця Тіта Івана Семеновича до відповідачів: 1)   Рівненської обласної державної адміністрації; 2) Департаменту екології та природних ресурсів Рівненської обласної державної адміністрації; 3) фізичної особи-підприємця Колодича Василя Володимировича; третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Рокитнівська селищна рада, про визнання недійсними та скасування результатів земельних торгів і визнання недійсним договору,
за участю представників:
позивача - Павлюк М. Г.,
відповідача-3 - Кравчук В. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          Фізична особа-підприємець Тіт Іван Семенович (далі - ФОП Тіт І. С.) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Рівненської обласної державної адміністрації (далі - Рівненська ОДА), Департаменту екології та природних ресурсів Рівненської обласної державної адміністрації та фізичної особи-підприємця Колодича Василя Володимировича (далі - ФОП Колодич В. В.) про:
-          визнання недійсними та скасування результатів земельних торгів у формі аукціону з продажу прав оренди земельної ділянки водного фонду площею 19,   4231   га, яка знаходиться на території Сновидовицької сільської ради Рокитнівського району Рівненської області (далі - Сновидовицька сільрада), кадастровий номер 5625086200:04:003:0500, щодо переможця земельних торгів - відповідача-3, які були оформлені протоколом;
-          визнання недійсним договору оренди водного об`єкта  від 12.09.2018 № 6, який було укладено між відповідачем-1 та відповідачем-3.
2.          Позовні вимоги мотивовані тим, що земельні торги були проведені всупереч вимогам законодавства, а саме пункту 16 частини другої статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), оскільки нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, переданій в оренду відповідачу-3 на підставі оспорюваного договору оренди водного об`єкта від 12.09.2018 № 6, перебуває в користуванні позивача на підставі типового договору оренди майна від 12.03.2018 № 2. Крім того, позивач наголосив, що протокол земельних торгів (аукціону), договір оренди та акт приймання-передачі водного об`єкта були підписані неуповноваженими особами, що є окремою підставою для визнання їх недійсними.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.          Розпорядженням голови Рівненської ОДА від 14.04.2014 за № 108 "Про організацію роботи із забезпечення надання водних об`єктів у користування в Рівненській області", зокрема, доручено відповідачу-2 розроблення проектів розпоряджень голови Рівненської ОДА з надання в користування на умовах оренди земель водного фонду та водних об`єктів, укладання від імені облдержадміністрації договорів оренди земель водного фонду та водних об`єктів.
4.           23.02.2016 Департамент екології та природних ресурсів Рівненської ОДА (відповідач-2) звернувся з листом за № 398/02/2-08/16 до Сновидовицької сільради щодо надання інформації про зареєстроване в установленому законодавством порядку право власності на гідротехнічні споруди площею 3,6028   га, що знаходяться на земельній ділянці водного фонду площею 19, 4231 га, розташованій за межами населених пунктів Сновидовицької сільради.
5.          У відповідь на вказаний лист Сновидовицька сільрада листом від 24.02.2016 за №   45 повідомила, що на її території немає зареєстрованих в установленому законодавством порядку прав власності на гідротехнічні споруди.
6.           04.03.2016 головою Рівненської ОДА прийняте розпорядження "Про підготовку лота для продажу права оренди на земельних торгах" за № 103, яким:
1) Включено до переліку земельних ділянок, права оренди на які виставляються на земельні торги окремими лотами, земельну ділянку земель водного фонду державної власності площею 19, 4231 га, терміном на 10 років, для рибогосподарських потреб, розташовану за межами населених пунктів Сновидовицької сільради.
2) Затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки водного фонду державної власності загальною площею 19,4231 га (кадастровий номер 5625086200:04:003:0500), для рибогосподарських потреб шляхом продажу права оренди на земельних торгах (аукціоні), терміном на 10 років, розташованої за межами населених пунктів Сновидовицької сільради.
3) Доручено відповідачу-2: у встановленому законом порядку визначити виконавця земельних торгів; укласти договір з виконавцем земельних торгів про підготовку лота до продажу права оренди на земельну ділянку на земельних торгах за рахунок виконавця земельних торгів з наступним відшкодуванням витрат за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.
7.          Розпорядженням голови Рівненської ОДА "Про проведення земельних торгів у формі аукціону" від 11.04.2018 за № 212 вирішено:
1)          продати право оренди земельної ділянки водного фонду державної власності площею 19,4231 га (кадастровий номер 5625086200:04:003:0500) для рибогосподарських потреб шляхом продажу права оренди на земельних торгах (аукціоні), терміном на 10 років, розташованої за межами населених пунктів Сновидовицької сільради;
2)          встановити стартовий річний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 5 відсотків нормативної грошової оцінки;
3)          встановити значення кроку торгів у розмірі 0,5 відсотка стартової плати за користування земельною ділянкою;
4)          компенсацію видатків та оплати вартості послуг з підготовки та проведення торгів здійснити за рахунок коштів переможця аукціону (покупця) після проведення торгів;
5)          доручити Рокитнівській районній державній адміністрації здійснити передачу водного об`єкта площею 9,3543 га, у комплексі із земельною ділянкою за межами населених пунктів на території Сновидицької сільради переможцю аукціону (покупцю), уклавши в установленому порядку від імені Рівненської ОДА відповідний акт приймання-передачі;
6)          за результатами проведення земельних торгів укласти договір оренди водного об`єкта з переможцем торгів.
8.           12.09.2018 відбулися земельні торги (аукціон) щодо продажу права оренди земельної ділянки водного фонду терміном на 10 років площею 19,4231 га, кадастровий номер 5625086200:04:003:0500, за межами населених пунктів на території Сновидовицької сільради.
9.          Відповідно до протоколу земельних торгів у них брали участь три учасники, а саме: 1) ОСОБА_1 (позивач), 2) ОСОБА_2 , 3) ОСОБА_3 (відповідач-3).
10.          За результатами торгів переможцем визнано учасника під № 3 (відповідач-3), який запропонував найвищу плату за користування земельною ділянкою, що становить 42 049, 44 грн.
11.          Протокол був підписаний учасниками торгів, а саме: ліцитатором Бачинським А. Р., організатором (уповноваженою особою): Захарчуком В. В., Місюрою Т. Б. та переможцем Колодичем В. В.
12.          Також учасниками торгів підписано акт відслідковування процедури проведення земельних торгів, в якому зазначено про те, що представники організатора та учасників торгів засвідчили своїми підписами їх результати, стверджують про відсутність зауважень та застережень щодо процедури підготовки та проведення аукціонних торгів від зацікавлених сторін - учасників торгів, виконавців та організаторів. Представники організатора та учасники торгів вважають за можливе укладання договору з переможцем, встановленим за результатами торгів. Вказаний протокол, зокрема, підписано без будь-яких заперечень і позивачем, і відповідачем-3.
13.           12.09.2018 між Рівненською ОДА та ФОП Колодичем В. В. укладено договір № 6 оренди водного об`єкта, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування водний об`єкт для рибогосподарських потреб ставок площею 9, 3543 га, розташований на території Сновидовицької сільради.
14.          Згідно із пунктом 2 договору № 6 об`єктом оренди за ним є: вода (водний простір) водного об`єкта 356,0 тис. кубічних метрів, 9, 3543 га; земельна ділянка під водним об`єктом 9,3543 га; під гідротехнічними спорудами 3,6028 га; низинні заболочені землі 6,4660 га; кадастровий номер 5625086200:04:003:0500.
15.          Відповідно до пункту 3 договору № 6 в межах об`єкта оренди розміщені гідротехнічні споруди: насипна дамба, земляна, довжиною 270 м, шириною по гребеню 3 м, максимальною висотою 7 м. Кріплення верхового та низового укосів - посів багаторічних трав. Водоскидна споруда - шахтний водоскид (матеріал - залізо, бетон), вид регулювання - затворні щитові; а також інші об`єкти інфраструктури: відсутні.
16.          Об`єкт оренди не передається разом з гідротехнічними спорудами (пункт 4 договору № 6).
17.           22.10.2018 між Рівненською ОДА в особі голови Рокитнівської районної державної адміністрації Рівненської області Кушніра М. З. (орендодавець) та відповідачем-3 (орендар) підписано акт приймання-передачі водного об`єкта, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає водний об`єкт для рибогосподарських потреб, зокрема ставок площею 9, 3543 га, розташований на території Сновидовицької сільради.
18.           22.10.2018 державним реєстратором Комунального підприємства "Реєстраційний центр "Полісся" внесено запис про право оренди земельної ділянки № 28472217 на підставі договору від 12.09.2018 № 6, орендарем за яким є Колодич   В. В.
19.          Водночас 12.03.2018 між Сновидовицькою сільрадою та ФОП Тітом І. С. укладено типовий договір оренди № 2 майна, що належить до комунальної власності територіальної громади села Сновидовичі Рокитнівського району Рівненської області, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину комунального майна (далі - майно), розміщене за адресою: с. Сновидовичі, Рокитнівський район, Рівненська область, мета використання: для риборозведення, площа 19,6 м2, вартість 55   321,   00 грн.
20.          Договір укладено строком на 5 років з 12.03.2018 до 11.03.2023 включно (пункт 11.1. договору оренди № 2).
21.           12.03.2018 між позивачем та сільською радою підписано акт приймання-передачі частини майна, що належить до комунальної власності орендаря, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв перегороджуючу споруду ставу, ґрунтову греблю з водоскидом у тимчасове користування для риборозведення балансовою вартістю 55 321, 00 грн, що знаходиться за адресою: Рівненська область, Рокитнівський район, с. Сновидовичі.
22.          Посилаючись на те, що земельні торги в формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки водного фонду були проведені всупереч вимогам законодавства, оскільки нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, переданій в оренду відповідачу-3 на підставі оспорюваного договору оренди водного об`єкта № 6 від 12.09.2018 за результатами оспорюваних земельних торгів, перебуває в користуванні позивача, останній звернувся до суду з даним позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
23.          Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.02.2023, у задоволенні позову відмовлено.
24.          Відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили з того, що договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади села Сновидовичі Рокитнівського району Рівненської області від 12.03.2018 № 2 є нікчемним, оскільки на порушення норм закону не був нотаріально посвідчений; земельна ділянка загальною площею 19,4231 га за кадастровим номером 5625086200:04:003:0500 для рибогосподарських потреб є власністю держави Україна в особі Рівненської ОДА, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру власності на нерухоме майно, а тому не могла передаватися позивачу Сновидовицькою сільрадою разом з перегороджуючою спорудою ставу, ґрунтової греблі з водоскидом; станом на момент винесення розпорядження голови Рівненської ОДА від 11.04.2018 за № 212 в організатора земельних торгів (Рівненської ОДА) була належним чином визначена особа, уповноважена на укладення договорів оренди земельної ділянки водного фонду, яка і була присутня на земельних торгах.
Короткий зміст касаційної скарги
25.          ФОП Тіт І. С. у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
26.          Скарга з посиланням на пункти 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням на порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема статті 134 ЗК України, статей 203, 205, 215, 220 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), положень Закону України "Про оренду державного і комунального майна".
27.          Скаржник наголошує на відсутності висновку Верховного Суду про те, що застосовним є Закон України "Про оренду державного і комунального майна", оскільки він є спеціальним законом, який має перевагу над загальним законом, і ухвалений пізніше в часі ЦК України не має переваги над спеціальним давнішнім.
28.          Скаржник також наголошує на відсутності висновку щодо підписання протоколу торів неуповноваженою особою та, як наслідок, визнання таких торів недійсними в силу статті 25 ЦК України.
29.          Крім того, ФОП Тіт І. С. зазначає про неповне дослідження судами доказів, а також про неправильну оцінку доказів.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
30.          Рівненська ОДА у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.
Позиція Верховного Суду
31.          Загальні положення щодо проведення земельних торгів закріплені в главі 21 ЗК України.
32.          Відповідно до частини першої статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
33.          Частина перша статті 135 ЗК України передбачає, що земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.
34.          Згідно із частинами третьою, четвертою статті 135 ЗК України організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів. Виконавцем земельних торгів є суб`єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.
35.          Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та їх виконавцем (частина п`ята статті 135 ЗК України).
36.          Відповідно до частини першої статті 136 ЗК України організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами.
37.          Згідно із частиною четвертою статті 136 ЗК України підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.
38.          За приписами частин першої, третьої статті 137 ЗК України організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136 цього Кодексу. Виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів.
39.          Земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки (частина перша статті 138 ЗК України).
40.          Колегія суддів вважає за необхідне наголосити, що торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту (див. пункт 104 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).
41.          Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України (в редакції, чинній на момент проведення земельних торгів) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності.
42.          Позивач наголошував, що земельні торги були проведені всупереч статті 134 ЗК України, оскільки нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, переданій в оренду відповідачу-3 на підставі оспорюваного договору оренди водного об`єкта  від 12.09.2018 № 6 за результатами земельних торгів, перебуває в користуванні позивача на підставі типового договору оренди майна від 12.03.2018 № 2.
43.          Проте судами встановлено, що земляна дамба шириною по гребню 3 метри, довжиною 270 метрів, максимальною висотою 7 метрів з побудованим шахтним водоскидом, розташована на водному об`єкті, що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 5625086200:04:003:0500, площею водного дзеркала 9,3543 га (згідно з паспортом водного об`єкта від 29.01.2018), належить до гідротехнічних споруд.
44.          Такий об`єкт, як земляна дамба є нерухомим майном, оскільки вона нерозривно пов`язана із землею та її переміщення в інше місце може призвести до надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру і є неможливим без знецінення та зміни цільового призначення. При цьому сторонами в договорі оренди № 2 самостійно зазначено, що передане за договором майно є нерухомим, а також вказується позивачем у позові.
45.          Отже, гідроспоруда, яка є об`єктом договору оренди № 2, може передаватися в оренду лише разом із водоймою.
46.          Водночас договір оренди № 2 не був посвідчений нотаріально, а також не пройшов державну реєстрацію.
47.          З урахуванням наведеного суди дійшли висновку, що договір оренди № 2 є нікчемним, оскільки на порушення статті 793 ЦК України не був нотаріально посвідчений.
48.          З огляду на викладене суди дійшли обґрунтованого висновку, що станом на 12.09.2018 (дата проведення земельних торгів), заборони, які б свідчили про  неможливість проведення аукціону з продажу земельної ділянки, кадастровий номер 5625086200:04:003:0500, а також укладення договору за його результатами, зокрема, встановлені пунктом 16 частини другої статті 134 ЗК України, були відсутні.
49.          Суди також спростували твердження позивача про те, що протокол земельних торгів (аукціону), договір оренди та акт приймання-передачі водного об`єкта були підписані неуповноваженими особами, оскілки станом на момент винесення розпорядження головою Рівненської ОДА від 11.04.2018 за № 212 в організатора земельних торгів (Рівненської ОДА) була належним чином визначена особа, уповноважена на укладення договорів оренди земельної ділянки водного фонду,  яка і була присутня на земельних торгах.
50.          Скаржник у касаційній скарзі наголошує, що в даному випадку щодо нотаріального посвідчення договору оренди має застосовуватися Закон України "Про оренду державного і комунального майна", який не містить такої вимоги, а не положення ЦК України та зазначає про необхідність надання висновку з цього приводу, оскільки вважає наявною колізію між положеннями у зазначених законодавчих актах.
51.          Колегія суддів зазначає, що згідно із частиною другою статті 4 ЦК України основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу.
52.          До правовідносин щодо оренди нерухомого майна застосовуються положення ЦК України, а також Закону України "Про оренду державного і комунального майна", який є спеціальним  стосовно оренди державного і комунального майна.
53.          В даному випадку статтею 793 "Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди" ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
54.          У Законі України "Про оренду державного і комунального майна" відсутні положення, які  стосуються  форми договору оренди, отже, колізії норм, як про це зазначає скаржник, не встановлено. 
55.          Посилання скаржника на неповне дослідження судами доказів, а також на неправильну оцінку доказів не береться до уваги, оскільки відповідно до частин першої, другої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
56.          Згідно з пунктом 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення. 
57.          За змістом частини першої статті 309 цього ж Кодексу суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга).
58.          Враховуючи вищенаведене, рішення та постанову судів попередніх інстанцій слід залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.
Судові витрати
59.          Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Тіта Івана Семеновича залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.02.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 26.07.2022 у справі № 918/792/21 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                    Є. В. Краснов

Суддя                                                                                                    С. К. Могил 

Суддя                                                                                                    Л. І. Рогач