ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 червня 2023 року 
м. Київ
cправа №  904/1270/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Сухового В.Г.,

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Криворізької міської ради Дніпропетровської області -Сеїної О.О.,
Приватного підприємства «Сармат» - Малиновської В.Д.,
Державного реєстратора Глеюватської сільської ради 
Криворізького району Дніпропетровської області - не з`явився, 

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства «Сармат»

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023 (у складі колегії суддів: Антонік С.Г. (головуючий), Березкіна О.В., Іванов О.Г.)

у справі № 904/1270/22

за позовом Криворізької міської ради Дніпропетровської області
до Приватного підприємства «Сармат»,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державного реєстратора Глеюватської сільської ради Криворізького району,
про   припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2022 року Криворізька міська рада Дніпропетровської області (далі - Криворізька міська рада) звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Сармат» (далі - ПП «Сармат»), у якому просила:
- припинити право власності та скасувати державну реєстрацію права власності за ПП «Сармат» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2451334212110 на незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г, що внесений до Державного реєстру прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району Волос Оленою Володимирівною від 08.09.2021 № 43869948;
- зобов`язати ПП «Сармат» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,3194 га, (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лермонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005), а саме: знести за власний рахунок споруду нерухомого майна - незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г та привести земельну ділянку у придатний для використання стан.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що державну реєстрацію за відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництво було проведено за відсутності правових підстав і необхідного переліку документів, передбачених положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чим порушено право комунальної власності територіальної громади міста. Також позивачем в порядку статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК) заявлено вимогу про захист порушеного права шляхом усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення за власний рахунок відповідача об`єкта незавершеного будівництва  та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.05.2022 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Державного реєстратора Глеюватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2022 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023  рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2022 скасовано, ухвалено нове рішення, яким позов задоволено.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у квітні 2023 року ПП «Сармат» подало касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктом 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), просить  скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023, а  рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2022 залишити в силі.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25.04.2023 відкрито касаційне провадження у справі № 904/1270/22 за касаційною скаргою ПП «Сармат» з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 07.06.2023.
Криворізька міська рада у відзиві на касаційну скаргу зазначила про правильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору, тому просила залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржене судове рішення - без змін.
Державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району в судове засідання свого представника не направив.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК, наявність відомостей про направлення зазначеному учаснику справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, відсутність клопотань цієї особи про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, у тому числі відповідно до частини 4 статті 197 ГПК, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначеного представника. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд виходить із такого.
При вирішенні справи судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що рішенням Криворізької міської ради від 23.04.2003 № 838 «Про поновлення договорів оренди» поновлено договір оренди Товариству з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Торговий дім «Дитячий світ» строком на 5 років. Цільове призначення земельної ділянки: землі комерційного використання (код 1.11.3), магазин за адресою вул. Лермонтова, 33, площа 0,38га (термін дії раніше наданого договору оренди 18.04.2003).
У зв`язку з переходом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ)  «Домініон» права власності на будівлі магазину і складів на вул. Лермонтова, 33 відповідно до договору купівлі-продажу від 31.10.2003) Криворізька міська рада рішенням від 23.06.2004 № 2166 «Про розірвання договорів оренди і суборенди земельних ділянок та передачу їх в оренду для розміщення магазину та складів на вул. Лермонтова, 33» вирішила: розірвати з ТОВ «Торговий дім «Дитячий світ»  договори оренди земельних ділянок для розміщення магазину та складів на вул. Лермонтова, 33, які зареєстровані 17.07.2003 за №№ 2710, 2709 на підставі рішення міської ради від 23.04.2003 № 838 (пункт 1); розірвати з ТОВ «Домініон» договори суборенди земельних ділянок для розміщення магазину та складів на вул. Лермонтова, 33, які зареєстровані 27.11.2003 за №№ 2710а, 2709а (пункт 2); передати ТОВ «Домініон» в оренду терміном на 5 років, без зміни цільового призначення, земельні ділянки комерційного використання (код 1.11.3) на вул. Лермонтова, 33 загальною площею 0,373 га, в тому числі для розміщення: магазину - 0,319 га; складів - 0,54 га за рахунок земель, раніше наданих ТОВ «Торговий дім «Дитячий світ», згідно з доданими схемами.
20.08.2012 між ТОВ «Домініон» (продавець) та ПП «Сармат» (покупець) укладено договір купівлі-продажу комплексу,  за умовами якого продавець передав, а покупець прийняв у власність комплекс, який знаходиться за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий ріг, вул. Лермонтова, 33 (пункт 1.1); предметом договору є будівля магазину літ. А-3 площею 1518,7 кв. м, розташована на орендованій земельній ділянці з цільовим призначенням - для розташування магазину, площею 0,3194 га, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005 та склад літ. Б площею 378,6 кв. м, розташований на орендованій земельній ділянці з цільовим призначенням - для розташування складів, площею 0,0541 га, кадастровий номер 1211000000:08:309:0004. Цей договір посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Перекопською І.С. та зареєстровано в реєстрі за № 2031.
20.08.2012 між ТОВ «Домініон» та ПП «Сармат» підписано акт приймання-передачі комплексу.
Рішенням Криворізької міської ради від 24.10.2012 № 1490 «Про припинення шляхом розірвання договорів оренди земельних ділянок, затвердження проектів землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки в Центрально-Міському районі, та надання їх в оренду», зокрема, припинено шляхом розірвання договори оренди земельних ділянок за згодою сторін з орендарями (додаток 1), яким укласти з міською радою угоди про їх розірвання та зареєструвати в органі, що здійснює державну реєстрацію правоустановчих документів на землю; затверджено, зокрема ПП «Сармат» проект землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки в Центрально-Міському районі (пункт 2); надано, зокрема ПП «Сармат» в оренду терміном на 5 років земельні ділянки, зазначені в додатку 2, в Центрально-Міському районі, згідно з доданими схемами (пункт 3).
Згідно з додатками 1, 2 до рішення Криворізької міської ради від 24.10.2012 № 1490, зокрема, розірвано договори оренди з ТОВ «Домініон» на земельні ділянки площею 0,3194 га та площею 0,0541 га, за адресою: вул. Лермонтова, 33; ПП «Сармат» затверджено проект землеустрою та надано в оренду дві земельні ділянки по вул. Лермонтова, 33, площею 0,0541 га для розміщення складів та площею 0,3194 для розміщення магазину.
Згідно з рішенням Криворізької міської ради від 20.12.2017 № 2380 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок», зокрема,  ПП «Сармат» поновлено до 29.12.2022 договори оренди земельної ділянки від 29.12.2012 № 121100004002104 (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лермонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0004) загальною площею 0,0541 га категорія земель та використання земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, розміщення складів та договір оренди земельної ділянки від 29.12.2012 № 121100004002103 (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лєрмонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005) загальною площею 0,3194 га, категорія земель та використання земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, розміщення магазину.
На підставі цього рішення 25.01.2018 між Криворізькою міською радою (орендодавець) та ПП «Сармат»  (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 2018032, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.01.2018 за № 24633134.
За умовами цього договору орендодавець на підставі рішення міської ради від 20.12.2017 № 2380 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для розміщення магазину з кадастровим номером 1211000000:08:309:0005, яка розташована на вул. Лермонтова, 33 у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу; в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3194 га (пункти 1, 2); на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: комплекс згідно витягу про реєстрацію прав КП ДОР «КБТІ» від 22.08.2012 № 35252111, реєстраційний № 3042781 та договору купівлі-продажу комплексу від 20.08.2012, зареєстрованого в реєстрі за № 2031, а також інші об`єкти інфраструктури (пункт 3); договір укладено строком на 5 років терміном до 29.12.2022 (пункт 6); в умовах використання зазначено, що земельна ділянка житлової та громадської забудови передається для розміщення магазину ( пункт 14); сторони передбачили, зокрема, право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші споруди (пункт 24); орендар зобов`язався, зокрема використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором (пункт 25).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 22.02.2022 № 300794782 щодо об`єкта нерухомого майна державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району Волос О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію за ПП «Сармат» права власності на незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11 %-Г по вул. Лермонтова, 33 у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу; підставою для державної реєстрації зазначено: технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:7472-6305-2054-7126, виданий 07.09.2021, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 20.08.2012, видавник: Сторони: ПП «Сармат», ТОВ «Домініон»; договір купівлі-продажу, серія та номер: ВРХ № 489555, ВРХ№ 489556, ВРХ№ 489557, реєстр № 2031, виданий 20.08.2012; декларація про початок будівельних робіт, серія та номер ІУ013210811830, видавник: ЄДЕССБ, Документ отримано з ЄДЕССБ.
Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога Криворізької міської ради, заявлена до  ПП «Сармат», про припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності за ПП «Сармат» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2451334212110 на незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г, що внесений до Державного реєстру прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району від 08.09.2021 № 43869948, та зобов`язання ПП «Сармат» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,3194 га, (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лермонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005), а саме: знести за власний рахунок споруду нерухомого майна - незавершене будівництво будівлі магазину, готовністю 11%-Г та привести земельну ділянку у придатний для використання стан. 
Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив і мотивував таке рішення тим, що позивачем належним чином не обґрунтовано та не доведено порушення відповідачем прав позивача при здійсненні будівництва та реєстрації незавершеного будівництва будівлі магазину, готовністю 11%-Г (на земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:08:309:0005), з огляду на те, що відповідно до частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва відповідач подав документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (декларація про початок будівельних робіт, серія та номер ІУ013210811830) та документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:7472-6305-2054-7126, виданий 07.09.2021), а надання правовстановлюючих документів на землю було не обов`язковим, оскільки інформацію про наявність у відповідача права оренди щодо спірної земельної ділянки розміщено у відповідному реєстрі речових прав, тому у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови у державної реєстрації права.  Позивачем належним чином не обґрунтовано та не доведено порушення відповідачем прав позивача при здійсненні будівництва та реєстрації незавершеного будівництва будівлі магазину на зазначеній земельній ділянці з огляду на умови договору оренди, укладеного між сторонами, за якими ця земельна ділянка (житлової та громадської забудови) передавалася відповідачу в оренду саме для розміщення магазину. Разом із тим суд першої інстанції дійшов висновку, що існування між сторонами у справі договірних орендних правовідносин, виключає можливість застосування до спірних правовідносин  обраного позивачем способу захисту порушеного права шляхом усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою (негаторний позов).
Суд апеляційної інстанції рішення місцевого господарського суду скасував і задовольнив позов ради з тих підстав, що позивачем рішення про надання дозволу на будівництво будівлі магазину на спірній земельній ділянці не приймалося. Оскільки об`єкт незавершеного будівництва, збудований на земельній ділянці не відведеній для цієї мети на час будівництва, є самочинним будівництвом, то відповідно до частини 2 статті 376 ЦК ПП «Сармат» не набуло право власності на нього. Отже, за висновками суду, позовні вимоги в частині припинення права власності підлягають задоволенню, а відтак задоволенню підлягають і позовні вимоги про скасування державної реєстрації права власності. Також, за висновками суду, є обґрунтованою і вимога позивача про знесення за власний рахунок об`єкта самочинного будівництва.
У поданій касаційній скарзі ПП «Сармат» посилається на те, що судом апеляційної інстанції при вирішенні спору неправильно застосовано положення статей 16, 391 ЦК, 152 ЗК і не враховано, що наявність між сторонами у справі договірних відносин виключає можливість застосування обраного позивачем способу захисту; суд апеляційної інстанції не дослідив і не встановив, які саме перешкоди в реалізації позивачем своїх повноважень щодо орендованої земельної ділянки створює відповідач при користуванні нею; при цьому судом апеляційної інстанції не було враховано правових висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права при вирішенні спору  у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20, від 03.06.2020 у справі № 916/1666/18. Водночас судом апеляційної інстанції неправильно застосовано положення частин 1, 2 статті 375, статті 376 ЦК, статті 25 Закону України «Про оренду землі», не досліджено та не надано оцінки доказам погодження позивачем усіх необхідних документів для будівництва нових будівель магазину, у тому числі не взято до уваги обставини видачі дозвільних документів на будівництво, встановлені судовим рішенням у справі № 160/5194/21 за позовом ПП «Сармат» до міськради про скасування рішення,  і не враховано висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 22.08.2018 у справі № 910/13854/17 стосовно того, що видача орендодавцем (міськрадою) дозвільних документів на будівництво, в тому числі містобудівних умов та обмежень, свідчить про згоду на забудову ділянки та дотримання положень договору про обов`язковість для орендаря отримання такої згоди; судом апеляційної інстанції не встановлено обставин, необхідних для класифікації об`єкта як самочинного будівництва, не встановлено наявності/відсутності факту порушення прав орендодавця такою забудовою та не враховано висновків Верховного Суду щодо необхідності встановлення відповідних обставин при вирішенні спору у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 27.10.2021 у справі № 202/7377/16-ц, від 20.01.2021 у справі № 442/302/17. Також скаржник послався на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування положень статті 376 ЦК саме у подібних правовідносинах.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК,  переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши судові рішення у межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.
Статтею 15 ЦК передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК).
Зазначені норми матеріального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
За змістом положень статей 14, 269 ГПК передбачено обов`язок  господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Так, предметом позовом у процесуальному сенсі є звернення позивача до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який одночасно становить спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.
У справі, що розглядається, позивачем обрано такий спосіб захисту порушеного права, як припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності за ПП «Сармат» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2451334212110 на незавершене будівництво будівлі магазину, зобов`язання відповідача усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 0,3194 га, (м. Кривий Ріг, Центрально-Міський район, вул. Лермонтова, 33, кадастровий номер 1211000000:08:309:0005), шляхом знесення за власний рахунок споруди незавершеного будівництва будівлі магазину та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан. Такі вимоги обґрунтовано, зокрема тим, що зазначену реєстрацію права власності за ПП «Сармат» на зазначений об`єкт нерухомого майна проведено з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 5, 10, 18, 24, 26, 27, 27-1, 37) та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, за відсутності документів, які б давали право державному реєстратору провести таку реєстрацію; правовими підставами позову зазначено також положення статей 182, 331, 391 ЦК, статті 12, 80, 83, 93, 124, 152, 189 ЗК. Водночас позивач обґрунтував заявлені позовні вимоги, зокрема порушенням відповідачем прав і законних інтересів територіальної громади міста у сфері земельних відносин та містобудівної діяльності внаслідок незаконної державної реєстрації права власності на незавершене будівництво будівлі магазину.
Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК); відповідно до статті 6 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК).
Як установлено судами попередніх інстанцій, між сторонами у справі існують правовідносини, що виникли на підставі договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,3194 га, житлової та громадської забудови, з кадастровим номером 1211000000:08:309:0005, наданою відповідачу для розміщення магазину; сторони, зокрема передбачили право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші споруди; на земельній ділянці знаходиться будівля магазину, належна відповідачу на праві власності.
За змістом статей 316, 321, 328 ЦК правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (подібний висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17).
Отже, при дослідженні судом обставин наявності в особи права власності, необхідним є, перш за все, встановлення підстави, на якій особа набула таке право.
Відповідно до частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  (у редакції, чинній на час проведення оспорюваної державної реєстрації права власності за ПП «Сармат» на об`єкт незавершеного будівництва) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
Як свідчить зміст інформаційної довідки, сформованої 22.02.2022 за № 300794782, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, наявної в матеріалах справи, як підставу для державної реєстрації на незавершене будівництво будівлі магазину зазначено, зокрема, технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:7472-6305-2054-7126, виданий 07.09.2021, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ; декларація про початок будівельних робіт, серія та номер ІУ013210811830, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ. Також ця довідка містить інформацію про те, що 30.01.2018 за ПП «Сармат» зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 0,3194 га, за кадастровим № 1211000000:08:309:0005 (т. 1 а.с. 18-19).
Також у матеріалах справи наявна інформація про те, що 20.08.2021 у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) було зареєстровано Дозвіл на виконання будівельних робіт ІУ013210811830, виданий ПП «Сармат» для здійснення нового будівництва магазину на земельній ділянці за кадастровим № 1211000000:08:309:0005 по вул. Лермонтова, 33 (т.1 а.с. 60).
Суд апеляційної інстанції, в оскаржуваному судовому рішенні, пославшись на те, що державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва проведено за відсутності підстав, передбачених законодавством, та повного пакету документів, необхідних для реєстрації, зокрема відсутності документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, не надав належної оцінки документам, зазначеним державним реєстратором як підставу для державної реєстрації за відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, в контексті положень частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  (у відповідній редакції) та положень договору оренди, у тому числі щодо цільового призначення земельної ділянки, умов використання зазначеної земельної ділянки, прав і обов`язків сторін тощо. При цьому, судом апеляційної інстанції не встановлено та в рішенні не зазначено, який саме пакет документів, за таких обставин, мав надати відповідач для проведення відповідної реєстрації. 
Водночас, дійшовши висновку про наявність підстав для припинення права власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва, суд апеляційної інстанції не врахував, що право власності може бути припинене у випадках, встановлених законом (стаття 346 ЦК), а відтак не встановив і в рішенні не зазначив обставин, які відповідно до вимог чинного законодавства є підставою для припинення права власності.
Разом із тим відповідно до статті 391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до частини 2 статті 152 ЗК власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
За змістом частини 3 статті 152 ЗК захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Таким чином, з огляду на наведені положення законодавства власник має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає йому користуватися і розпоряджатися своїм майном, тобто може звертатися до суду з негаторним позовом. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю (подібний правовий висновок викладено, зокрема у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 924/1220/17, а також постанові Верховного Суду від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20, на яку послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК).
Залежно від характеру посягання на права власника і змісту захисту, який надається власнику, виділяються речово-правові та зобов`язально-правові засоби захисту права власності.
Речові засоби захисту права власності та інших речових прав спрямовані на захист цих прав від безпосереднього неправомірного впливу будь-яких осіб. До речово-правових позовів належать: вимоги до незаконного володільця про витребування майна (віндикаційний позов); вимоги власника щодо усунення порушень права власності, які не пов`язані з володінням (негаторний позов); вимоги власника про визнання права власності.
Предметом негаторного позову є вимога власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися та розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Підставою для звернення з негаторним позовом є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне чинення перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном.
Отже, право власності як абсолютне право має захищатися лише у разі доведення самого факту порушення. Тому встановлення саме зазначених обставин належить до предмета доказування у справах за такими позовами (подібний за змістом правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20, на яку здійснено посилання скаржником у касаційній скарзі). 
Крім того, умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач для усунення порушень права власника (володільця) (такий висновок наведено у постановах Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 910/1310/19, від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20, на яку здійснено посилання скаржником у касаційній скарзі).
Водночас  однією з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову є відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів (подібний висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, а також у постановах Верховного Суду від 03.06.2021 у справі № 916/1666/18, від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20, на які послався скаржник в обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК); наявність між сторонами договірних правовідносин виключає можливість застосування обраного позивачем способу захисту шляхом подання негаторного позову; обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права, є самостійною підставою для відмови в позові (подібний за змістом висновок наведено в постанові Верховного Суду від 27.10.2021 у справі № 916/1769/20).
У справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій установлено обставини існування між сторонами договірних правовідносин щодо оренди земельної ділянки, стосовно усунення перешкод у користуванні якою заявлено позов  Криворізькою міською радою.
Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги в частині вимог про усунення позивачу перешкод у користуванні земельною ділянкою, наданою відповідачу в оренду для розміщення магазину, не врахував зазначені положення законодавства та висновки Верховного Суду, а відтак не встановив, які саме перешкоди в реалізації позивачем своїх повноважень щодо орендованої земельної ділянки створює відповідач при користуванні нею, які саме права позивача порушено відповідачем у цих спірних правовідносинах, наявність/відсутність правових підстав для застосування обраного позивачем способу захисту порушеного права у спірних правовідносинах, за обставин перебування сторін у договірних правовідносин.
Крім того, мотивуючи рішення про задоволення позовних вимог у цій справі,  суд апеляційної інстанції застосував до спірних правовідносин положення статті 376 ЦК і дійшов висновку, що спірних об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом, проте судом апеляційної інстанції у судовому рішенні не наведено підстав, необхідних для класифікації об`єкта як самочинного будівництва, не встановлено наявності/відсутності факту порушення прав орендодавця такою забудовою.
Як зазначалося вище, положеннями статей 14, 269 ГПК передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Проте, як свідчать матеріали справи, питання стосовно того, що спірний об`єкт нерухомого майна є самочинним будівництвом не було підставою та предметом позову, а відтак і предметом судового розгляду в суді першої інстанції, що не було враховано судом апеляційної інстанції.
Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК  при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, постанова суду апеляційної інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, оскільки суд не дослідив належним чином зібрані у справі докази та не встановив пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, рішення суду апеляційної інстанції не можна визнати законним і обґрунтованим. 
З огляду на те, що судом апеляційної інстанції при вирішенні справи було неправильно застосовано до спірних правовідносин норми матеріального права, що підлягають застосуванню, та порушено норми процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову за наведених у судовому рішенні обставин.
Порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК). 
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду, а також на те, що суд апеляційної інстанції допустив порушення норм процесуального права, не дослідив зібрані докази й не встановив ті фактичні обставини, від яких залежить правильне застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, на які послався скаржник у касаційній скарзі, що впливає на вирішення позовних вимог, Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції на підставі пункту 1 частини 3, частини 4 статті 310 ГПК. 
За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства «Сармат» задовольнити частково.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2023 у справі      № 904/1270/22 скасувати.
3. Справу № 904/1270/22 передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  суддя          І.С. Берднік

Судді:          В.А. Зуєв

          В.Г. Суховий