ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2023 року 
м. Київ

cправа №  910/16979/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
позивача - Дворцова В. І. (адвоката), 
відповідача-1 - Дем`яненка С. О. (самопредставництво),
відповідача-2 - Максименка О. П. (самопредставництво), 

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 (колегія суддів: Кравчук Г. А. - головуючий, Козир Т. П., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2022 (суддя Ковтун С. А.) у справі

за позовом Спільного Українсько-Швейцарського підприємства "Сітко-Поділ-Київ" (Товариства з обмеженою відповідальністю)
до: 1) Київської міської ради, 2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У жовтні 2021 року Спільне Українсько-Швейцарське підприємство "Сітко-Поділ-Київ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі - СП "Сітко-Поділ-Київ") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії.

1.2. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2021 відкрито провадження у справі № 910/16979/21. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2021 задоволено клопотання позивача та об`єднано в одне провадження справи № 910/16979/21 та №   910/16980/21. Справу №   910/16980/21 передано на розгляд судді Ковтуна   С. А. і об`єднаній справі визначено № 910/16979/21.

1.3. З урахуванням наведеного предметом позову в цій справі є такі позовні вимоги:

- визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди земельних ділянок, які укладені 14.10.2004 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ";

- визнати з дати набрання законної сили рішенням суду укладеними між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок від 14.10.2004, кадастрові номери: 8000000000:82:011:0020, 8000000000:85:385:004, у редакції позивача;

- зобов`язати Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень на земельні ділянки з кадастровими номерами: 8000000000:82:011:0020, 8000000000:85:385:004.

1.4. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що СП "Сітко-Поділ-Київ" належним чином виконувало договірні зобов`язання, у встановлений строк звернулося до Київської міської ради з листами-повідомленнями про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок та додало до них проекти додаткових угод, однак Київська міська рада не надала письмових заперечень щодо поновлення дії таких договорів та ігнорувала звернення позивача про підписання додаткових угод щодо продовження строку договорів оренди земельних ділянок.

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 у справі №  910/16979/21, частково задоволено позовні вимоги СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії.

Визнано укладеною з 03.11.2019 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 14.10.2004 у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.

Визнано укладеною з 03.11.2019 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 14.10.2004 у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.

Відмовлено в іншій частині позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради.

Відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). 

2.2. Частково задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позовна вимога про визнання укладеними додаткових угод є обґрунтованою, оскільки надані позивачем докази свідчать про належне виконання ним обов`язків за договорами оренди земельних ділянок. Господарські суди зазначили, що позивач повідомив орендодавця в установлений строк (за три місяці) про намір поновити договірні відносини на новий строк шляхом надання листів-повідомлень установленої форми разом з проектами відповідних додаткових угод, та продовжує користуватися земельними ділянками, а орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договорів оренди земельних ділянок письмово не повідомив орендаря про заперечення у їх поновленні. Суди також зазначили, що додаткові угоди укладаються за рішенням суду, а не внаслідок дій сторін, а тому до їх тексту не підлягають включенню умови, які є притаманними для спільного вільного волевиявлення, а саме: дані про осіб, що їх підписали, порядок набрання чинності, кількості примірників і реквізитів сторін.

2.3. Господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок виходили з того, що згідно з положеннями Закону України "Про оренду землі" поновлення договору може мати місце виключно шляхом укладення відповідної додаткової угоди, а "автоматична" пролонгація орендних відносин не передбачена.

2.4. Господарські суди попередніх інстанцій відмовили у задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" про зобов`язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обмежень на земельні ділянки, оскільки, за висновком судів, позивач не довів надання відповідачу-2 для реєстрації прав правовстановлюючих документів, передбачених законодавством, та не довів ухилення відповідача-2 від реєстрації прав позивача. 

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї 

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 та рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2022 у справі №  910/16979/21, до Верховного Суду звернулася Київська міська рада з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким відмовити в повному обсязі у задоволенні позовних вимог. 

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Київська міська рада зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Київська міська рада, звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Скаржник вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №   159/5756/18, від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19. Крім того, на думку скаржника, господарські суди не врахували висновки, які стосуються застосування презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладені у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №   905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №  912/3810/16. 

3.4. СП "Сітко-Поділ-Київ" у відзиві на касаційну скаргу Київської міської ради просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів - без змін. На думку СП "Сітко-Поділ-Київ", Київська міська рада у касаційній скарзі лише перераховує ряд постанов Верховного Суду без жодного обґрунтування і наведення конкретних правових висновків, які нібито не були враховані судами під час розгляду цієї справи. СП "Сітко-Поділ-Київ" зазначає, що більшість постанов, на які посилається Київська міська рада, були ухвалені за інших фактичних обставин справи, де позивач у встановлений строк не повідомив відповідача про намір поновити договір, або за результатами розгляду справ по суті були прийняті рішення на користь орендаря. Позивач наголошує на тому, що ним було в повній мірі дотримано як вимоги щодо будівництва на земельних ділянках, так і умови договорів оренди земельних ділянок.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 14.10.2004 Київська міська рада (орендодавець) та СП "Сітко-Поділ-Київ" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений 14.10.2004 державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 17-10411, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.11.2004 № 91-6-00363 у Книзі записів державної реєстрації договорів.

4.2. Предметом наведеного договору оренди є передача орендодавцем та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки з такими характеристиками: місце розташування - м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1; розмір - 214 м2; цільове призначення - для реконструкції з розширенням та подальшої експлуатації й обслуговування адміністративної (офісної) будівлі; кадастровий номер - 8000000000:82:011:0020.

4.3. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 14.10.2004 Київська міська рада (орендодавець) та СП "Сітко-Поділ-Київ" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений 14.10.2004 державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 17-10410, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.11.2004 № 85-6-00155 у Книзі записів державної реєстрації договорів.

4.4. Предметом зазначеного договору оренди є передача орендодавцем та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки з такими характеристиками: місце розташування - м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1; розмір - 537 м2; цільове призначення - для реконструкції з розширенням та подальшої експлуатації й обслуговування адміністративної (офісної) будівлі; кадастровий номер - 8000000000:85:385:0004.

4.5. Господарські суди установили, що два наведені договори оренди земельних ділянок містять однакові умови.

4.6. Відповідно до пункту 3.1 договорів оренди земельних ділянок їх укладено на 15 років.

4.7. Згідно з пунктами 6.1, 6.2 договорів оренди земельних ділянок передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації договору, і право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації договору.

4.8. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що за актами приймання-передачі від 03.11.2004 орендодавець передав, а орендар отримав земельні ділянки.

4.9. Господарські суди зазначили, що відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній станом на 03.11.2004) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. З огляду на це суди констатували, що перебіг строку за договорами оренди земельних ділянок розпочався з 03.11.2004 до 03.11.2019.

4.10. Згідно з пунктами 8.1 та 11.4 договорів оренди земельних ділянок орендодавець має право достроково розірвати договір якщо орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), без згоди орендодавця здійснив передачу або відчужив право користування земельною ділянкою третім особам, а також орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендарю користуватися земельною ділянкою.

4.11. Пунктами 12.1 - 12.4 договорів оренди земельних ділянок передбачена відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору та порядок вирішення спорів.

4.12. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що в межах строків дії договорів оренди земельних ділянок позивач здійснив будівництво адміністративної (офісної) будівлі зі знесенням існуючої будівлі (споруди), яка була розташована на цих земельних ділянках, про що свідчить сертифікат від 10.09.2019 серії ІУ № 163192530913, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, що підтверджує його готовність до експлуатації. Суди зазначили, що на підставі цього сертифіката 27.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем проведено реєстрацію права власності на адміністративну (офісну) будівлю площею 11 900,5 м2, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1.

4.13. Господарські суди констатували, що в матеріалах справи наявні докази, надані позивачем (лист Головного управління ДФС у м. Києві від 23.08.2019, платіжні доручення), які свідчать про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за землю.

4.14. Згідно з пунктом 11.7 договорів оренди земельних ділянок після закінчення строку, на який його було укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

4.15. Суди установили, що 02.08.2019 позивач за формою, передбаченою Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017, подав орендодавцю листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земельних ділянок, додавши необхідні документи, в тому числі додаткові угоди до договорів, які прийняті та зареєстровані Київською міською радою із присвоєнням реєстраційних номерів: 632680511, 493056210.

4.16. Запропоновані редакції проектів додаткових угод до договорів містили такі умови: "1. Продовжити строк дії договору оренди землі на 15 років на тих самих умовах, що передбачені договором оренди землі. 2. Інші положення договору оренди землі залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає законної чинності з моменту її нотаріального посвідчення та державної реєстрації та є невід`ємною частиною договору оренди землі. 4. Ця додаткова угода складена українською мовою у 3 (трьох) оригінальних примірниках, по одному для кожної зі сторін, а третій залишається у справах приватного нотаріуса".

4.17. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що в матеріалах справи відсутні докази повідомлення Київською міською радою СП "Сітко-Поділ-Київ" про прийняте рішення щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок від 14.10.2004. 

4.18. Суди зазначили, що сторонами договорів оренди земельних ділянок не надано доказів укладення додаткових угод до договорів оренди про продовження їх строку в редакціях, які запропоновані позивачем. Водночас орендар продовжує користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату.

4.19. Спір виник у зв`язку з тим, що позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, звернувся до Господарського суду міста Києва з цим позовом. 

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке. 

5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок; визнання з дати набрання законної сили рішенням суду, укладеними між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок, у редакції позивача; зобов`язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень на земельні ділянки.

5.4. Підставою позовних вимог є те, що Київська міська рада, на думку СП "Сітко-Поділ-Київ", ухиляється від укладення додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок. 

5.5. Верховний Суд зазначає, що відповідно до змісту касаційної скарги, скаржник не погоджується із судовими рішеннями господарських судів попередніх інстанцій в частині задоволення позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ".

5.6. З огляду на викладене судові рішення господарських судів попередніх інстанцій не переглядаються в частині відмови у задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ". Отже, з урахуванням положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд переглядає у касаційному порядку оскаржувані судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

5.7. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

5.8. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

5.9. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.10. Згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

5.11. Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

5.12. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

5.13. Частинами 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

5.14. Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 30.08.2022 у справі № 925/778/19, від 23.08.2022 у справі № 920/102/21, від 05.07.2022 у справі № 904/3860/19. 

5.15. Здійснюючи касаційний перегляд оскаржуваних судових рішень в цій справі, Верховний Суд звертається до правових висновків, які викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №   313/350/16-ц і №   159/5756/18 (про відсутність вагомих підстав для відступу від яких Велика Палата Верховного Суду зазначила в пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19).

5.16. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі") повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.17. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

5.18. Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 

5.19. Велика Палата Верховного Суду у пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі №  903/1030/19 зауважила, що, незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

5.20. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

5.21. Відповідно до частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.22. Частково задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позовна вимога про визнання укладеними додаткових угод є обґрунтованою, оскільки надані позивачем докази свідчать про належне виконання ним обов`язків за договорами оренди земельних ділянок. Господарські суди зазначили, що позивач повідомив орендодавця в установлений строк (за три місяці) про намір поновити договірні відносини на новий строк шляхом надання листів-повідомлення установленої форми разом з проектами відповідних додаткових угод, та продовжує користуватися земельними ділянками, а орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договорів оренди земельних ділянок письмово не повідомив орендаря про заперечення у їх поновленні.

5.23. Київська міська рада не погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернулася з касаційною скаргою на судові рішення. Київська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

5.24. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.25. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19. 

5.26. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.27. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку не можуть слугувати підставами для скасування оскаржуваних судових рішень у цій справі з огляду на таке.

5.28. Верховний Суд установив, що постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом ОСОБА_1 до Ковельської міської ради Волинської області про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

5.29. Водночас постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі.

5.30. Київська міська рада наголошує на тому, що у зазначених постановах Великої Палати Верховного Суду викладено висновки щодо наявності юридичних фактів необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі, які, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних судових рішень. 

5.31. Колегія суддів враховує, що Велика Палата Верховного Суду в пункті 42 постанови від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19 зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець впродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №   313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

5.32. З урахуванням доводів скаржника Верховний Суд зазначає, що господарські суди, розглядаючи справу № 910/16979/21 по суті позовних вимог, установили, що 02.08.2019 позивач за формою, передбаченою Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017, подав орендодавцю листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земельних ділянок, додавши необхідні документи, в тому числі додаткові угоди до договорів, які прийняті та зареєстровані Київською міською радою із присвоєнням реєстраційних номерів: 632680511, 493056210.

5.33. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що запропоновані редакції проектів додаткових угод до договорів містили такі умови: "1. Продовжити строк дії договору оренди землі на 15 років на тих самих умовах, що передбачені договором оренди землі. 2. Інші положення договору оренди землі залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає законної чинності з моменту її нотаріального посвідчення та державної реєстрації та є невід`ємною частиною договору оренди землі. 4. Ця додаткова угода складена українською мовою у 3 (трьох) оригінальних примірниках, по одному для кожної зі сторін, а третій залишається у справах приватного нотаріуса".

5.34. Водночас господарські суди констатували, що у матеріалах справи відсутні докази повідомлення Київською міською радою СП "Сітко-Поділ-Київ" про прийняте рішення щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок від 14.10.2004. Суди зазначили, що сторонами договорів оренди земельних ділянок не надано доказів укладення додаткових угод до договорів оренди про продовження їх строку у редакціях, які запропоновані позивачем. Разом з тим орендар продовжує користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату.

5.35. Крім того, господарські суди врахували, що в матеріалах справи наявні докази, надані позивачем (лист Головного управління ДФС у м. Києві від 23.08.2019, платіжні доручення), які свідчать про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за земельні ділянки.

5.36. Отже, наведені встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про наявність юридичних фактів для поновлення договорів оренди земельних ділянок з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5.37. При цьому Верховний Суд зазначає, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19 від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі №   159/5756/18.

5.38. Крім того, на думку скаржника, господарські суди не врахували висновки, які стосуються застосування презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладені у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.

5.39. Верховний Суд установив, що постанова Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №   905/650/19, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КИПАРИС НВИ" до Краматорської міської ради про скасування рішення та визнання поновленим договору оренди землі.

У зазначеній постанові Верховного Суду викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень: "відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу".

5.40. Скаржник зазначає, що подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №   912/3810/16.

5.41. Перевіривши та надавши оцінку доводам скаржника, Верховний Суд зазначає, що такі доводи спростовуються встановленими фактичними обставинами справи. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що СП "Сітко-Поділ-Київ" у встановлений строк звернулося до Київської міської ради із листами-повідомленнями про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок та додало до них проекти додаткових угод, однак Київська міська рада не надала письмових заперечень щодо поновлення дії таких договорів та ігнорувала звернення позивача про підписання додаткових угод щодо продовження строку договорів оренди земельних ділянок. При цьому встановлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що Київська міська рада під час розгляду справи судами попередніх інстанцій не надала доказів порушення СП "Сітко-Поділ-Київ" договорів оренди земельних ділянок.

5.42. Отже, Верховний Суд з урахуванням установлених фактичних обставин у цій справі, проаналізувавши судові рішення, висновки щодо застосування норм права в яких, на думку скаржника, не було враховано при ухваленні оскаржуваних судових рішень, установив, що оскаржувані судові рішення в цій справі не суперечать висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник. Водночас оскаржувані судові рішення в цій справі ухвалені з урахуванням наведених висновків.

5.43. Крім того, колегія суддів не може взяти до уваги доводи скаржника про нецільове використання позивачем земельних ділянок, оскільки господарські суди попередніх інстанцій установили, що в межах строків дії договорів оренди земельних ділянок позивач здійснив будівництво адміністративної (офісної) будівлі зі знесенням існуючої будівлі (споруди), яка була розташована на цих земельних ділянках, про що свідчить сертифікат від 10.09.2019 серії ІУ №   163192530913, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, що підтверджує його готовність до експлуатації. Суди зазначили, що на підставі цього сертифіката 27.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем проведено реєстрацію права власності на адміністративну (офісну) будівлю площею 11 900,5 м2, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1.

5.44. Отже, Верховний Суд констатує, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій з цих підстав.

5.45. Крім того, Верховний Суд зазначає, що деякі доводи касаційної скарги стосуються з`ясування обставин, вже встановлених господарськими судами попередніх інстанцій, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі, тому не можуть бути враховані судом касаційної інстанції згідно з положеннями частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - без змін.

7. Судові витрати 

7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд  

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.  

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2022 у справі №   910/16979/21 залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                              Н. О. Багай

Судді                                                                                                                          Т. Б. Дроботова

            Ю. Я. Чумак