ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2023 року 
м. Київ

cправа №  922/3965/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,  
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 (судді: Лакіза В. В. - головуючий, Здоровко Л. М., Плахов О. В.) і рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2022 (суддя Ємельянова О. О.) у справі
за позовом    Товариства з обмеженою відповідальністю Видавництво "Ранок"
до    Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Державне підприємство "Український державний інститут "Укрміськбудпроект",
про    скасування наказу, визнання договору оренди продовженим,
ВСТАНОВИВ: 
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У вересні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю Видавництво "Ранок" (далі - ТОВ  Видавництво "Ранок") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (далі - РВ ФДМУ по Харківській області) (з урахуванням заяви про зміну предмета позову, прийнятої судом) про:
- скасування наказу РВ ФДМУ по Харківській області від 10.08.2021 № 00576;
- визнання договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н від 19.10.2010, укладеного між РВ ФДМУ по Харківській області та ТОВ  Видавництво "Ранок", подовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023.
1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та статтю 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ обґрунтовані тим, що позивач відносить себе до осіб щодо яких частиною 2 статті 15 вказаного Закону передбачено отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, проте відповідач наполягав на продовженні договору виключно за результатами проведеного аукціону.
Позивач зазначав, що дії РВ ФДМУ по Харківській області з оголошення аукціону щодо оренди нерухомого майна, яким на підставі договору користується позивач,  свідчать про невизнання відповідачем договору оренди продовженим.    
При цьому ТОВ  Видавництво "Ранок" вказувало на те, що 05.03.2020, керуючись положеннями частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 01.02.2020 № 157-ІХ зверталося до РВ ФДМУ по Харківській області з заявою про продовження договору оренди, однак жодних рішень орендодавцем відповідно до частини 4 зазначеної норми прийнято не було, та з огляду на принцип "мовчазної згоди" договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н продовжився на підставі Закону на той самий строк.
1.3. У відзиві на позовну заяву РВ ФДМУ по Харківській області, заперечуючи проти її задоволення, вказувало на те, що оскільки договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н продовжується не вперше та укладений без проведення аукціону відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992                № 2269-ХІІ, продовження дії договору підлягає в порядку проведення конкурсу.
Крім того, відповідач вказував на безпідставність доводів позивача про направлення листа з повідомленням про продовження договору від 05.03.2020, оскільки такий лист РВ ФДМУ по Харківській області не отримувало.
1.4. Згідно з ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.10.2021, зокрема, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державне підприємство "Український державний інститут "Укрміськбудпроект" (далі - ДП "Український державний інститут "Укрміськбудпроект").
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 20.01.2022, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022, позовні вимоги задоволені частково, визнано недійсним наказ РВ ФДМУ по Харківській області від 10.08.2021 № 00576 в частині пункту 1 щодо визнання аукціону на продовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725- Н, укладеного між РВ ФДМУ по Харківській області та ТОВ Видавництво "Ранок" на державне окремо індивідуально визначене майно - нежитлові приміщення за адресою: м. Харків,              вул. Космічна, 21-А, що обліковується на балансі ДП "Український державний проектний інститут "Укрміськбудпроект", таким за результатами якого об`єкт не було передано в оренду; в частині пункту 2 про припинення договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н з дати визнання аукціону таким, що не відбувся, а саме з 03.08.2021; визнано договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023.
В іншій частині позовних вимог щодо визнання недійсним пунктів 3, 4 наказу                   РВ ФДМУ по Харківській області від 10.08.2021 № 00576  відмовлено з посиланням на те, що вказані пункти оспорюваного наказу не порушують прав позивача.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Харківської області від 20.01.2022 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022, РВ ФДМУ по Харківській області у касаційній скарзі просить їх скасувати в частині задоволення позовних вимог та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову повністю, вважаючи судові рішення такими, що ухвалені з неправильним застосуванням та порушенням норм матеріального права, зокрема частин 1-3 та 8 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України вказуючи на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права. 
Скаржник вважає, що на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду стосовно питання продовження дії договору оренди державного майна за умовами частин 1 та 2 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" щодо державних видавництв та підприємств книгорозповсюдження відповідно до абзацу 9 частини 2 статті 15 цього закону (продовження договору оренди державного майна за аукціоном або без аукціону).
Заявник касаційної скарги також вважає, що відсутній висновок Верховного Суду про можливість одночасного застосування частин 1-3 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" та статті 764 Цивільного кодексу України, частини 4 статті 284 Господарського кодексу України  у питанні продовження дії договору оренди державного майна.
РВ ФДМУ по Харківській області вважає, що Східний апеляційний господарський суд не дослідив застосування статей 15 та 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" до позивача.
Заперечення РВ ФДМУ по Харківській області полягають в тому, що частиною 2 статті 18 та абзацу 9 частини 2 статті 15 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" не стосується позивача взагалі, оскільки ця норма врегульовує відносини з 01.02.2020 (дата введення в дію Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ), а договір оренди № 4725-Н було укладено 19.10.2010 в період дії Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ.
Отже, скаржник вважає, що договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н не може бути договором, якій укладено без проведення аукціону в розумінні статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", оскільки до 01.02.2020 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ не передбачав аукціонів взагалі.
Заявник касаційної скарги також зазначає, що за умовами додаткової угоди від 16.01.2017 № 6 до договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н пунктом 10.1 передбачено, що договір продовжено строком на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців, тобто до 19.07.2020.
Частиною 3 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Третім місяцем до закінчення строку дії договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н є 19.04.2020.
Однак суди установили, що заяву про продовження договору позивач подав 09.07.2020, тобто за 10 днів до закінчення строку договору.
Відтак, договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н припинив свою дію в зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, з врахуванням додаткових угод про продовження договору.
Те, що РВ ФДМУ по Харківській області не повідомило позивача не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди, не впливає на факт відсутності права у ТОВ Видавництво "Ранок" на продовження дії договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н, оскільки заява про продовження договору оренди та звіт про оцінку майна були подані з порушеннями частини 3 та 8 статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна".
3.2. Відзив на касаційну скаргу не надходив.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Ухвалою Верховного Суду від 19.01.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою РВ ФДМУ по Харківській області на постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 і рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2022, призначено розгляд справи у судовому засіданні.
З метою повного, всебічного, об`єктивного розгляду справи Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду цієї справи у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і вирішення справи з метою забезпечення належного судового захисту.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга  підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
4.2. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.
4.3. Суди попередніх інстанцій установили, що 19.10.2010 ТОВ Видавництво "Ранок" (орендар) та РВ ФДМУ по Харківській області (орендодавець) укладено договір оренди № 4725-Н, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення - кім. №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 16, 17, 18, 19), розміщені на 7-му поверсі 12-ти поверхової будівлі виробничого корпусу інституту (літ. А-12), загальною площею 330,3 м2, за адресою: м. Харків,                              вул. Космічна, 21-А, що перебуває на балансі ДП "Український державний інститут "Укрміськбудпроект". Відповідно до пункту 10.1 договору, сторони погодили, що цей договір укладено строком на 2 роки та 11 місяців, що діє з 19.10.2010 до 19.09.2013 включно;
Згідно з додатковою угодою від 08.05.2014 № 3 до договору оренди, його продовжено до 19.08.2016;
16.01.2018 сторонами було підписано додаткову угоду № 6, в якій сторони погодили внести зміни до договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н, а саме пункт 10.1 викладено у такій редакції: "Цей договір продовжено строком на 2 роки 11 місяців, тобто до 19.07.2020 року".
4.4. Суди установили, що 09.07.2020 ТОВ Видавництво "Ранок" звернулося до                     РВ ФДМУ по Харківській області з листом № 1, в якому просило надати згоду на подовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н від 19.10.2010, що перебуває на балансі ДП Український державний проектний інститут "Укрміськбудпроект". 
22.07.2020 листом № 16-03-02-06641, наданим у відповідь на лист орендаря від 09.07.2020 № 1 щодо продовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н,                    РВ ФДМУ по Харківській області повідомило ТОВ Видавництво "Ранок" та балансоутримувача (ДП Український державний проектний інститут "Укрміськбудпроект"), що продовження договору оренди буде здійснено шляхом проведення аукціону.
При цьому суди установили, що РВ ФДМУ по Харківській області у листі                             від 14.07.2021 повідомляло ТОВ Видавництво "Ранок", що на виконання статті 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019                № 157-ІХ та пунктів 51, 55 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, РВ ФДМУ по Харківській області оголошено електронний аукціон шляхом оприлюднення оголошення про продовження договору оренди від 19.10.2010                    № 4725-Н в електронній торговій системі "Ргоzorro.Продажі". Дата аукціону - 04.08.2021 об 11:30:00 та пропонувало ТОВ Видавництво "Ранок" врахувати зазначену інформацію для участі в електронному аукціоні. 
4.5. 10.08.2021 РВ ФДМУ по Харківській області прийнято оспорюваний наказ                   № 00576 "Про припинення договору оренди та оголошення аукціону", яким визнано аукціон на продовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н таким, за результатами якого об`єкт оренди не було передано в оренду (пункт 1 наказу).
Згідно з пунктом 2 наказу від 10.08.2021 № 00576 припинено договір оренди від 19.10.2010 № 4725-Н з дати визнання аукціону таким, що не відбувся, а саме з 03.08.2021.
28.08.2021 РВ ФДМУ по Харківській області направило позивачу лист (вих. № 12-05-02144) про припинення договору оренди та повернення орендованого майна, в якому зазначало, що продовження договору оренди можливо лише за результатами проведення електронного аукціону, чинний орендар (позивач) не скористався своїм правом та не прийняв участь в аукціоні, у зв`язку з чим, Електронною торговою системою "Ргоzorro.Продажі" з продовження договору оренди від 19.10.2010                      № 4725-Н автоматично присвоєно статус "аукціон не відбувся", а тому майно підлягає  терміновому поверненню з оренди за актом приймання-передачі.
4.6. Предметом позовних вимог у справі, яка розглядається, є вимога                               ТОВ Видавництво "Ранок" про скасування наказу РВ ФДМУ по Харківській області від 10.08.2021 № 00576 та визнання договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н від 19.10.2010, укладеного між РВ ФДМУ по Харківській області та ТОВ  Видавництво "Ранок", подовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023 з посиланням на положення статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України та статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.
4.7. Статтею 284 Господарського кодексу України  передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк  у володіння та користування  майно  для здійснення  господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення  Цивільного кодексу України  з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частини 1, 6 зазначеної норми).
За змістом статті 759 Цивільного кодексу України за  договором  найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві  майно  у володіння та користування  за плату на певний  строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна".
Статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлений порядок продовження договору оренди та у частині 1 передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті.
Так, у частині 2 статті 18 вказаного Закону передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:
укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною 1 статті 15 цього Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною 2 статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами 11 та 12 частини 2 статті 15 цього Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час винесення оскаржуваного наказу від 10.08.2021) право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону мають: органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній; Пенсійний фонд України та його органи;
дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій.
Згідно з частиною 2 статті 15 вказаного Закону право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають, зокрема, державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження; вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру) (абзаци 8, 9 зазначеної норми).
Суди попередніх інстанцій зазначали, що ТОВ Видавництво "Ранок" відноситься до вітчизняних видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою, що підтверджується довідкою про випуск та/або розповсюдження не менше як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою.
4.8. Ураховуючи положення чинного на час виникнення спірних правовідносин законодавства та встановлені судами справи обставини, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підставі для скасування наказу РВ ФДМУ по Харківській області від 10.08.2021 № 00576 в частині пунктів 1, 2 щодо визнання аукціону на продовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду та припинення договору оренди, укладеного між сторонами у справі, оскільки відповідно до абзацу 9  частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час закінчення договору оренди та ухвалення спірного наказу від 10.08.2021) ТОВ Видавництво "Ранок" мало  право на отримання в оренду майна без проведення аукціону, а тому підстав для скасування судових рішень в цій частині немає.
При цьому у касаційній скарзі РВ ФДМУ по Харківській області, яку обґрунтовано неправильним застосуванням судами норм матеріального права та відсутністю висновку щодо застосування положень частин 1, 2 статті 18 та абзацу 9 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", скаржником не наведено в чому саме полягає неправильне застосування судами зазначених норм права, а також не наведено обґрунтування необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цих норми для правильного вирішення справи.
4.9. Щодо позовної вимоги про визнання договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023 , колегія суддів зазначає таке.
Як вже зазначалося, суди установили, що за умовами додаткової угоди від 16.01.2018 № 6 договір оренди, укладений між сторонами, продовжено строком на 2 роки 11 місяців, тобто до 19.07.2020.
09.07.2020 ТОВ Видавництво "Ранок" звернулося до РВ ФДМУ по Харківській області з листом № 1, в якому просив надати згоду на подовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н, у відповідь на який у листі від 22.07.2020 орендодавця повідомлено про продовження договору оренди шляхом проведення аукціону.
4.10. Суди попередніх інстанцій зазначили, що положення статті 764 Цивільного кодексу України визначають можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Аналогічні положення закріплені у статті 284 Господарського кодексу України, на яку посилалися суди.
При цьому суди установили, що за змістом пункту 10.1 договору оренди (у редакції додаткової угоди від 16.01.2018) строк його дії закінчується 19.07.2020, тобто після настання дати (01.07.2020), визначеної абзацом другим пункту 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ, згідно з яким договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020.
Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон України "Про оренду державного та комунального майна" у редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ, станом на 19.07.2020.
4.11. Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ, чинній станом на дату закінчення договору - 19.07.2020) договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Частиною 7 статті 18 цього Закону передбачено, що договори, що продовжуються відповідно до частини 2 цієї статті (без проведення конкурсу), продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.
Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт (частина 8 статті 18 Закону).
4.12. Проте суди попередніх інстанцій посилаючись на положення, зокрема, статті 764 Цивільного кодексу України, якою передбачені правові наслідки продовження володіння та/або користування майном після закінчення строку договору найму, не взяли до уваги, що частиною 2 статті 759 цього Кодексу встановлено, що Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) і таким Законом є Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ, чинній станом на дату закінчення договору - 19.07.2020), про що суди зазначили у судових рішеннях.
Суди попередніх інстанцій посилаючись на лист орендаря (ТОВ Видавництво "Ранок") від 09.07.2020 про продовження договору оренди не встановили обставини дотримання сторонами положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ, чинній станом на дату закінчення договору - 19.07.2020) щодо своєчасного звернення орендаря, подання ним всіх необхідних документів та розгляд звернення орендаря орендодавцем (або уповноваженим ним органом).
При цьому у матеріалах справи міститься лист ТОВ Видавництво "Ранок" до РВ ФДМУ по Харківській області від 05.03.2020 з проханням надати згоду на продовження договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н, на який позивач також посилався у позовній заяві, однак, оцінка вказаному листу судами не надавалася.
5. Висновки щодо застосування норми права 
Відповідно до положень абзацу 9 статті 15 та частин 1, 2 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин у справі) вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру) мають право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону. 
Згідно з преамбулою Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та положеннями частини 2 статті 759 Цивільного кодексу України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна та мають пріоритетне застосування перед загальними нормами права, якими врегульоване питання щодо договору найму.
6.  Висновки Верховного Суду
6.1. За змістом статті  236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. За змістом пункту  2 частини  1 статті  308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
Згідно із частиною  3 статті  310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не  дослідив зібрані у справі докази.
6.3. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2022 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 слід скасувати в частині задоволення позовних вимог ТОВ Видавництво "Ранок" про визнання договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н від 19.10.2010, укладеного між сторонами, подовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023 і в цій частині передати справу на новий розгляд до Господарського суду Харківської області, а в решті рішення та постанову залишити без змін.
7. Розподіл судових витрат
7.1.  Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не  змінює та не  ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті  129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 і рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2022 у справі № 922/3965/21 скасувати в частині задоволення позовних вимог про визнання договору оренди від 19.10.2010 № 4725-Н, укладеного між Регіональним відділенням фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю Видавництво "Ранок", подовженим на тих самих умовах та на той самий строк, тобто на 2 роки 11 місяців, а саме - до 19.06.2023 скасувати і в цій частині передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
3. У решті постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 і рішення Господарського суду Харківської області від 20.01.2022 у справі                                 № 922/3965/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не    підлягає.

Головуючий                                                                                            Т. Б.  Дроботова

Судді                                                                                                       Н. О. Багай

                                                                                                            Ю. Я. Чумак