ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2023 року 
м. Київ

cправа №  910/19442/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Багай Н.О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:
позивача - Петровського В. В. (адвокат),
відповідача - Дем`яненка С. О. (у порядку самопредставництва),
третьої особи - Яценка С. А. (адвокат),

розглянув касаційні скарги Київської міської ради та Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва
на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 (суддя Головіна К. І.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 (судді: Яковлєв М. Л. - головуючий, Коробенко Г. П., Станік С. Р.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м.   Києва,
про визнання незаконним та скасування рішення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У листопаді 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло" (далі - ТОВ "Фундація "Якісне житло") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада) про визнання незаконним та скасування рішення від 03.09.2020 № 449/9528 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрованого за № 85-6-00097 (зі змінами та доповненнями)".
2. Позовні вимоги мотивовано тим, що оспорюване рішення прийняте відповідачем з порушенням положень чинного законодавства та умов спірного договору оренди земельних ділянок, так як оспорюваним рішенням відповідач вирішив розірвати договір в односторонньому порядку без достатніх на те правових підстав, відповідач не підтвердив належними доказами порушення орендарем умов договору, в той час як позивач не допускав таких порушень. Позивач також зазначив про те, що під час прийняття спірного рішення відповідач не дотримався процедури розірвання договору в односторонньому порядку (без рішення суду), а також порядку, передбаченого Регламентом Київської міської ради, затвердженого рішенням Київради від 07.07.2016 № 579/579.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 у справі № 910/19442/21 позов задоволено, оскільки відповідачем не було дотримано процедури ухвалення спірного рішення, як і не доведено наявності підстав для розірвання спірного договору оренди земельних ділянок.
4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 скасовано та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволено повністю, у зв`язку з тим, що суд першої інстанції прийняв судове рішення про права, інтереси та (або) обов`язки особи, яку не було залучено до участі у справі, а саме Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва, що згідно з пунктом 4 частини 3 статті 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
5. У касаційних скаргах Київрада та Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва просять рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України Київрада посилається на те, що судами першої та апеляційної інстанцій неправильно застосовано положення статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 32, 35 Закону України "Про охорону культурної спадщини", статей 610, 628, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21.
Скаржник наголошує на тому, що нормами законодавства передбачено можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором. Так, обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору. До того ж, на думку Київради, судами попередніх інстанцій зроблені передчасні висновки щодо відсутності обмежень у використанні спірної земельної ділянки як землі в межах охоронної зони. Натомість акти обстеження та фотофіксація, з яких вбачається захаращення будівельним сміттям земельної ділянки, розташованої в центрі історичного району Києва, свідчать про використання позивачем земельної ділянки у спосіб, що порушує традиційний характер середовища та його ландшафт, що і є порушенням в сфері охорони культурної спадщини.
Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м.   Києва, звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пунктів 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник посилається на те, що: 
1) суд апеляційної інстанції не застосував положення статті 102-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 416 ЦК України, які підлягають застосуванню, щодо автоматичного припинення права користування земельною ділянкою у випадку не забудови її орендарем протягом 3-х років, з урахуванням висновків Верховного Суду щодо їх застосування (постанови Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17);
2) суд апеляційної інстанції застосував положення статті 651 ЦК України, статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) без урахування висновків Верховного Суду щодо обов`язку орендаря доводити, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини, та добросовісності виконання обов`язку із забудови земельної ділянки (висновки викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 13.09.2019 у справі №   910/10643/18);
3) суди попередніх інстанцій не застосували положення статті 189 ЗК України, яка підлягає застосуванню (чинної на час прийняття оскаржуваного рішення Київради), з урахуванням висновків Верховного Суду (постанова від 25.08.2021 у справі № 910/2045/19) щодо належності акта обстеження земельної ділянки як доказу та достатності встановлення факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням для розірвання договору;
4) суди попередніх інстанцій безпідставно застосували положення частини 4 статті 75 ГПК України (без прямого посилання на цю норму) в контексті визнання рішень у справі №   910/8763/18 такими, що встановлюють преюдиційні обставини для цієї справи, більше того використали навіть оцінку судів у зазначеній справі (зазначене не відповідає правовим висновкам Верховного Суду щодо оцінки обставин, які мають преюдиціальне значення, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі №   917/1345/17, Верховного Суду від 22.10.2018 у справі № 910/2039/18, від 28.01.2020 у справі № 917/1335/18 та ін.);
5) суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" у сукупності з положеннями Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 № 318, які мають застосовуватися з урахуванням правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 31.01.2023 у справі № 640/8728/21.
Скаржник зазначає як підставу для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України - відсутність висновку Верховного Суду щодо системного застосування положень статті 416 ЦК України (припинення права користування земельною ділянкою у разі невикористання земельної ділянки під забудову протягом трьох років) та пункту 6 частини 1 статті 3 ЦК України (справедливість, добросовісність та розумність), частини 1 статті 526 ЦК України (виконання зобов`язання належним чином) за встановлення обставини відсутності чіткого строку забудови земельної ділянки у договорі, однак за наявністю обов`язку орендаря отримати відповідну документацію, в якій такі строки встановлюються.
Крім того, скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій не дослідили та не надали оцінки доказам, які містяться в матеріалах справи та мають значення для встановлення обставин справи, зокрема:
1) акт обстеження від 15.05.2019 № 19-0350/07 спірної земельної ділянки;
2) листи профільних Департаментів Київради, якими встановлені порушення при використанні земельної ділянки, та які долучено до проекту рішення Київради, що оскаржується;
3) листи Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.06.2003 № 19-519, Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 23.06.2003 № 3286, Міністерства культури і мистецтв України від 01.07.2003 № 22-441/31, виконання вимог яких було обов`язком позивача, що закріплено у пункті 4.5 договору;
4) письмове обґрунтування, підписане Київським міським головою від 02.09.2020 за № 001-01-93.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.02.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київради на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 910/19442/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.03.2023.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.03.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 910/19442/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.03.2023.
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.03.2023 у судовому засіданні оголошено перерву до 11.04.2023.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Рішенням Київради від 10.07.2003 № 638-18/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" у користування Відкритого акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" ім. М. П. Загороднього (далі - ВАТ трест "Київміськбуд-1") були передані 13 земельних ділянок загальною площею 5,99 га в урочищі Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва за рахунок земель міської забудови для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення.
11. 23.01.2004 між ВАТ трест "Київміськбуд-1" (орендар) та Київрадою (орендодавець) укладено договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого орендодавець на підставі пункту 1 рішення Київради від 10.07.2003 № 638-18/798 передає, а орендар приймає в оренду на 5 років 13 земельних ділянок, визначених цим договором, загальною площею 54 904 м2, із цільовим призначенням - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення, із місцем розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва, у тому числі земельні ділянки: кадастровий номер 8000000000:85:381:0006, площею 1962 м2, та кадастровий номер 8000000000:85:381:0016, площею 7261 м2.
12. Договір зареєстровано 31.01.2004 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис № 85-6-00097 в книзі записів державної реєстрації договорів.
13. На виконання цього договору, Київрадою передано, а ВАТ трест "Київміськбуд-1" прийнято у володіння та користування земельні ділянки, визначені цим договором, про що сторонами складено та підписано акт приймання-передачі земельних ділянок від 31.01.2004.
14. Рішеннями Київради від 18.06.2009 № 672/1728, від 20.09.2012 № 188/8472 договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004 № 85-6-00097 було поновлено на 10 років, замінено орендаря - ВАТ трест "Київміськбуд-1" на його правонаступника - ТОВ "Фундація "Якісне житло", а також змінено земельні ділянки, які передаються у користування орендарю.
15. 15.05.2014 на підставі зазначених рішень Київради між відповідачем (орендодавець) та ТОВ "Фундація "Якісне житло" (орендар) була укладена угода про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок, згідно з якою сторони домовились поновити на 10 років договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004 № 85-6-00097 та викласти його в новій редакції:
- об`єктом оренди є земельні ділянки, кадастрові номери 8000000000:85:381:0006 та 8000000000:85:381:0016, з такими характеристиками: місце розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва; розмір земельних ділянок - кадастровий номер 8000000000:85:381:0006 площею 0,1962 га, 8000000000:85:381:0016 площею 0,7261 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення (пункт 2.1);
- договір укладено на десять років (пункт 3.1);
- орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельних ділянок в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.06.2003 № 19-519, Головного державного санітарного лікаря м. Києва  від 18.06.2003 № 08-8-20/4276, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 26.06.2003 № 08-8-20/4872, Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 23.06.2003 № 3286, Міністерства культури і мистецтв України від 01.07.2003 № 22-441/31 (пункт 8.4);
- договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з ГК України, в разі коли орендар використовує земельні ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельних ділянок, встановлених пунктом 8.4 договору; здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельними ділянками третім особам (пункт 11.4);
- договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення (пункт 14.1).
16. 15.05.2014 між Київрадою (орендар) та ТОВ "Фундація "Якісне житло" (орендодавець) був підписаний акт приймання-передачі земельних ділянок, на підставі якого орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування земельні ділянки, обумовлені договором оренди від 15.05.2014.
17. Договір оренди був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 15.05.2014, тому, враховуючи пункт 14.1 договору, він діє до 15.05.2024.
18. 08.02.2018 Київрадою було прийняте рішення № 4/4068 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрованого за № 85-6-00097 (у редакції угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 15.05.2014, зареєстрованої за № 75), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006".
19. ТОВ "Фундація "Якісне житло", вважаючи вказане рішення відповідача незаконним, звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про визнання його незаконним (недійсним) та скасування рішення.
Зазначений позов ТОВ "Фундація "Якісне житло" рішенням Господарського суду міста Києва від 19.11.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 та постановою Верховного Суду від 18.04.2019, був задоволений, рішення Київради від 08.02.2018 № 4/4068 визнано незаконним та скасовано. 
Таким чином, зважаючи на скасування рішення Київради від 08.02.2018 № 4/4068 дію договору оренди було відновлено.
20. Разом з тим встановлено, що 15.05.2019, на підставі звернення депутата Київради Балицької   О. С. (від 22.04.2019 № 08/279/08/005-1574), головним спеціалістом відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів КМДА Ліневичем П. Л. було проведене обстеження земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006, розташованої по вул. Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі м. Києва, за результатами якого був складений акт від 15.05.2019 № 19-0350/07, зі змісту якого вбачається, що ділянка вільна від забудови та огороджена парканом, як будівельний майданчик.
21. 03.09.2020 в порядку невідкладності на пленарному засіданні XI сесії Київради VIII скликання було прийняте оспорюване рішення № 449/9528, яким розірвано договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006.
22. Підставою для прийняття оспорюваного рішення у пояснювальній записці до його проекту від 04.03.2020 відповідач зазначив, що зазначена земельна ділянка знаходиться в Центральному історичному ареалі, земельна ділянка не забудована, засмічена будівельним сміттям та використовується всупереч екологічним вимогам, а також вимогам законодавства у сфері охорони культурної спадщини, Земельного кодексу України, тощо.
23. Звертаючись до суду з позовом, ТОВ "Фундація "Якісне житло" категорично не погоджується з таким рішенням відповідача та зазначає, що орендар добросовісно виконує свої обов`язки за договором оренди, будь-яких порушень договору в його діях немає, як і немає порушень вимог земельного, природоохоронного законодавства та законодавства про охорону культурної спадщини України, тому позивач просить скасувати спірне рішення Київради.
Позиція Верховного Суду
24. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
25. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги необхідно задовольнити частково з таких підстав.
26. Касаційні скарги з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України мотивовано, зокрема, тим, що судами попередніх інстанцій не враховано висновки, викладені Верховним Судом у постановах від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі №   910/5963/17, від 27.06.2018 у справі №   910/4198/16, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21 щодо застосування положень статті 102-1 ЗК України, статті 416 та частини 3 статті 651 ЦК України.
27. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
28. При цьому на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
29. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога ТОВ "Фундація "Якісне житло" про визнання незаконним та скасування рішення Київради, яким розірвано договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006.
30. Як вбачається з оспорюваного рішення, при його прийнятті Київрада керувалась статтею 19 Конституції, статтями 9, 93 Земельного кодексу України, пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтями 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 32, 35 Закону України "Про охорону культурної спадщини", пунктами 5.1, 8.4, 11.4 договору оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), з метою врегулювання відносин у сфері охорони культурної спадщини, земельних відносин та раціонального використання земельних ресурсів.
31. Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно із частиною 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативним актом, що регулює саме правовідносини щодо договорів оренди землі, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Отже, наведені норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.
Відповідна правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 04.04.2018 у справі №   910/8011/17, на яку посилаються скаржники у касаційних скаргах.
32. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеній у постановах від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18, на які посилається Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва у касаційній скарзі, орендар має довести, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини та добросовісне виконання обов`язку з забудови земельної ділянки.
33. Як встановлено судами попередніх інстанцій, 15.05.2019, на підставі звернення депутата Київради Балицької О. С. (від 22.04.2019 № 08/279/08/005-1574), головним спеціалістом відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів КМДА Ліневичем П. Л. було проведене обстеження земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006, розташованої по вул. Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі м. Києва, за результатами якого був складений акт від 15.05.2019 № 19-0350/07, зі змісту якого вбачається, що ділянка вільна від забудови та огороджена парканом, як будівельний майданчик.
34. При цьому, у пояснювальній записці до проекту спірного рішення Київради однією з підстав для одностороннього розірвання договору зазначено, що земельна ділянка використовується всупереч екологічним вимогам.
35. Статтею 5 ЗК України визначені основні принципи земельного законодавства, серед яких зазначено принцип раціонального використання та охорони земель.
Згідно зі статтею 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам.
36. Суди попередніх інстанцій, приймаючи оскаржувані рішення, виходили з того, що у матеріалах справи немає доказів, які б свідчили про використання ТОВ "Фундація "Якісне житло" земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:85:381:0006) з порушенням екологічних вимог, у тому числі матеріалів перевірок компетентних органів (Державної екологічної інспекції України, інших) в порядку державного контролю за дотриманням вимог екологічного законодавства України та відповідних оцінок впливу на навколишнє природне середовище. 
37. Водночас, судами попередніх інстанцій не досліджено та не надано оцінки листам Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.06.2003 № 19-519, Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 23.06.2003 № 3286, Міністерства культури і мистецтв України від 01.07.2003 № 22-441/31, обов`язок дотримання вимог яких визначений для орендаря у пункті 8.4 договору від 23.01.2004 у редакції угоди від 15.05.2014, на що також посилається Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва у касаційній скарзі.
38. Крім того, частинами 3, 4 статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" передбачено, що межі та режими використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на територіях історичних ареалів населених місць визначаються у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, відповідною науково-проектною документацією, яка затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини, або уповноваженими ним органами охорони культурної спадщини; на охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам`яток, історичних ареалів населених місць, занесених до списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.
39. Постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 № 318 затверджено Порядок визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць, за змістом якого історичний ареал - це найбільш освоєна в минулому і добре збережена частина території населеного місця, що відрізняється традиційним характером середовища і значною кількістю об`єктів культурної спадщини від інших, менш освоєних або погано збережених частин населеного місця (пункт 6).
40. Судами попередніх інстанцій встановлено, що у матеріалах відповідача, на підставі яких приймалось спірне рішення Київради від 03.09.2020 №   449/9528, наявний лист Департаменту охорони культурної спадщини КМДА від 17.02.2020 № 066/897, у якому зазначається про те, що земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:85:381:0006) розташовується в Центральному історичному ареалі міста, в межах археологічної охоронної зони, охоронюваної ландшафтної зони.
При цьому, суди зазначили, що сам по собі факт розташування земельної ділянки в Центральному історичному ареалі і в "охоронюваних археологічних та ландшафтних зонах" не свідчить (без підтвердження такої обставини спеціальною науково-проектною документацією) про належність земельної ділянки до категорії земель історико-культурного призначення та не є порушенням вимог пам`яткоохоронного законодавства.
41. У постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі № 640/8728/21 викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано апеляційним господарським судом під час ухвалення оскаржуваної постанови:
"85. Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про те, що межі історичного ареалу міста Києва не були затверджені у порядку, передбаченому статтею 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини", однак це не означає, що цей ареал не існує взагалі і що на цю територію не поширюються вимоги законодавства щодо охорони історико-культурної спадщини і встановлені містобудівною документацією планувальні обмеження.
86. При цьому обов`язковість виконання вимог генерального плану, у складі якого виконано історико-містобудівний план із визначенням меж історичного ареалу міста Києва, а отже і виконання цієї частини генерального плану, виникає у момент його затвердження Київською міською радою. Визначення меж такого ареалу і затвердження історико-архітектурних опорних планів як науково-проектної документації повинно відбуватись до затвердження самого генерального плану.
87. Згідно з положеннями частини четвертої статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" на охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам`яток, історичних ареалів населених місць, занесених до Списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.
88. Частиною першою статті 37-1 цього ж Закону також установлено, що об`єкти всесвітньої спадщини, що розташовані на території України, є предметом особливої охорони".
42. За змістом статті 54 Конституції України культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 1 статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" з метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам`яток, їх комплексів (ансамблів), історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій навколо них мають встановлюватися зони охорони пам`яток: охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару.
Відповідно до статті 53 та статті 54 Земельного кодексу України до земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані пам`ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби.
Землі історико-культурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.
Навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам`яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель.
Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.
43. Таким чином, Верховний Суд з урахуванням установлених фактичних обставин у цій справі, зокрема, щодо розташування земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:85:381:0006) у Центральному історичному ареалі міста, в межах археологічної охоронної зони, охоронюваної ландшафтної зони, що підтверджується листом Департаменту охорони культурної спадщини КМДА від 17.02.2020 № 066/897, вважає передчасними висновки судів попередніх інстанцій щодо відсутності обмежень у використанні спірної земельної ділянки, як землі в межах охоронної зони. 
44. Колегія суддів погоджується з доводами скаржників, викладеними у касаційній скарзі, про те, що суди попередніх інстанцій дійшли також передчасних висновків, що матеріали справи не містять доказів допущення порушень у використанні позивачем спірної земельно ділянки.
Так, поза увагою судів повністю залишені додатки до проекту Рішення № 449/9521 та пояснювальної записки, лист Департаменту питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 24.02.2020.
45. На підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві, затвердженого рішенням Київради від 25.09.2003 № 16/890, складено акт обстеження від 15.05.2019 № 19-0350/07 спірної земельної ділянки, якому судами попередніх інстанцій не було надано відповідної правової оцінки з посиланням на те, що такий акт містить лише суб`єктивну думку відповідача щодо фіксації обставин та висвітлення відповідних фактів.
Однак на виконання визначених Порядком завдань при здійсненні самоврядного контролю, відповідно до підпункту 3.2 пункту 3 Порядку, посадові особи Департаменту мають право: обстежувати земельні ділянки, в тому числі ті, що перебувають у користуванні (власності) суб`єктів, на предмет виявлення фактів порушення вимог земельного законодавства, перевіряти документи щодо використання та охорони земель; складати акти обстежень земельних ділянок; а також подавати матеріали перевірок (обстежень) до відповідних органів і установ для притягнення порушників до відповідальності, а також до Київради для розгляду питань щодо користування (власності) земельними ділянками, в тому числі щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок.
46. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. 
Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
Оскільки зазначеного суди не здійснили, фактично не дослідили у повному обсязі докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд зважаючи на приписи статті 300 ГПК України позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам.
47. За таких обставин колегія суддів Касаційного господарського суду дійшла висновку, що в порушення принципу повноти зазначені вище обставини не були перевірені судами першої та апеляційної інстанцій при винесенні оскаржуваних судових актів, суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку у справі про недоведеність приналежності спірної земельної ділянки до земель історико-культурного призначення та відсутністі особливого режиму її використання.
48. Таким чином, Верховний Суд констатує, що ухвалені у справі судові рішення не можна визнати обґрунтованими, оскільки судами допущено неповне з`ясування фактичних обставин, та не досліджено докази, які мають значення для правильного вирішення справи.
Встановлення зазначених обставин виходить за межі перегляду справи в порядку касації та є підставою для скасування рішення і постанови з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції у зв`язку з неповним встановленням та з`ясуванням обставин справи, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.
49. Водночас Верховний Суд вважає необґрунтованою наведену скаржником підставу касаційного оскарження судових рішень (пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України), оскільки ця процесуальна норма спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
Разом з тим, колегія суддів зазначає про відсутність необхідності формування правового висновку Верховного Суду щодо застосування положень статей 3, 416, 526 ЦК України у подібних правовідносинах, застосування яких у даному випадку фактично не є предметом спор.
50. Так, пунктом 6 частини 1 статтею 3 ЦК України, на яку посилається органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва у касаційній скарзі, передбачені загальні засади цивільного законодавства (справедливість, добросовісність, розумність), а положення статті 526 ЦК України передбачають, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У зв`язку із викладеним Верховний Суд дійшов висновку про непідтвердження підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
51. Колегія суддів також не погоджується з аргументами Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва щодо незастосування судом апеляційної інстанції положень статті 416 ЦК України, які підлягають застосуванню, з урахуванням висновків Верховного Суду щодо їх застосування (пункт 1 частини 2 статті 287 ГПК України), та відсутності висновку Верховного Суду щодо системного застосування положень статті 416 ЦК України у подібних правовідносинах (пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України), оскільки положення пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.09.2019 у справі №   910/10643/18.
Оскільки допущені попередніми судовими інстанціями порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), то оскаржені судові рішення у справі підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, а касаційні скарги - частковому задоволенню.
Під час нового розгляду суду необхідно врахувати наведене, перевірити доводи учасників справи, повно дослідити наявні в матеріалах справи докази, на підставі яких встановити істотні для справи обставини, прийняти законне та обґрунтоване рішення.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
52. Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
53. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
54. Зважаючи на те, що висновки судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову не можна вважати такими, що відповідають положенням статей 86, 236, 269 ГПК України щодо всебічного, повного, об`єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів вбачає підстави для скасування оскаржуваних у справі судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції і часткового задоволення касаційних скарг.
55. Під час нового розгляду справи суду слід установити й дослідити фактичні обставини справи, які мають значення для її правильного вирішення, надати їм належну правову оцінку з урахуванням викладеного в цій постанові та на підставі вказаних норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.
Розподіл судових витрат
56. З огляду на висновок щодо суті касаційних скарг судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги Київської міської ради та Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 910/19442/21 скасувати.
Справу № 910/19442/21 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Ю. Я. Чумак

Судді:                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    Н. О. Багай