ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 червня 2023 року 
м. Київ
cправа №  910/8499/22 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Могил С. К., Мачульський Г. М.,
секретар судового засідання - Салівонський С. П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.03.2023 (колегія суддів: Коробенко Г. П., Кравчук Г. А., Козир Т. П.) та рішення Господарського суду міста Києва від 02.11.2022 (суддя Пукшин Л. Г.) у справі
за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" до Українсько-Американсько-Швейцарського товариства з обмеженою відповідальністю "Канком" про стягнення 1 378 101,03 грн,
за участю представників:
позивача - Богданевич Ю. В.,
відповідача - Андрушко І. П.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          У 2022 році Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (далі - КП   "Київжитлоспецексплуатація") звернулося до суду з позовом про стягнення з Українсько-Американсько-Швейцарського товариства з обмеженою відповідальністю "Канком" (далі - ТОВ   "Канком") 1   221   731,31 грн заборгованості по орендній платі за період з 15.11.2021 по 31.08.2022, 26   922,15 грн заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою за період з 15.11.2018 по 31.08.2022, 115 930,43 грн інфляційних втрат та 3   % річних у розмірі 13   517,14 грн.
2.          На обґрунтування позовних вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           15.11.2018 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як орендодавцем, ТОВ "Канком" як орендарем та КП   "Київжитлоспецексплуатація" як балансоутримувачем укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2060-1, згідно з яким орендодавець на підставі протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 25.09.2018 № 43/119 (пункт 361) передав орендарю в оренду до 13.11.2021 нежитлові приміщення загальною площею 256,50 кв. м, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва та знаходяться за адресою: м. Київ, вул.   Хрещатик, 19, літ. А, для розміщення офісу.
4.          За умовами пунктів 3.1, 3.1.1, 3.2, 3.6, 3.7 договору за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою, на якій розташований об`єкт оренди, починаючи з дати підписання цього договору. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачуються орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця.
5.          У пункті 9.7 договору передбачено, що для продовження його дії на новий строк орендар звертається до орендодавця за три місяці до закінчення строку дії цього договору із заявою про його продовження на новий строк. До заяви додається новий звіт з незалежної оцінки об`єкта, як передбачено пункту 4.2.20 цього договору. У разі неотримання орендодавцем заяви орендаря і звіту з незалежної оцінки об`єкта протягом двох місяців з дати закінчення граничного строку для їх надання орендодавець зобов`язаний направити орендарю повідомлення про припинення цього договору. Зазначене повідомлення повинно бути направлено не пізніше одного місяця після закінчення строку дії договору. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються договором, який є невід`ємною частиною цього договору.
6.          Відповідно до пункту 3.12 договору у разі припинення (розірвання) цього договору відповідач сплачує орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою до дня повернення об`єкта за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії цього договору не звільняє орендаря від обов`язку сплатити підприємству-балансоутримувачу заборгованість, якщо така виникла, з урахуванням штрафних санкцій.
7.          Унаслідок неналежного виконання цих умов договору позивач звернувся до суду з цим позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
8.           02.11.2022 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.03.2023, про часткове задоволення позову шляхом стягнення з відповідача на користь позивача 209   430,75 грн орендної плати, 43   698,62   грн інфляційних втрат та 3 % річних у розмірі 4   478,41 грн, у решті позову відмовив.
9.          Ураховуючи рішення Київської міської ради від 24.12.2020 № 25/25, яким встановлено на період дії карантинних обмежень орендну плату за майно територіальної громади міста Києва у розмірі 50 % від орендної плати, визначеної у діючих договорах, суди за період з 15.11.2021 по 24.02.2022 присудили до стягнення 209 430,75 грн боргу по орендній платі, тоді як відмовили у задоволенні позовних вимог про його стягнення за період 24.02.2022 по 31.08.2022 з урахуванням рішення Київської міської ради від 30.03.2022 № 4551/4592, згідно з яким на період дії воєнного стану орендаря звільнено від такого обов`язку. При цьому суди зробили висновок про продовження між сторонами договірних відносин, оскільки відповідач не отримав від позивача відповіді на своє звернення від 10.06.2021 вих. № 116/06 про продовження строку дії договору, а призначений аукціон стосовно оренди цього приміщення не відбувся.
Короткий зміст касаційної скарги
10.          КП "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою про скасування цих судових рішень у відмовлених частинах позову та просило ухвалити нове - про їх задоволення.
11.          Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, зазначаючи про відсутність висновку Верховного Суду у справі у подібних правовідносинах щодо питання застосування статті 18 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 157-ІХ) та «Порядку передачі в оренду державного та комунального майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №   483 «Про деякі питання оренди державного та комунального майна» з урахуванням зміни законодавства під час строку дії договору.
12.          Скаржник наполягає на помилковості висновків судів щодо продовження названого вище договору на новий строк, оскільки договір закінчився 13.11.2021 і тому вважає, що відсутні підстави для застосування відповідачу пільг і звільнення його від сплати орендної плати.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
13.          Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а судові рішення - без змін. 
Позиція Верховного Суду
14.          Причиною звернення з касаційною скаргою стала незгода позивача з оскаржуваними рішеннями у цій справі у відмовлених частинах позову про стягнення з відповідача 1   012   300,56   грн орендної плати, 72 231,81 інфляційних втрат та 3 % річних у сумі 9 038,73 грн. Тому згідно з частиною першою статті 300 ГПК України оскаржувані судові рішення переглядаються у касаційному порядку лише у цих частинах.
15.          Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
16.           03.10.2019 Верховна Рада України прийняла Закон № 157-ІХ, у розділі "Прикінцеві та перехідні положення" якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.01.2020 (за виключенням окремих зазначених норм). При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону визнано таким, що втратив чинність Закон України "Про оренду державного та комунального майна" з дня введення в дію цього Закону.
17.          Враховуючи опублікування тексту Закону № 157-ІХ в офіційному виданні "Голос України" 26.12.2019, цей Закон набрав чинності 27.12.2019 і, відповідно до наведених приписів, введений в дію з 01.02.2020, а отже з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за виключенням норм, зазначених в розділі "Прикінцеві та перехідні положення"). При цьому, за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.
18.          У пункті 2 розділу Закону № 157-ІХ "Прикінцеві та перехідні положення" передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
19.          Оскільки строк дії договору оренди від 15.11.2018 № 2060-1 визначений сторонами до 13.11.2021, тобто він закінчувався після 01.07.2020, то господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що в цьому випадку до спірних правовідносин слід застосувати положення Закону № 157-ІХ. 
20.          Статтею 18 цього Закону визначений порядок продовження договору оренди, відповідно до частини першої якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Згідно з частиною третьою цієї ж статті договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
21.          Аналогічні за змістом положення містяться в пункті 143 "Порядку передачі в оренду державного та комунального майна". Згідно з пунктом 144 цього Порядку після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ.
22.          Відповідно до частини дев`ятої статті 18 Закону № 157-ІХ після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.
23.           10.06.2021 відповідач звертався до позивача з листом вих. № 116/06 про продовження строку дії договору оренди. Утім, позивач прийняв рішення про оголошення аукціону на право продовження цього договору. Протокол електронного аукціону №-UA-20211125-44371, організованого 21.12.2021 Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) свідчить, що цей аукціон не відбувся. При цьому, суди встановили, що ані орендодавцем, ані балансоутримувачем не надавалося орендарю відповіді про продовження строку дії договору оренди і після того як аукціон не відбувся орендодавець не вчинив жодних дій. Ці дії позивача (відсутність відповіді на запит орендаря про продовження договірних відносин) суди розцінили як такі, що підтверджують продовження названого договору оренди.
24.          Разом з тим, суди не врахували, що частина одинадцята статті 18 Закону № 157-ІХ передбачає, що у разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з частиною десятою цього Закону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до статті 13 цього Закону, яка передбачає порядок проведення аукціону. 
25.          Частини одинадцята-тринадцята статті 13 цього ж Закону визначають, що у разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення повторного аукціону із зниженням стартової орендної плати на 50 відсотків. Якщо повторний аукціон із зниженням стартової ціни визнається таким, що не відбувся, у разі якщо для участі у такому аукціоні подано заяву на участь від одного учасника, договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, але не нижче стартової ціни, встановленої відповідно до частини одинадцятої цієї статті. У разі якщо об`єкт не передано в оренду в порядку, передбаченому частинами п`ятою, одинадцятою, дванадцятою цієї статті, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій. Стартова орендна плата для такого аукціону встановлюється згідно з частиною одинадцятою цієї статті. Передача в оренду об`єкта за результатами аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій здійснюється за наявності не менш як одного учасника аукціону.
26.          Утім, поза увагою судів залишилися обставини дотримання сторонами цієї норми Закону, які дійшли висновку про його продовження з урахуванням відсутності ініціативи позивача стосовно припинення договору потягом місяця після його закінчення. 
27.          У пунктах 56-58 постанови від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21 Верховний Суд виснував таке: «Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном. З іншої сторони, орієнтуючись на наявність чи то відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна. Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них».
28.          Отже, якщо договір закінчується після 01.07.2020, то Закон № 157-ІХ передбачає можливість його продовження лише за результатами проведення аукціону, який, як установили суди, не відбувся. Тому задля визначення наявності підстав для стягнення з орендаря орендної плати у спірному періоді судам слід встановити обставини продовження сторонами договірних відносин з урахуванням виконання приписів статей 13, 18 Закону № 157-ІХ та пункту 3.12 названого вище договору. 
29.          Крім того, зроблені судами висновки стосовно продовження договору є передчасними, оскільки суди не оцінили та не перевірили виконання сторонами умови пункту 9.7 договору про те, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються договором, який є невід`ємною частиною цього договору. Утім, чи укладено сторонами такий договір суди не перевірили. Відповідно їх висновки про продовження названого вище договору є передчасними.
30.          Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
31.          Беручи до уваги те, що суди попередніх інстанцій допустили неправильне застосування норм матеріального права та порушили норми процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки не дослідили всі зібрані у справі докази та не надали їм належної оцінки, а також враховуючи передбачені частиною другою статті 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, судові рішення попередніх інстанцій, ухвалені за результатами розгляду справи по суті заявлених позовних вимог підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
32.          Під час нового розгляду справи, необхідно взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного й об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, належним чином встановити чи продовжилися між сторонами договірні відносини після 13.11.2021 та чи існує в орендаря обов`язок сплачувати орендну плату після цієї дати відповідно до пункту 3.12 договору, про яку заявив позивач.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
33.          Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
34.          Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього ж Кодексу. 
Судові витрати
35.          Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцята статті 129 ГПК України розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
1.          Касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" задовольнити частково.
2.          Постанову апеляційного господарського суду від 14.03.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 02.11.2022 у справі №   910/8499/22 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                    Є. В. Краснов

Суддя                                                                                                    С. К. Могил

Суддя                                                                                                    Г. М. Мачульський