ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 травня 2023 року 
м. Київ
cправа №  922/3504/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
представники сторін в судове засідання не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Радій, ЛТД"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2022
у справі № 922/3504/21
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Радій, ЛТД"
до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь"
про внесення змін до договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції позивача,
В С Т А Н О В И В:
Товариство з обмеженою відповідальністю Фірми "Радій, ЛТД"    звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" про внесення змін до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до вказаного договору.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до умов укладеного між сторонами договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 (в редакції додаткових угод) позивач використовує нерухоме майно, яке перебуває у державній власності та знаходиться на балансі відповідача, а саме: нежитлові вбудовані приміщення №№ 85, 85а на першому поверсі, №№ 81, 82 на другому поверсі, загальною площею 554,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, проспект Науки, 9, для розміщення кафе, в якому планується перебування одночасно більш ніж 50 осіб, що відповідно до п. 2.19. та 2.26. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених   Наказом МВС України №1417 від 30.12.2014, потребує необхідність забезпечення таких приміщень не менше ніж двома евакуаційними виходами. Проте наразі існують   технічні складнощі у використанні приміщень №№ 85,85а та приміщень №№ 81,82, які не дають можливість позивачу використовувати орендовані приміщення за їх цільовим призначенням, оскільки вони не мають безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує позивач. У свою чергу, не підписання відповідачем додаткової угоди №19 від 12.08.2021, в якій позивач запропонував внести зміни до договору оренди №107 від 01.04.2001, шляхом забезпечення відповідачем доступу до технічних входів/виходів (через місця загального призначення: сходові клітини, тамбур, хол), доступу через вихідні двері та через приміщення відповідача, перешкоджає реалізації ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" своїх законних прав за договором та прямо порушує положення п. 1.3. договору, оскільки подальша реалізація прав та інтересів позивача за договором неможлива без законного врегулювання питання щодо використання входів до орендованих приміщень, а при досудовому врегулюванні спору (шляхом направлення відповідачу листа з проектом додаткової угоди для підписання) сторони не досягли згоди.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.12.2021 (суддя Шатерніков М.І.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001, шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 до вказаного договору, шляхом доповнення п. 1.3. Розділу 1 "Предмет договору" підпунктом 1.3.1., який викладено у наступній редакції:
"1.3.1. З метою забезпечення використання орендованих приміщень за їх цільовим призначенням, орендодавець забезпечує орендарю безперешкодне цілодобове використання технічних входів та виходів, які передбачені "Технічним паспортом на громадський будинок №9 по проспекту Леніна міста Харків", виготовленим Харківським БТІ 04.12.2006, інвентаризаційна справа №73477/81783, для виходу на подвір`я та на проспект Науки в м. Харкові, а саме:
а) проходу з орендованих приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі, сходовий марш та сходову клітку № XXXII на цокольному поверсі), і далі, через зовнішні двері, до подвір`я;
б) проходу з орендованих приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № VII на 1-му поверсі, сходовий марш, хол № II на 1-му поверсі, та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків
в) проходу з орендованих приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі.
В інший частині позовних вимог відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2022 (колегія суддів у складі: Мартюхіна Н.О. - головуючий, Здоровко Л.М., Плахов О.В.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що 01.04.2001 між НДПІ ДІПРОСТАЛЬ (орендодавцем) та ТОВ Фірма "Радій ЛТД" (орендарем) укладено договір оренди державного майна №107, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення кімнати №№ 81-85, б/н площею 93,20 кв.м на другому поверсі та кімнати №№ 81-90, XVII площею 486,60 кв.м на першому поверсі дворового корпусу, загальною площею 579,80 кв.м, за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9, що знаходиться на балансі НДПІ ДІПРОСТАЛЬ. 
За умовами п. 1.2. договору орендар використовує майно для організації торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту та торгівлі товарами дитячого харчування.
Строк дії договору становить 5 (п`ять) років до 01.04.2006.
Додатковою угодою №1 від 01.07.2001 сторони змінили термін дії договору оренди №107 від 01.04.2001, зокрема продовжили його дію до 01.04.2016.
Додатковою угодою № 2 від 05.10.2001 сторони внесли зміни, у т.ч. до п.п. 1.1., 1.2, 3.1 договору оренди №107 від 01.04.2001 щодо площі об`єкта оренди та мети використання орендованого майна.
Додатковою угодою №4 від 01.12.2004 у зв`язку з передачею нерухомого майна від НДПІ ДІПРОСТАЛЬ відповідно до наказу Мінпромполітики України №536 від 15.10.2004 на баланс УкрДНТЦ "Енергосталь" змінено орендодавця за договором оренди державного майна від 01.04.2001 на УкрДНТЦ "Енергосталь". Встановлено, що починаючи з 01.12.2004 щомісячні платежі у 100% обсязі зараховуються на рахунок орендодавця.
Додатковою угодою №7 від 25.12.2006 внесені зміни до п.п. 1.1 та 3.1. договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 в частині площі об`єкта оренди та орендної плати, зокрема, визначено такий предмет оренди: окреме індивідуально визначене нерухоме майно: приміщення №85, 85а на першому поверсі, №81, 82, 84, 85 на другому поверсі площею 554,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, Дзержинський район, проспект Леніна, 9 в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 і становить 3 229 042,03 грн.
Додатковою угодою №12 від 21.05.2012 в преамбулі договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 змінено найменування орендодавця - Український державний науково-технічний центр з технології та обладнання, обробки металів, захисту навколишнього середовища та використання вторинних ресурсів для металургії та машинобудування "Енергосталь" та викладено в такій редакції: "Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь". Викладені в новій редакції також реквізити орендодавця та орендаря.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.01.2016 у справі №922/6473/16, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду 29.02.2016, позов ТОВ Фірма "Радій ЛТД" до ДП "УкрДНТЗ "Енергосталь" задоволено повністю та визнано укладеною додаткову угоду №13 від 14.12.2015 в такій редакції:
"1. Продовжено строк дії договору на 15 років до 01.04.2031 включно.
2. Пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в наступній редакції:
"Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №№85, 85а на першому поверсі, №№81, 82 на другому поверсі (надалі - Майно), загальною площею 554,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Харків, Дзержинський район, просп. Леніна, 9 (літера А-2), в будівлі, що знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".
Вартість майна, визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2015, складає  2 465 900,00 грн.
Вказаним рішенням також визначено розмір орендної плати, яка підлягає сплаті за користування орендованим майном.
Додатковою угодою №15 від 06.04.2020 внесені зміни до договору оренди державного майна №107 під 01.04.2001 в частині мети використання орендованих приміщень та орендної плати, а саме: викладено п. 1.2 договору оренди в такій редакції: "Орендар використовує приміщення, що орендується для розміщення (відповідно до "Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 із змінами та доповненнями): кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи" (нежитлові вбудовані приміщення №85 на першому поверсі, площею 475,8 кв.м, № 85а на першому поверсі, площею 12,8 кв.м); підсобні приміщення (нежитлові вбудовані приміщення №№ 81,82 на другому поверсі площею 65,9 кв.м), а також визначено розмір орендної плати.
Відповідно до п. 2.19. та 2.26. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених   Наказом Міністерства внутрішніх справ України №1417 від 30.12.2014, під час відвідування кафе 50 особами і більше, необхідно використовувати приміщення, забезпечені не менше ніж двома евакуаційними виходами, а у приміщеннях, що мають один евакуаційний вихід, дозволяється перебування не більше 50 осіб.
Як вказує позивач, ним в кафе буде розміщено в даних приміщеннях, планується знаходження одночасно більш ніж 50 осіб. Разом з тим, технічні складнощі в використанні приміщень № 85,85а на першому поверсі та приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі за їх цільовим призначенням полягають в тому, що вони не мають безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує ТОВ фірма "Радій, ЛТД". При цьому орендовані приміщення № 85, 85а технічно мають два виходи через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", які є місцями загального користування, що підтверджується технічною документацією:
- через сходову клітку (приміщення № XVIII, та № XXXII, які належать ДП "УкрНТЦ "Енергосталь"), по якій з приміщень № 85, 85а можливо вийти, по сходах і через зовнішні двері, до двору - даний вихід ТОВ фірма "Радій, ЛТД" планує використовувати як основний;
- через хол ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (приміщення № VII, № II, та № І, площею 5,5 кв.м., які належать ДП "УкрНТЦ "Енергосталь") і далі, через зовнішні двері, на проспект Науки м. Харків - даний вихід ТОВ фірма "Радій, ЛТД" планує використовувати як евакуаційний протипожежний.
Орендовані приміщення №№ 81, 82 на другому поверсі технічно мають один вихід - через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі, хол № II на 1-му поверсі та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків.
Позивач наголошує, що двері до вищевказаних сходових кліток та холу співробітники ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" повинні тримати не запертими згідно з п. 2.3., п. 2.27. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні. При цьому, позивач зазначає, що положення договору №107 від 01.04.2001 не передбачають обов`язку орендодавця надавати ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" доступ до орендованих приміщень через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Однак, без права такого доступу договір оренди №107 від 01.04.2001 втрачає сенс - орендар не зможе повноцінно користуватись орендованими приміщеннями, не маючи до них вільного цілодобового доступу.
З метою урегулювання питання доступу до орендованих приміщень, а саме використання основних та евакуаційних протипожежних виходів, а також доступу до подвір`я, позивач, як орендар, звернувся до відповідача з пропозицією внести відповідні зміни до договору оренди.
Також, з цією метою позивач 12.08.2021 склав додаткову угоду №19 до договору оренди №107 від 01.04.2001, якою запропонував відповідачу доповнити пункт 1.3. Розділу 1 "Предмет договору" пп. 1.3.1., який виклав у наступній редакції:
« 1.3.1. З метою забезпечення використання орендованих приміщень за їх цільовим призначенням, орендодавець забезпечує орендарю безперешкодне цілодобове використання всіх технічних входів та виходів, які передбачені "Технічним паспортом на громадський будинок №9 по просп. Леніна м. Харків", виготовленим Харківським БТІ 04.12.2006 р., інвентаризаційна справа № 73477/81783, у т.ч. для виходу на подвір`я та на проспект Науки в м. Харків, а саме:
а) проходу з орендованих з приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі, сходовий марш та сходову клітку № XXXII на цокольному поверсі), і далі, через зовнішні двері, до подвір`я;
б) проходу з орендованих з приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № VII на 1-му поверсі, сходовий марш, хол № II на 1-му поверсі, та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків;
в) проходу з орендованих з приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі, хол № II на 1-му поверсі та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків.
Обидві сторони зобов`язуються дотримуватись всіх Правил протипожежної безпеки в Україні та інших норм чинного законодавства України стосовно зазначених евакуаційних протипожежних виходів.»
Листом вих. №12/09 від 12.08.2021 позивач звернувся до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" з пропозицією укласти запропоновану додаткову угоду №19 від 12.08.2021 з метою визначення правового механізму використання основних та евакуаційних протипожежних виходів та прав та обов`язків сторін, що витікають з такого використання, задля дотримання Правил пожежної безпеки в України.
У відповідь на зазначену пропозицію, ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" листом вих.№1-01-556-к від 27.08.2021 відмовило в укладенні запропонованої додаткової угоди №19 від 12.08.2021 з наступних підстав: відкриття виходу з орендованих приміщень через сходові клітини (приміщення № XVIII та № XXXII) може завдати шкоди цілісності майна державного підприємства з боку третіх осіб; у разі збільшення орендованої площі повинно бути збільшено розмір орендної плати, а передача державного та комунального майна в безоплатне користування або позичку забороняється; відкриття додаткового виходу потягне за собою значні матеріальні витрати та організаційні заходи, а відтак порушує інтереси ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".
Як зазначає позивач, не підписання відповідачем додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до договору оренди №107 від 01.04.2001 перешкоджає реалізації позивачем своїх прав за цим договором та прямо порушує положення п. 1.3. договору, оскільки подальша реалізація прав та інтересів позивача як орендаря за договором неможлива без законного врегулювання питання щодо використання входів до орендованих приміщень, а при досудовому врегулюванні спору (шляхом направлення відповідачу листа та додаткової угоди для підписання) сторони не досягли згоди, що і стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.
З урахуванням письмових уточнень позивач просив суд внести зміни до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001, шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до вказаного договору у відповідній редакції.
Приймаючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що з огляду на характер правовідносини, які склались між сторонами, керуючись приписами   ст. 767 Цивільного кодексу України, орендодавець зобов`язаний забезпечити використання переданих в оренду за договором №107 від 01.04.2001 приміщень за їх цільовим призначенням, тобто для розміщення кафе та підсобних приміщень. Водночас, при недодержанні Правил пожежної безпеки України в орендованих приміщеннях, розміщення в них кафе буде   неприпустимим, а відтак порушується законне сподівання орендаря на реалізацію передбаченого договором права на мирне користування наданими в оренду нежитловими приміщеннями. Місцевим судом встановлено факт порушення прав позивача на мирне володіння його майном у формі "правомірних очікувань", після досягнення між сторонами згоди на зміну цільового використання орендованого майна (додатковою угодою №15), яке за своїми технічними характеристиками дозволяє його використання для розміщення кафе та перебуванням у ньому 50 осіб і більше, на використання орендованих приміщень для розміщення кафе за договором оренди №107 від 01.04.2001. Встановивши, що відповідач не виконав покладені на нього законодавством обов`язки щодо забезпечення доступу позивача до орендованих приміщень, що призвело до порушень вимог   Закону України "Про оренду державного та комунального майна"   та прав позивача у вигляді "правомірних очікувань" на законне користування майном у відповідності до мети його використання, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність встановлення механізму доступу до орендованих приміщень та наявність підстав укладення додаткової угоди №19 для продовження реалізації позивачем орендних правовідносин.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, апеляційний господарський суд з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/19 зазначив, що на   розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором. При цьому закон пов`язує можливість зміни умов договору не з безпосередньою наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених у ч. 2   ст. 652 ЦК України, що настають при такій істотній зміні обставин. Судом апеляційної інстанції встановлено, що в акті приймання-передачі до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 сторони узгодили відсутність з боку орендаря претензій щодо технічного стану орендованого майна. Технічний стан орендованих нежитлових приміщень орендар - ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" визначив як "задовільний", що передбачає можливість використання об`єкта за визначеним призначенням. Будь-яких зауважень щодо доступу до вказаних приміщень, у т.ч. з підстав   відсутності окремих експлуатаційних входів/виходів, та у зв`язку з цим непридатності цього майна до нормальної експлуатації орендар не зазначив, та заперечень щодо доступу до орендованих приміщень через центральний вхід ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", який забезпечений відповідною охороною та працює згідно графіку та режиму роботи, затвердженого в будівлі державного підприємства, орендар не висловлював. Отже, прийнявши зазначене нерухоме майно в користування, позивач не заперечував можливості використовувати об`єктів (нежитлових приміщень) за відсутності відповідних обмеженим доступом (без окремих експлуатаційних входів/виходів) та режимом експлуатації, затвердженим в будівлі державного підприємства.
Будучи у повній мірі обізнаним про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, зокрема відсутність безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує ТОВ Фірма "Радій, ЛТД", орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і використовував майно за відповідним призначенням (торгівля дитячими товарами, аптека тощо) 19 років (з 2001 по 2020 рік). Умовами договору оренди №107 від 01.04.2001 та додаткової угоди №15 від 06.04.2020, якою погоджено орендарю можливість використання приміщень для розміщення кафе, не встановлено будь-яких прав орендаря на використання додаткових експлуатаційних входів/виходів через приміщення. Також, між сторонами не було досягнуто згоди щодо певної кількості осіб, яку орендар планує розмістити в кафе, та взагалі між сторонами не узгоджувалось питання щодо можливості перебування   відвідувачів закладу позивача в будівлі державного підприємства. В умовах договору оренди № 107 від 01.04.2001 та додаткової угоди №15 від 06.04.2020 відсутні умови, згідно з якими орендодавець зобов`язаний надавати орендарю право використовувати інші приміщення в будівлі державного підприємства, які не охоплюються предметом договору, або будь-які інші умови договору, які б надавали право орендарю змінити умови договору оренди в односторонньому порядку. Отже, станом на момент укладення додаткової №15 від 06.04.2020 позивач об`єктивно був обізнаний про відсутність безпосереднього виходу назовні через орендовані ним приміщення, а тому мав усвідомлювати, що у випадку розміщення   кафе з запланованою кількістю відвідувачів (більше 50 осіб) для такого приміщення відповідно до Правил пожежної безпеки України необхідно облаштовувати два евакуаційній виходи, згоди на що орендодавець не надав. Зазначене свідчить про відсутність існування першої умови істотної зміни обставин.
Що ж до посилань позивача на ст. 767 ЦК України, то оскільки сторони підписали акт приймання-передачі від 01.04.2001 і орендар зазначив про задовільний стан переданого в оренду майна, а також з огляду на підписання додаткової угоди №15 від 06.04.2020 без погодження умов щодо використання додаткових входів/виходів та можливості допуску відвідувачів в приміщення такого кафе, тим самим орендар погодився використовувати таке майно для розміщення кафе без зауважень, тому презюмується факт отримання наймачем об`єкта оренди для діяльності за відповідним призначенням. При цьому саме лише бажання орендаря використовувати орендовані приміщення для розміщення кафе з тією чи іншою кількістю відвідувачів, від якої (кількості) залежить відповідне законодавче регулювання режиму використання орендованих приміщень, не є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди, що, у свою чергу виключає можливість внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди із визначених позивачем підстав.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд застосував положення ч.ч. 1 та 2 ст. 652 ЦК України, хоча позовні вимоги базувалися на приписах ст.ст. 651, 767 ЦК України. Тобто застосувавши ст. 652 ЦК України до спірних правовідносин, апеляційний суд вийшов за межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, оскільки в апеляційній скарзі відповідача немає посилань на необхідність застосування ст. 652 ЦК України. Також скаржник не погоджується з аргументами суду апеляційної інстанції, викладеними в мотивувальній частині постанови.
Скаржником умотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним господарським судом не враховано висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.10.2020 у справі № 910/10465/19 та від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2023 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 09.05.2023 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 24.04.2023.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 25.04.2023 від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому він просить останню залишити без задоволення, а оскаржену постанову - без змін, посилаючись на помилковість доводів позивача.
Переглянувши постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
В обґрунтування підстави відкриття касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, позивач посилається на те, що апеляційним господарським судом не враховано висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.10.2020 у справі  № 910/10465/19 та від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.
Так у справі №910/10465/19 ТОВ "Сандал`єджі" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Хілсайд менеджмент" про розірвання договору оренди від 18.04.2018. В обґрунтування підстав позову позивач посилався на   ст. 188 ГК України,   ст. 651 ЦК України   та стверджував про істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у недопущенні позивача до орендованого приміщення - відповідач обмежує доступ позивача до приміщення, орендованого за договором.
Рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою суду апеляційної інстанції, в позові відмовлено, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що відповідач перешкоджав позивачу у доступі до орендованого приміщення; надані позивачем документи (заяви співробітників позивача про не допуск їх до орендованого приміщення; роздруківки електронного листування через месенджер Вайбер та Вотсап) не є належними доказами істотного порушення відповідачем умов договору оренди.
Залишаючи оскаржені судові рішення без змін Верховний Суд у постанові від 01.01.2020 зазначив, що підстави для зміни або розірвання договору визначені   ст. 651 ЦК України   і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 1   ст. 188 ГК України   зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1   ст. 651 ЦК України   сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за ч. 2   ст. 651 ЦК України   договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зміна умов договору чи його розірвання в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до п. 2 ч. 1   ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору,   яке вже відбулося.
Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №927/877/17).
Йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2   ст. 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №910/3568/18, від 17.04.2019 у справі №910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18.
Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Наведена правова позиція викладена у постанові у постанові Верховного Суду від 17.04.2019 у справі №910/6381/18, від 28.08.2019 у справі №910/5381/18.
Суди попередніх інстанції надали оцінку поданим позивачем доказам та встановили, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено тих обставин, що відповідач перешкоджав позивачу у доступі до приміщення або вчиняв дії з метою перешкоджанню позивачу у доступі до приміщення та відповідно істотно порушив умови договору. Таким чином, під час розгляду справи, позивач не навів належним чином відповідних аргументів, які б могли бути оцінені судами та на підставі яких можна було дійти висновку про наявність підстав для розірвання договору.
Відтак, відмовляючи у позові орендаря про розірвання договору оренди приватного майна, суди першої та апеляційної інстанцій, з якими погодився Верховний Суд у постанові від  01.10.2020 у справі № 910/10465/19, дійшли висновку про недоведеність позивачем належними та допустимими доказами істотного порушення орендодавцем (відповідачем) умов договору оренди у виді недопущення позивача до орендованого приміщення чи перешкоджання працівникам позивача у доступі до орендованого приміщення.
При цьому Верховний Суд погодився з доводами скаржника про те, що суд апеляційної інстанції безпідставно застосував до правовідносин сторін ч. 2   ст. 652 ЦК України, яка передбачає розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин після укладення договору, тоді як підставою заявленого позову було істотне порушення відповідачем умов договору (ч. 2   ст. 651 ЦК України).
В свою чергу, у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, зокрема, що: "законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до п. 2 ч. 1   ст. 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення)   відповідно до ч. 2   ст. 651 ЦК України   є випадки, встановлені законом або договором,   і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку   питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Натомість  ст. 188 ГК України  врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору,   яка вважає за необхідне   змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч.ч. 2-4 ст. 188 ГК України).
Правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні ч. 3 ст. 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів п. 6 ч. 5 ст. 174 ГПК України.
Частинами 2 та 3 ст.188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною 4 цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.
Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у ч. 2 ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).
Таким чином, як правильно зазначає скаржник, правове регулювання правовідносин, передбачених ч. 2   ст. 652 ЦК України,  та ч. 2   ст. 651 ЦК України, є різним. При цьому, з огляду на положення ч. 2 ст. 651 ЦК України на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.
При цьому з тексту оскарженої постанови вбачається, що хоча суд апеляційної інстанції  і застосував до правовідносин у справі положення ст. 652 ЦК України, однак врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17, та зазначив, що правовою підставою внесення відповідних змін позивач визначив наведені п.п. 2.19, 2.26. Правил пожежної безпеки в Україні, а також ч. 1   ст. 767 ЦК України, якою передбачено, що наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Тобто врахував, що обґрунтовані позивачем ч. 2 ст. 651 ЦК України доводи про внесення змін до договору  - передбачених законом, є наведені п.п. 2.19, 2.26. Правил пожежної безпеки в Україні, а також ч. 1   ст. 767 ЦК України.
Відтак, Верховний Суд вважає безпідставними доводи позивача, що апеляційним судом переплутано норми ст. 651 та ст. 652 ЦК України та застосовано до правовідносин іншу норму, ніж та, якою позивач обґрунтовував свій позов. При цьому апеляційним судом вказано, що:
-          оскільки сторони підписали акт приймання-передачі від 01.04.2001 і орендар зазначив про задовільний стан переданого в оренду майна, а також з огляду на підписання додаткової угоди №15 від 06.04.2020 без погодження умов щодо використання додаткових входів/виходів та можливості допуску відвідувачів в приміщення такого кафе, тим самим орендар погодився використовувати таке майно для розміщення кафе без зауважень, то враховуючи приписи   ст. 767 ЦК України, судом презюмується факт отримання наймачем об`єкту оренди для діяльності за відповідним призначенням; 
-          зазначений в додатковій угоді №15 вид діяльності підпадає під КВЕД-2010: Клас 56.10, який включає послуги з надання харчування споживачам, незалежно від того, чи їх подають у спеціалізованих місцях громадського харчування або в ресторанах самообслуговування, чи їх споживають у приміщенні, забирають із собою або замовляють додому. До цього класу також відносять приготування та подачу їжі для негайного споживання з автомобілів або пересувних вагончиків. Цей клас включає діяльність: ресторанів, кафе, ресторанів швидкого обслуговування, місць з наданням їжі для споживання за межами закладу;   діяльність ресторанів і барів, пов`язану з доставкою їжі;
-          сам по собі факт укладення додаткової угоди №15 від 06.04.2020, якою орендодавець погодив орендарю можливість використання переданих в оренду нежитлових приміщень для розміщення кафе, жодним чином не свідчить про те, що ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" погодилось з тим, що передані в оренду приміщення будуть використовуватись орендарем для обслуговування клієнтів саме у цих приміщеннях, оскільки зазначений вид діяльності передбачає надання послуг не тільки виключно в приміщенні кафе. Як наслідок, орендодавець не взяв на себе законодавчо визначений обов`язок дотримуватись Правил пожежної безпеки України, пов`язаних із таким видом діяльності орендаря - надати доступ до додаткових приміщень, які останній має намір використовувати як евакуаційні виходи;
-          а також навів інші доводи, за якими відхилив відповідні посилання позивача.
При цьому апеляційний господарський суд чітко зазначив, що за відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони у позові у слід відмовити, що ще раз свідчить про вирішення спору, враховуючи положення ч. 2  ст. 651 ЦК України. 
Доводи скаржника зводяться до незгоди з наданою судом апеляційної інстанції оцінкою обставин справи та доказів, проте Верховний Суд не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову задоволенні позовних вимог щодо внесення змін до договору оренди, однак з хибних застосуванням для цього ст. 652 ЦК України, при цьому також застосувавши приписи ст. 188 ГК України, ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України.
Враховуючи викладене та беручи до уваги передбачені ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції, перевіривши правильність застосування норм матеріального та процесуального права в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів Верховного Суду зазначає, що апеляційний господарський суд дійшов правильного висновку про відмову в позові, у зв`язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає залишенню без змін, з урахуванням мотивів цієї постанови.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд, -
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Радій, ЛТД" залишити без задоволення.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2022 у справі                                         № 922/3504/21 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                                             Могил С.К.   
Судді:                                                                                                     Волковицька Н.О.
                                                                                                               Случ О.В.