ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 березня 2023 року 
м. Київ

cправа №  920/1343/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кондратова І.Д. - головуючий, судді - Вронська Г.О., Губенко Н.М.,

розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми"

на рішення Господарського суду Сумської області
(суддя - Жерьобкіна Є.А.)
від 14.06.2022

та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий - Корсак В.А., судді - Владимиренко С.В., Євсіков О.О.)
від 12.10.2022

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека 235"
про стягнення 174 133, 78 грн.

Короткий зміст позовних вимог, суть спору
1.          У грудні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" (далі - Керуюча Компанія) звернулось до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека 235" (далі - Аптека) про стягнення 174 133,78 грн, у тому числі: 152 024,82 грн боргу по оплаті за житлово-комунальні послуги за період з 01.12.2018 до 30.11.2021, 15 418,70 грн інфляційного збільшення суми боргу, 6 690,26 грн 3% річних.

2.          В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на не виконання відповідачем, власником нежитлового приміщення у багатоквартирного будинку, обов`язку з оплати послуг з управління та утримання будинків, споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку за період грудень 2018 - листопад 2021 року. Вартість послуг позивач визначив, виходячи з тарифу, затвердженого виконкомом місцевої ради, та ціною послуги з управляння, що визначена договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладено із співвласниками.

3.          Відповідач проти позову заперечував з таких підстав:
-          право укладати договір щодо надання Аптеці послуг з управління можливо лише у разі участі в об`єднанні багатоквартирного будинку або у разі залучення до участі у зборах співвласників; 
-          відповідач не входить до складу об`єднання багатоквартирного будинку, не брав участь у зборах співвласників, на яких було прийнято рішення про укладення договору з управителем, та не схвалював такий правочин;
-          Керуюча Компанія на пропозицію відповідача не уклала двосторонній договір. Відповідач заперечував виконання робіт відповідно до актів;
-          нежитлове приміщення не входить до житлового фонду, не призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців та є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин;
-          відповідач послуги не отримував, самостійно утримує належне приміщення, уклав договори з іншими обслуговуючими організаціями, що виконуються;
-          за відсутності договору позивач позбавлений можливості формувати податкові накладні по господарським операціям з відповідачем.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.          Відповідач є власником нерухомого майна площею 910,60 кв.м у багатоквартирному будинку № 28 по вулиці Леваневського міста Суми (договір купівлі-продажу № ВАА/701781 від 22.03.2003).

5.          Цей будинок віднесено до переліку будинків, щодо яких позивач надає послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій на підставі укладеного з Департаментом інфраструктури міста Сумської міської ради договору № 797-У на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 01.08.2018.

6.          Згідно з пунктом 2.2.19 цього договору позивач зобов`язаний укласти договори зі споживачами про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; укласти договори з власниками (користувачами, споживачами) нежитлових приміщень на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій.

7.          Рішенням Виконавчого комітету Сумської міської ради № 14 від 09.01.2018 ТОВ "Керуюча компанія "Домком Суми" по житловому будинку № 28 по вул. Леваневського м. Суми загальною площею 5881,22 кв.м встановлено тариф за послуги у розмірі 4,11 грн за 1кв. м загальної площі.

8.          Рішенням зборів співвласників, що оформлено протоколом від 23.03.2019, визначено позивача управителем та затверджено умови договору з управителем. 

9.          Згідно з протоколом кількість співвласників багатоквартирного будинку становить 193 особи, загальна площа квартир та нежитлових приміщень -7548,70 кв.м.

10.          У зборах взяли участь 122 співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 3926,06 кв.м.

11.          Відповідач не брав участь у цих зборах, докази повідомлення про їх проведення в матеріалах справи відсутні.

12.          31 травня 2019 року позивач, як управитель, уклав з уповноваженою особою співвласників договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 

13.          Додатки, які є невід`ємною його частиною: додаток 1 "Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності", додаток 2 "Загальні відомості про будинок", додаток 3 "Акт приймання-передачі технічної документації на будинок", додаток 4 "Вимоги до якості послуги з управління будинком", додаток 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території", позивач не надав.

14.          За умовами цього договору ціна послуги з управління становить: 4.743 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

15.          Відповідач неодноразово звертався до Керуючої компанії з листами (№ 28 від 17.07.2019, № 40 від 17.09.2019, № 57 від 21.10.2019, № 63 від 09.12.2019, № 64 від 11.12.2019) щодо пропозиції укласти окремий двосторонній договір та щодо заперечень на акти виконаних робіт, оскільки право на укладення господарських договорів з приводу надання житлово-комунальних послуг уповноваженою особою можливе лише у разі участі в об`єднанні співвласників багатоквартирного будинку.

16.          Сторони не укладали окремий договір на надання житлово-комунальних послуг відповідачу.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

17.          Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.06.2022 у задоволенні позову відмовлено повністю.

18.          Суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач не має обов`язку сплачувати вартість житлово-комунальних послуг за період з 01.12.2018 до 30.11.2021, оскільки:
-          приміщення "аптека" є нежитловим та не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців);
-          це майно належить виключно відповідачу;
-          інші мешканці квартир багатоквартирного будинку не є співвласниками цього нежитлового приміщення;
-          відповідач не має договірних відносин з позивачем, тому не міг і не отримував будь-яких результатів господарської діяльності Керуючої Компанії, спрямованої на забезпечення належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб; 
-          відповідач самостійно утримує належне йому нежитлове приміщення, на підтвердження чого надав суду копії укладених договорів про постачання електричної енергії; про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води; на проведення дератизаційних робіт;
-          надані позивачем акти виконаних робіт не підтверджують надання послуг саме відповідачеві.

19.          Північний апеляційний господарський постановою від 12.10.2022 залишив без змін рішення суду першої інстанції.

20.          Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції щодо недоведеності обставин надання відповідачу послуг з утримання багатоквартирного будинку за спірний період і виходив з того, що: 
-          позивач не виконав свій обов`язок укласти договори з власниками (користувачами, споживачами) нежитлових приміщень на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій, що було передбачено пунктом 2.2.19 договору від 01.08.2018 року;
-          договір є обов`язковим для виконання, тому аргументи скаржника про відсутність такого обов`язку відповідно до чинного законодавства не можуть бути підставою для скасування судового рішення;
-          акти виконаних робіт/наданих послуг за адресою багатоквартирного будинку не можуть бути підставою для стягнення заборгованості, оскільки їх зміст не дозволяє ідентифікувати як такі, що охоплюються переліком витрат на утримання будинку, визначеним в додатку № 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" до договору, який до матеріалів справи не додано;
-          відсутні докази, які б підтверджували вчинення управителем дій, спрямованих на забезпечення належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб будинку у період з грудня 2018 по квітень 2018; з червня 2018 по січень 2019; з березня 2019 по липень 2019; у вересні 2019; в листопаді 2019; в січні 2020; з квітня 2020 по березень 2021; з травня 2021 по вересень 2021; в листопаді 2021. Надання позивачем відповідачу послуг з утримання багатоквартирним будинком за ці періоди документально не доведено;
-          акти виконаних робіт з технічного обслуговування ліфтів не можуть бути прийняті, оскільки нежитлове приміщення знаходиться на першому поверсі. За загальним правилом кошторису, такі витрати не можуть включатися до послуг з утримання будинку для відповідача;
-          відсутні докази, які б підтверджували факт надсилання відповідачеві рахунків на оплату наданих послуг. 

Короткий зміст вимог касаційної скарги та підстава (підстави) відкриття касаційного провадження. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та викладені у відзиві на касаційну скаргу

21.          16.11.2022 позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, просить скасувати судові рішення повністю і змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

22.          Скаржник стверджував, що справа має виняткове значення та фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики вирішення спорів між власниками нежитлових приміщень та управителем щодо оплати вартості послуги з управління багатоквартирним будинком (житлово-комунальні спори).

23.          Підставою касаційного оскарження судових рішень скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

24.          Скаржник вважає, що суди внаслідок неправильного застосування норм пункту 3 частини другої статті 21 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (у редакції, чинній на момент існування правовідносин), пунктів 1, 2 частини першої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 322, частини першої статті 526 ЦК України дійшли помилкового висновку, що відсутність договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного із власником нежитлового приміщення, звільняє його від обов`язку оплатити послуги.

25.          Суди не врахували висновок, викладений у постановах Верховного Суду України від 20.04.2016 у справі № 6-2951цс15 та Верховного Суду від 09.06.2021 у справі № 303/7554/16-ц, що споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Обов`язок співвласників багатоквартирного будинку сплачувати відповідні внески виникає не з договору, а з закону. Відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг.

26.          Скаржник зазначає, що суди помилково не врахували, що між сторонами існують договірні відносини, укладено договір від 31.05.2019 року. У матеріалах справи містяться копії чеків та опису вкладення про направлення вказаного договору відповідачу; акти виконаних робіт по будинку в цілому, що доводять факт надання послуг.

27.          На думку скаржника, висновок судів щодо звільнення відповідача від обов`язку сплачувати утримання ліфтів суперечить нормам статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". Окрім того, суди помилково ототожнили комунальні та житлові послуги, що надає управитель. 

28.          Також скаржник стверджує, що суди неправильно застосували норми частини другої статті 613 ЦК України, оскільки обов`язок оплати послуги з управління багатоквартирним будинком (житлово-комунальну послугу) пов`язали з виставленням рахунку споживачеві. Суди не врахували висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 915/641/19, що наявність або відсутність рахунку не звільняє відповідача від обов`язку здійснити оплату, оскільки такий обов`язок виникає на підставі договору, а не на підставі рахунку (правова позиція є сталою, сформована у постановах Верховного Суду від 28.03.2018 у справі № 910/32579/15, від 22.05.2018 у справі № 923/712/17, від 21.01.2019 у справі № 925/2028/15, від 02.07.2019 у справі № 918/537/18, від 29.08.2019 у справі № 905/2245/17, від 26.02.2020 у справі № 915/400/18).

29.          У відзиві на касаційну скаргу та додаткових поясненнях відповідач просить судові рішення залишити без змін, а скаргу - без задоволення, стверджуючи, що:
-          наведена позивачем судова практика не є релевантною, 
-          нежитлове  приміщення жодним чином не пов`язане з житловим будинком (технічно, конструктивно або фактично), не  призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, що було обґрунтовано враховано судами;
-          позивач не довів здійснення витрат на управління, утримання та збереження будинку;
-          відповідач не входить до складу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, жодного разу не отримував повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників, тому не має обов`язок співвласника багатоквартирного будинку приймати участь в його утриманні;
-          відсутність рахунків не розглядалась судами, як самостійна підстава для відмови в задоволенні позову, а розглядалась в аспекті відхилення аргументів позивача щодо відсутності заперечень/претензій зі сторони відповідача на надання житлових послуг;
-          відповідач надавав заперечення на акти наданих послуг, які містяться в матеріалах справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосоване законодавство

(1) Щодо статусу власника ізольованого нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку

30.          Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

31.          Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14 травня 2015 року № 417-VIII.

32.          Згідно з визначенням термінів, що наведено у частині першій статті 1 цього Закону:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна (пункт 1); 
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5); 
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6); 
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).

33.          Відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку. 

34.          Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов`язків стосовно утримання спільного майна.

(2) Щодо різниці між послугою з управління багатоквартирним будинком та комунальною послугою

35.          Відповідно визначення термінів, що наведено у частині першій статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року):

житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (пункт 5); 

послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору (пункт 12).

36.          Згідно з пунктами 1 та 2 частини першої статті 5 цього Закону до житлово-комунальних послуг належать, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: 

утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;

купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;

поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;

інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;

а також комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

37.          Те, що відповідач уклав договори про постачання електричної енергії, про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води, не може бути підставою для відмови в позові, оскільки ці договори стосуються комунальних послуг, а предметом спору у справі є послуги з управління багатоквартирним будинком, що є житловою послугою.

38.          Аргументи скаржника, що суди внаслідок неправильного застосування норми статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року) помилково ототожнили комунальні та житлові послуги, знайшли своє підтвердження.

(3) Щодо прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком 

39.          Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

40.          Згідно з частиною другою цієї статті до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1)          розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2)          визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3)          обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4)          визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5)          проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6)          визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7)          визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8)          відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9)          прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

41.          Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (частина шоста статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

42.          Суди встановили, що рішенням зборів співвласників, що оформлено протоколом від 23.03.2019, визначено позивача управителем та затверджено умови договору з управителем. 

43.          Аргументи відповідача щодо неповідомлення його про дату, місце проведення зборів співвласників й не голосування за прийняте рішення не можуть бути підставою для ухвалення рішення про відмову в позові у справі, що розглядається, оскільки відповідно до частини сьомої статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

44.          Рішення загальних зборів та інших органів управління господарського товариства, які є за своєю правовою природою актами, є дійсними, якщо у судовому порядку не буде встановлено інше, тобто існує презумпція легітимності рішень відповідних органів управління.

(4) Щодо укладання договору послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем

45.          Відповідно до пунктів 1, 2 та 3 частини першої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників.

46.          Згідно з частиною першою статті 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

47.          У статті 11 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).

48.          Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частина п`ята).

49.          Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша статті 18 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року)).

50.          Частина перша статті 15 цього Закону також визначає, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.

51.          Отже, договір про надання послуг з управління, що укладений на виконання рішення зборами співвласників, є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У такому разі укладання індивідуального договору співвласника з управителем не вимагається, тому його відсутність не може бути підставою для відмови в позові. 

52.          Заперечення відповідача, що для укладання договору про надання послуг з управління необхідна участь в об`єднанні співвласників багатоквартирного будинку, також не можуть бути підставою для відмови в позові, оскільки управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ними відповідного рішення - управителем, як їх повіреним, але від імені і в інтересах співвласників, чи об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не є обов`язковим. 

53.          Відповідач також безпідставно посилається на норми, що регулюють порядок укладання договору з виконавцем, оскільки відповідно до статті 6 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII управитель та виконавці комунальних послуг є різними учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг. У справі не розглядається питання щодо оплати комунальних послуг. 

54.          Суд першої інстанції неправильно застосував до спірних правовідносин норми статті 19 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV, оскільки 10 червня 2018 року були введені в дію норми нового Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII, що стосуються регулювання послуги з управління багатоквартирним будинком (розділ VI "Прикінцеві та перехідні положення" Закону).

(5) Щодо порядку оплати послуги з управління багатоквартирним будинком

55.          Згідно з частиною другою статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

56.          Ціна послуг; порядок оплати послуг є істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (частина четверта статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

57.          Частина другої статті 10 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (введено в дію з 1 травня 2019 року) також визначає, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1)          витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2)          винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

58.          Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

59.          Суди встановили, що за умовами договору, що був укладений з управителем, ціна послуги з управління становить: 4,743 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

60.          Відповідно до частини першої статті 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року) споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.

61.          У договорі про надання послуги з управління багатоквартирних будинком сторони погодили, що плата за послугу з управління нараховується щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 20 числа місяця.

62.          Відповідно до частини другої статті 613 ЦК України, якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

63.          Суд апеляційної інстанції в обґрунтування судового рішення послався на відсутність доказів, які б підтверджували факт надсилання відповідачеві рахунків на оплату наданих послуг. Суд апеляційної інстанції такий висновок зробив без посилання на норми закону або умови договору, які б зобов`язували управителя надсилати їх співвласнику.

64.          Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції зробив такий висновок без урахування сталої правової позиції Верховного Суду, що наявність або відсутність рахунку не звільняє відповідача від обов`язку здійснити оплату, оскільки такий обов`язок виникає на підставі договору, а не на підставі рахунку.

65.          Верховний Суд вважає в цій частині аргументи скаржника обґрунтованими.

66.          За своєю правовою природою рахунок на оплату товару не є первинним документом, а є документом, який містить тільки платіжні реквізити, на які потрібно перераховувати грошові кошти як оплату за надані послуги, тобто, носить інформаційний характер. Ненадання рахунку не є відкладальною умовою у розумінні приписів статті 212 ЦК України та не є простроченням кредитора у розумінні статті 613 ЦК України, а тому не звільняє відповідача від обов`язку оплатити товар (постанова Верховного Суду у справі № 920/1343/21 від 29.04.2020).

67.          Особливістю договору, що є предметом спору, є те, що він був укладений не безпосередньо споживачем, а особою, уповноваженою співвласниками, тому відповідно до абзацу другого частини п`ятої статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" на управителя протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) покладався обов`язок надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя. 

68.          Такий обов`язок був виконаний. Відповідач не заперечував обставини отримання цього договору, тому відповідно до статті 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" зобов`язаний був здійснювати оплату з управління щомісяця у розмірі та строки, що визначені у договорі з управителем, крім випадків, коли мало місце надання послуги невідповідної якості (що має підтверджуватися споживачем у встановленому порядку). 

(6) Щодо оплати послуг з технічного обслуговування ліфтів 

69.          Ліфти, шахти і машинні відділення ліфтів є допоміжним спільним майном багатоквартирного будинку, що випливає із змісту статей 1, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

70.          Співвласники на виконання договору про управління багатоквартирним будинком сплачують внески (платежі) не за користування майном (ліфтами), а беруть участь у покритті витрат на його утримання, оскільки відповідно до статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" утримання ліфтів включається до послуги з управління багатоквартирним будинком, а згідно з частиною другою статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

71.          Згідно з частиною другою статті 8 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" обсяг зобов`язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов`язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника. 

72.          Відповідно до частин другої та третьої статті 12 цього Закону витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власника належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.

73.          Отже, згідно зі загальним правилом, витрати на управління багатоквартирним будинком кожний співвласник несе пропорційно до його частки співвласника, незалежно від обставин використання спільного майна. Інше може бути визначено рішенням зборів співвласників або законодавством.

74.          Зокрема, у постанові від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18 Велика Палата Верховного Суду вважала, що вказаний припис дозволяє зборам співвласників приймати рішення, згідно з яким розподілити між співвласниками будь-які витрати на управління багатоквартирним будинком інакше, ніж пропорційно до їхніх часток співвласника, тому скасувала судові рішення у частині задоволених позовних вимог і прийняла в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову про визнання протиправним та скасування рішення загальних зборів у частині встановлення щомісячних внесків на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території для власників нежитлових приміщень.

75.          У справі, що розглядається, не встановлено обставин, які б підтверджували, що рішенням загальних зборів співвласників чи договором погоджено інший порядок несення витрат на управління багатоквартирним будинком для власника нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Законодавством також таких особливостей не передбачено, тому за загальним правилом відповідач несе витрати на управління багатоквартирним будинком пропорційно до розміру частки співвласника.

(7) Щодо наслідків не укладення окремого договору на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій та доведення обсягів надання послуги

76.          Відповідно до пункту 5 статті 13 "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

77.          Суди встановили, що у період з 01.12.2018 до 31.05.2019 позивач надавав житлово-комунальні послуги по багатоквартирним будинкам на підставі укладеного з Департаментом інфраструктури міста Сумської міської ради договору № 797-У на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 01.08.2018. 

78.          Цей договір укладено на виконання рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради № 14 від 09.01.2018, яким позивачу по житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 за послуги згідно з переліком встановлено тариф за 1 кв.м загальної площі у розмірі 4,11 грн. Цим же рішенням було зобов`язано позивача до 01.05.2018 закінчити укладання договорів про надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій з усіма власниками житлових приміщень, розміщених у житлових будинках.

79.          Суди також встановили, що в договорі від 01.08.2018 позивач взяв на себе зобов`язання укласти договори з власниками (користувачами, споживачами) нежитлових приміщень на участь в утриманні будинків споруд та прибудинкової території. За розрахунком позивача вартість наданих послуг у період з 01.12.2018 до 31.05.2019 становить 22455,42 грн (6 місяців * 34742,57 грн (4,11 грн * 910,6 кв.м)).

80.          Аргументи скаржника щодо неврахування судами висновків Верховного Суду, що факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі, є частково обґрунтованими. У такому разі для стягнення заборгованості за відсутності договору необхідним також є доведення факту надання та споживання послуг (пункт 4.12 постанови Верховного Суду від 21.04.2020 у справі № 910/7968/19). У разі не укладення сторонами договору про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, позивач повинен довести надання таких послуг, що є предметом спору у даній справі (постанова Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 907/563/18).

81.          Висновок Верховного Суду України, на якій посилається скаржник, стосується норми статті 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV, що втратив чинність та з 10 червня 2018 року не застосовується до правовідносин з оплати послуги з управління багатоквартирним будинком. Водночас варто враховувати, що чинний Закон також визначає, що споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору (абзац другий частини першої статті 9).

82.          У такому разі обов`язок доказування і подання доказів надання послуг з управління багатоквартирним будинком покладається на позивача відповідно до правил статей 74, 80 ГПК України. 

83.          Після укладення договору з управителем від 31.05.2019 за рішенням зборів співвласника правові підстави для укладання окремого договору з відповідачем, як власником нежитлового приміщення, відсутні. Права та обов`язки сторін виникають безпосередньо з договору про надання послуги з управління, але це не звільняє управителя від обов`язку доводити надання таких послуг за цим договором, якщо співвласник (споживач) заперечує факт отримання таких послуг.

84.          Такий обов`язок управителя випливає з процесуальних норм, що покладають на сторону    тягар доведення    обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Окрім того, такий обов`язок випливає із змісту положень Закону України від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII "Про житлово-комунальні послуги", зокрема:
споживач має право на зменшення у встановленому законодавством порядку розміру плати за житлово-комунальні послуги у разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їхньої якості (пункт 5 частини першої статті 7);
управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок вартості комунальної послуги або послуги з управління багатоквартирним будинком за весь період їх ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості, а також сплатити споживачу неустойку (штраф, пеню) у порядку та розмірі, визначених законодавством або договором (частина друга статті 26);
управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний вести окремий облік доходів і витрат за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні, та забезпечувати співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до такої інформації щодо їхнього будинку у порядку, визначеному договором. Щороку звітувати перед споживачами про виконання кошторису витрат та подавати кошторис витрат на поточний рік споживачам на погодження (пункти 9, 10 частини четвертої статті    8);
управитель у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу споживача зобов`язаний інформувати споживача про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території (абзац шостий частини третьої статті 10).

85.          Окрім того, пунктами 3, 4, 7 та 8 Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2019 року № 482, визначено, що:
управитель веде облік доходів, витрат, кількісних і якісних показників надання послуги щодо кожного багатоквартирного будинку та кожної складової послуги окремо;  
обсяг фактично наданої послуги та фактично понесених управителем витрат на надання такої послуги повинен бути підтверджений відповідною первинною документацією, що зберігається в управителя, зокрема наказами, табелем обліку робочого часу, розрахунковими листками нарахування заробітної плати робітникам, нарядами-завданнями, актами списання матеріалів, матеріальними звітами майстрів, актами виконаних робіт постачальних та підрядних організацій, документами, що підтверджують технічні показники будинку, тощо; 
у разі ненадання послуги споживачам не нараховується плата за послугу; 
перерахунок здійснюється виходячи з фактично понесених у звітному періоді витрат на надання послуги щодо кожного будинку окремо з урахуванням обсягу фактично наданих складових послуги в межах ціни та періодичності виконання (надання) таких складових послуги з урахуванням плану здійснення заходів, складеного управителем відповідно до    пункту 12     Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712.

86.          Позивач на підтвердження факту надання послуги протягом періоду, за який управитель нараховує споживачу плату за послуги, до позовної заяви надав докази у справі (акти виконаних робіт, тощо). 

87.          Суди ці докази не дослідили на предмет підтвердження надання послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки ці акти не підтверджують надання послуг саме відповідачеві (висновок суду першої інстанції), їх зміст не дозволяє ідентифікувати як такі, що охоплюються переліком витрат на утримання будинку, визначеним в додатку № 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" до договору, який до матеріалів справи не додано (висновок суду апеляційної інстанції).

88.          Такі висновки судів є передчасними, оскільки за договором  з управління багатоквартирним будинком послуга надається всім співвласникам, а не конкретно відповідачу;  додаток № 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" був долучений до позову (а.с. 61 т. 1), що свідчить про порушення норм процесуального права: суд не дослідив    докази щодо обставин, що мають істотне значення для справи. 

89.          Відповідно до частини другої статті 300 ГПК України, що визначає межі розгляду справи судом касаційної інстанції,     суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

90.              За змістом пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

91.          Частиною третьою статті 310 ГПК України передбачено, що    підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі,    що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

92.          Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 310 ГПК України).

93.          Беручи до уваги, що обґрунтованість заявленої у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, знайшла своє підтвердження; але водночас суди порушили принцип повноти оцінки доказів та їх відображення у судовому рішенні, яким вирішувався спір по суті, а Верховний Суд, діючи в межах повноважень, встановлених статею 300 ГПК України, не може встановлювати обставини, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку, враховуючи допущені порушення норм процесуального права, судові рішення підлягають скасуванню повністю з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

94.          Враховуючи, що докази позивача на підтвердження обставин виконання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком не були предметом дослідження в судах обох інстанції, під час нового розгляду суду слід встановити обставини щодо наявності (відсутності) факту надання послуг з управління багатоквартирним будинком,     обсягу фактично наданої послуги та фактично понесених управителем витрат на надання такої послуги, надавши оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивувати відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). 

Розподіл судових витрат

95.          Розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи в суді касаційної інстанції, касаційним судом не здійснюється, оскільки справа направлена на новий розгляд, а відтак розгляд спору по суті не завершено.

Керуючись статтями 129, 300, 301, пунктом 2 частини першої статті 308, статтями 310, 314 - 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми" задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2022 та рішення Господарського суду Сумської області від 14.06.2022 у справі №  920/1343/21 скасувати.

Справу № 920/1343/21 передати на новий розгляд Господарського суду Сумської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                       І. Кондратова

Судді                                                                                 Г. Вронська

                                                                                  Н. Губенко